Итоги III квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Объем предложения сократился на 10,1%. Средняя цена квадратного метра выросла 4,5% за квартал и 8,7% с начала года, составив 190035 руб.

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам III квартала 2020 года в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 14 805[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 0,836 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно II квартала сократилось на 10,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 11%.

Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в III квартале 2020 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	Амурский парк	ГК ПИК	ВАО	Гольяново
2	Вдохновение	СЗ Стройвос	ВАО	Богородское
3	Большая Очаковская[2]	ГК ПИК	ЗАО	Очаково-Матвеевское
4	Митинский лес	ГК ПИК	СЗАО	Митино
5	Аквилон Митино	Группа "Аквилон"	СЗАО	Митино
6	Красноказарменная 15	ГК ПИК	ЮВАО	Лефортово
7	Н 74	Патек Групп	ЮВАО	Нижегородский
8	Каширка.Like	СЗ «ОПТИМУМ-ИНВЕСТ»	ЮАО	Москворечье-Сабурово
9	Большая Академическая 85	ГК ПИК	САО	Тимирязевский
10	Бусиновский парк	ГК ПИК	САО	Западное Дегунино
11	Расцветай в Люблино2	ГК Расцветай	ЮВАО	Люблино
12	Руставели 14	ГК ПИК	СВАО	Бутырский
13	Сигнальный 16	ГК ПИК	СВАО	Отрадное
14	PROFIT2	Гранель	ЮВАО	Нижегородский

Источник: «Метриум»

В III квартале наблюдалось повышение девелоперской активности, так за отчетный период рынок пополнился 14 новыми проектами, при этом девелопером 8 проектов из этого числа является ГК ПИК. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Мякинино парк» (корп. 3.1, 3.6);

– «Дмитровский парк» (корп. 1.2, 1.3);

– Green Park (блок 7);

– «Сказочный лес» (корп. 4);

– «Академика Павлова» (корп. 38);

– «Любовь и голуби» (2 оч., корп. 1);

– «Дмитриевский» (2 оч., корп. 2).

В структуре предложения по округам по-прежнему лидирует ЮВАО (31,9%), за квартал его доля снизилась на 3,1 п.п. Значительно выросла доля СВАО (21,3%; +4,3 п.п.), в округе состоялся релиз двух новых проектов: «Руставели 14» и «Сигнальный 16».

Почти в равном соотношении сосредоточен объем в ЗАО (11,9%; +0,6 п.п.), САО (11,2%; -0,5 п.п.) и ЮАО (10,3%; -2,2 п.п.). Наименьшая доля предложения представлена в СЗАО (3,2%; +0,4 п.п.) и ЮЗАО (2,5%; -0,2 п.п.).

По итогам III квартала в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось сокращение предложения на 4,5 п.п. в корпусах, близких к вводу или уже введенных в эксплуатацию: отделка и получено РВЭ (37,5%), начальный этап и монтаж (62,5%; +4,5 п.п.). Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на начальном этапе строительства (32,7%; +2,1 п.п.) и этапе отделочных работ (31,2%; -0,9 п.п.). Немногим меньше приходится на лоты в корпусах на стадии монтажных работ (29,8%; +2,4 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,3% (-3,6 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)

По итогам III квартала наблюдалось плавное увеличение доли студий, однокомнатных и многокомнатных квартир за счет уменьшения количества двухкомнатных и трехкомнатных лотов. Так, преимущественный объем предложения по-прежнему представлен двухкомнатными квартирами (37%; -2 п.п.). Более трети рынка приходится на однокомнатные квартиры (29,3%; +0,6 п.п.). Доля трехкомнатных лотов составила 18,2% (-0,5 п.п.), а квартиры-студии – 13% (+1,2 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,5%; +0,7 п.п.).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 72,2% (+5,3 п.п. за квартал). Более половины предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4%), доля выросла за квартал на 7,6 п.п. На квартиры без отделки пришлось 27,8% рынка (-5,2 п.п.), доля квартир с отделкой white box составила 6,8% (-2,4 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг – III квартал 2020 г., внутренний круг – II квартал 2020 г.), количество квартир

По подсчетам аналитиков «Метриум», по итогам III квартала средняя цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента составила 190035 руб. (+4,5% за квартал; +8,7% с начала 2020 года). Рост цен зафиксирован во всех округах Москвы в диапазоне 0,6-10,8%. Наибольший прирост отмечен в ЗАО (+10,8%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах, а также состоялся выход нового объема предложения в реализуемых корпусах.

Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 10,75 млн руб. (+3,7% за квартал). Однако основной прирост показателя наблюдался в сентябре. В июле-августе текущего года средней бюджет предложения не превышал 10,37 млн руб.

Бюджет предложения вырос почти во всех типологиях: студии – на 10,3%, двухкомнатные – на 4,5%, трехкомнатные – на 4,3%, однокомнатные – 3,7%. Снижение бюджета отмечено только у многокомнатных квартир на 3,5%, что связано с вымыванием дорогих лотов большой площади, при этом средняя цена за квадратный метр существенно не изменилась.

- студии – 5,33 млн руб. (+10,3%);

- однокомнатные – 8,07 млн руб. (+3,7%);

- двухкомнатные – 11,66 млн руб. (+4,5%);

- трёхкомнатные – 15,71 млн руб. (+4,3%);

- многокомнатные – 22,04 млн руб. (-3,5%).

Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	10,5	26,8	40,2	128 000	198 980	379 400	2 400 000	5 328 020	10 835 370
1К	31,6	40,9	59,5	128 000	197 275	351 000	4 836 300	8 065 365	15 384 285
2К	44,8	62,9	93,3	119 235	185 367	325 380	5 913 600	11 658 195	21 005 280
3К	64,6	83,9	139,6	120 000	187 355	304 515	8 234 400	15 712 595	29 889 650
4К+	83,5	109,7	141,9	120 000	200 930	276 500	10 015 200	22 043 465	35 352 690
итого	10,5	56,6	292,4	119 235	190 035	379 400	2 400 000	10 751 520	67 873 770

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 10,5 кв. м за 2,4 млн руб.

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,3 кв. м за 3,1 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,3 кв. м за 3,6 млн руб.

Основные тенденции:

«К концу III квартала 2020 года первичный рынок новостроек массового сегмента восстановился и достиг пика девелоперской активности, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший квартал в продажу вышло 14 новых проектов (за I полугодие 2020 г. – всего 5, в III кв. 2019 г. – 10 проектов). Вероятнее всего, застройщиков стимулирует неопределенность конца 2020 - начала 2021 гг. из-за эпидемии коронавирусной инфекции, а также текущий высокий спрос, обусловленный льготной ипотекой и девальвацией рубля.

Несмотря на релиз большого количества новых проектов, предложение сократилось до 14,8 тыс. лотов (-10,1% за квартал). На отрицательную динамику объема экспозиций значительное влияние оказали выход небольшого количества новых проектов на первичный рынок в период карантинных ограничений и активное вымывание наиболее ликвидных лотов.

По итогам III квартала количество заключенных сделок на первичном рынке Москвы составило чуть менее 15 тыс[3]. (+92% относительно II квартала), при этом помесячная доля ипотеки находилась в диапазоне 60-65%. В сентябре текущего года количество сделок достигло максимума – 6,6 тыс. (+26,7% относительно прошлого месяца). За 9 месяцев 2020 года спрос вырос на 9% относительно аналогичного периода прошлого года.

Благодаря высокому спросу средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента побила новый рекорд достигнув 190 тыс. руб. (+4,5% за квартала; +8,7% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения увеличился до 10,7 млн руб. (+3,7% за квартал).

Ситуация на рынке весьма непростая и неоднозначная. Для поддержания спроса потребуется продление льготной ипотеки, отсутствие жестких ограничительных мер в период второй волны эпидемии, а также поддержание курса национальной валюты. Вышеуказанные факторы будут способствовать стабилизации наблюдаемого высокого спроса в среднесрочной перспективе, однако резкие неблагоприятные события могут серьезно сыграть на понижение активности всех участников рынка в краткосрочной перспективе».

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] В настоящий момент в данных проектах реализация ведется по договору бронирования.

[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)