Эксперты «Метра квадратного» зафиксировали существенный рост сделок с недвижимостью

При этом, если в апреле-мае основной прирост сделок обеспечивал первичный рынок, то теперь темпы роста первичного и вторичного рынков примерно сравнялись. Сделки с новостройками составили 57% от общего числа сделок. На первичном рынке количество сделок выросло на 38% к маю и на 2,2 раза по сравнению с апрелем. Эти данные могут говорить о признаках стабилизации рынка и его возвращении к росту. В апреле 2022 российский рынок недвижимости впервые за несколько лет столкнулся со значительным снижением спроса (количество сделок сократилось на 30-35%), что было обусловлено влиянием целого ряда факторов. Основной причиной изменения интереса покупателей стало подорожание ипотечного кредитования. Среди других факторов, повлиявших на снижение количества сделок с недвижимостью, можно выделить:

• временное резкое увеличение доходности банковских вкладов, которые часто рассматривают в качестве выгодной инвестиции и альтернативы вложениям в недвижимость. В настоящий момент многие люди предпочитают этот вариант из-за более высокой доходности. Тем более, что значимых причин для сохранения роста стоимости недвижимости в том темпе, который мог бы повлиять на ее инвестиционную привлекательность, пока не наблюдается;
• рост курса рубля по отношению к доллару до рекордно высокого значения с марта 2018 г. Многие россияне покупали валюту на фоне курсовых изменений, но теперь её продажа выглядит непривлекательно из-за снижения курса доллара к рублю на 60%. Это также уменьшает платежеспособный спрос на недвижимость.

Вместе с тем, по наблюдениям М2, при уменьшении количества сделок на рынке в апреле на 30-35%, просмотры объявлений сократились всего на 10-15%. То есть у граждан сохранился интерес к покупке недвижимости, однако на принятие окончательного решения в значительной степени влияют дополнительные факторы. «К примеру, сейчас мы уже наблюдаем снижение ипотечных ставок, расширение программы льготной ипотеки и другие виды государственной поддержки. Несмотря на прогнозируемое сокращение количества сделок во II кв. 2022 г., по нашим ожиданиям, спрос на недвижимость останется стабильным по ряду причин», — комментирует Вячеслав Дусалеев, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.

Среди наиболее значимых факторов можно выделить снижение ставки по льготной ипотеке с 12% до 7%, а также возможность сочетания данной программы с другими субсидируемыми предложениями. Благодаря этому шагу максимальная сумма кредита выросла с 12 до 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Таким образом, льготной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья не только эконом-, но и бизнес-класса. Более того, ожидается, что в 2022 году доля приобретаемых объектов на первичном рынке с использованием ипотеки вырастет по сравнению со значениями 2021 года — с 54% до 66% и более.

Вторым стимулом, который поможет сохранить стабильность на рынке недвижимости, является сокращение количества инструментов для инвестирования на фоне ограничительных мер зарубежных стран. Поэтому инвесторы вынуждены искать альтернативные варианты хранения капитала. В связи с этим часть населения будет стараться сохранить деньги путем приобретения недвижимости или открытия депозита в банке.

Третий фактор — возможное увеличение налогового вычета, который сейчас составляет 13% при покупке или строительстве жилья. При этом он рассчитывается от суммы в 2 млн рублей, даже если квартира или дом стоит дороже. Получается, что сейчас можно вернуть себе максимум 260 тыс. рублей за жильё. Однако в Госдуме разрабатывается законопроект, согласно которому лимиты вычетов будут увеличены минимум в два раза. Данный фактор будет влиять на спрос в меньшей степени, чем все перечисленные ранее пункты, однако окажет позитивный эффект для отрасли.

Стоит отметить, что с апреля цены на недвижимость перестали расти. Например, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Москвы в апреле 2022 г. практически не изменилась по сравнению с мартом: 322 тыс. руб. против 324 тыс. руб. В мае многие участники рынка отмечали снижение цен, которое в среднем составило порядка 3%, в июне цены «застыли». Однако, по оценкам аналитиков М2, в ближайшей перспективе существенного снижения цен ожидать не стоит в связи с возросшим уровнем себестоимости строительства, а также последовательным восстановлением спроса на жилую недвижимость после его резкого падения во втором квартале. Помимо этого, в июне-августе произойдет переоценка банковских депозитов по актуальным процентным ставкам, что уравняет их финансовую привлекательность с ипотечным кредитованием, или же даже сделает последнее более привлекательным. Это говорит о том, что сейчас — подходящий момент для приобретения недвижимости.