Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году.
Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м*.
В старых границах Москвы из последних трёх лет 2020-й действительно принёс максимум сделок на первичном рынке жилья: 57032 против 49533 в 2019-м и 48150 – в 2018-м. Однако во всём столичном регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) суммарно максимум продаж был достигнут в 2018 году: 143497 сделок, в то время как в 2019-м их было 136104, а в 2020-м – 137618.
Примечательно, что в 2018 году покупатели потратили на эти 143,5 тыс. лотов чуть менее 890 млрд рублей, а 137,6 тыс. покупок в 2020 году обошлись в 1,22 трлн рублей.
Суммарная площадь новостроек, поглощённая в 2020 году (7,06 млн кв. м), также превзошла показатель 2019 года (6,89 млн кв. м), но уступила 2018 году, когда было куплено 7,33 млн кв. м.
Средние цены на квартиры и апартаменты в агломерации составили в 2018 году 130 тыс. руб. за квадратный метр и 6,7 млн за объект. В 2020 году показатели были 178 тыс. руб. и 9,2 млн соответственно.
При этом средний уровень ипотечной ставки в 2018 году составил 9,6% годовых, а в 2020 году 7,4%. Закономерно выросла и доля покупок жилья в кредит: с 40,6% в 2018 году до 60,8% в 2020-м. В 2018 году во всей Московской агломерации ипотека оформлена на недвижимость стоимостью 202 млрд рублей, в 2020-м – на 454 млрд.
Рынок жилья 2018 года совместил два благоприятных фактора: сравнительно низкие цены и их положительную динамику, и по этим показателям обошёл следующие два года, – объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Бонусом можно назвать доступную для того времени ипотеку.
Из цифр следует, что тем, у кого на квартиру в новостройке есть полная сумма, хочется дождаться доступных предложений, а тем, у кого этой суммы нет, хочется снижения ипотечных ставок. Чтобы сейчас девелперам понять, как выстраивать финансовые модели, а государству – какие выбрать меры поддержки населения в жилищном вопросе, нужно выяснить процентное соотношение этих двух групп потенциальных покупателей.
Объяснить статистику возросшей финансовой несамостоятельностью москвичей не получится. Сейчас на среднюю 1 зарплату в Москве можно купить 0,42 кв. м среднего же жилья. В 2018 году показатель равнялся 0,43 кв. м. То есть доступность недвижимости для локального покупателя осталась практически на прежнем уровне.
По мнению Ирины Доброхотовой, рекорд 2020 года по сделкам, поставленный в Москве, но его отсутствие в Новой Москве и Подмосковье указывает на высокую долю региональных покупателей, пожелавших воспользоваться льготной ипотекой, но не для приобретения квартиры в своём городе, а для переезда в столицу. Если у человека нет полной суммы ни на квартиру в родном регионе, ни на квартиру в Москве, а ипотечные ставки по всей стране одинаковы, инвестировать был смысл в наиболее перспективную локацию – столицу, но именно в старых границах, а не в Подмосковье и не в ТиНАО.
*Все данные предоставлены IT-платформой bnMap.pro. Оптовые сделки не учитывались.
