Дефицит новых элитных коттеджей ведет к перетоку покупателей на вторичный рынок

Спрос относительно аналогичного периода 2024 года сократился почти на 35%: суммарно совершено 66 сделок на первичном рынке, тогда как за аналогичный период прошлого года их число приближалось к сотне.

Однако подобное положение обусловлено, в первую очередь, не макроэкономической обстановкой, включая высокую ключевую ставку. Напротив, покупатели высокобюджетного сегмента, сознавая его устойчивость, особенно активно вкладывают средства в ликвидные недвижимые активы именно на фоне финансовой турбулентности.

С начала 2025 года покупатели приобретали участки в ценовом диапазоне от 60 млн руб., дома от 160 млн руб. до 455 млн руб. Относительно прошлого года выросли как минимальный порог входа, так и средний чек в сегменте – сегодня он составляет 75 млн руб. за участок (+2% за год) и 220 млн руб. за коттедж (+5% за год).

На сегодняшний день на первичном рынке элитной загородной недвижимости сложился серьезный дефицит качественных предложений, а пополнение темпов экспозиции не успевает за спросом. Покупатели предпочитают западное направление на удалении до 30 км от МКАД в посёлках, имеющих хорошую инфраструктуру. При этом девелоперам трудно закрывать данную потребность, так как земель до 30 км от Москвы под строительство новых поселков очень мало и стоимость их очень высока.

Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty отмечает: «Варианты от девелоперов в продаже есть – около 500 объектов, и за минувшие 12 месяцев показатель даже немного увеличился. Но предложения сконцентрированы, главным образом, в нескольких удаленных поселках (75% вариантов находятся на расстоянии 20 км от МКАД и далее), так что потенциал для оптимального выбора у целевой аудитории сужен. И около 60% предложений на «первичке» представляют собой земельные участки без подряда, а лишь 40% – готовые коттеджи и таунхаусы. Этот фактор, а также повышение себестоимости строительства ведут к увеличению стоимости реализуемых лотов».

Для сравнения, экспозиция на вторичном рынке загородной недвижимости более чем в три раза выше, чем на первичном, и превышает 1600 лотов. Причем здесь намного выше доля вариантов, расположенных рядом со МКАД. Кроме того, кардинально отличается структура экспозиции – 80% предложений приходится на готовое жилье. Впрочем, ситуация на «вторичке» тоже выглядит противоречиво. «С одной стороны, предложений здесь больше, в том числе домов под ключ. С другой, большинство реализуемых вариантов от собственников морально устарели и требуют реновации. Покупатели также отдают предпочтение домам, в которых никто не жил, но доля таких домов в разрезе всего вторичного предложения крайне мала», - отмечает Екатерина Крапивина.

Соответственно, как правило, сегодня покупатели в связи с нехваткой свободных участков в топовых локациях приобретают старые дома под снос, чтобы на их месте возвести современные коттеджи. Такой подход зачастую обходится даже дороже строительства «с нуля» несмотря на то, что к территории уже подведены все коммуникации. На реновацию вторичных домовладений по собственному вкусу уходит много средств и времени. Но дефицит элитных коттеджей от застройщиков в наиболее востребованных локациях все же вынуждает покупателей чаще совершать сделки именно на вторичном рынке.