Таким образом, если вы твердо решили дожить до пенсии несмотря на реформы и невзгоды, то уже сегодня имеет смысл озадачиться поиском надежного инвестиционного актива, ибо жить на пенсию – «удовольствие» сомнительное. Вариантов вложений много, но самым «вечным» остается жилая недвижимость в Москве.
По мнению аналитиков «Метриум», приобретя квартиру в строящемся доме сегодня, можно сформировать личный пенсионный фонд, получая пассивный доход. Поможет в этом банковский кредит по пока еще рекордно низким для России ставкам 9-9,5% годовых.
Эксперты «Метриум» исходят из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет – средний возраст покупателя жилья на столичном рынке. Краткий алгоритм создания личного пенсионного фонда следующий:
Успех создания личного пенсионного фонда зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Эксперты «Метриум» рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.
В качестве примера объекта, подходящего под большинство указанных выше требований, эксперты «Метриум» предлагают рассмотреть студию-апартамент с предчистовой отделкой в новом корпусе ЖК «Савеловский Сити». Комплекс расположен в шаговой доступности от м. «Дмитровская», недалеко от крупного делового центра. Проект обеспечен инфраструктурой и находится недалеко от центра. Стоимость объекта – 5,38 млн рублей, а его площадь – 38,9 кв. м.
Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:
К примеру, инвестор приобретает на начальном этапе студию в МФК «Савеловский Сити» за 5,38 млн рублей. Для первоначального взноса ему понадобится 807 тыс. рублей (15%). Комплекс сдается в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Предположим, что сделка произошла в январе 2019 года – до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42,4 тыс. рублей (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн рублей за два года. Наконец, после ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 тыс. рублей в косметическую отделку.
Таким образом, общая сумма инвестиций – 2,4 млн рублей. Причем расходы инвестора распределены во времени: 800 тыс. рублей – на старте вложений, 1 млн – в течение двух лет равными платежами и еще 580 тыс. – через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга.
Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира – самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.
Анализ съемных апартаментов в готовых корпусах «Савеловский Сити» показал, что выбранную экспертами «Метриум» студию можно сдать в аренду за 57,8 тыс. рублей в месяц, а чистая выручка за вычетом налогов и коммунальных платежей составит 54,4 тыс. рублей в месяц. Платеж по ипотеке при этом будет 42,4 тыс. рублей, что принесет инвестору чистый доход около 11,9 тыс. рублей ежемесячно.
Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.
При этом инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала он может накопить средства на «черный день», затем отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, а потом регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.
«В отличие от других активов, жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках, которые были построены полвека назад. Стоимость жилья отражает не только качество конкретной квартиры или здания, но и уровень жизни, социальную защищенность, экологию и другие особенности города, в котором это жилье расположено».
По этим параметрам Москва еще долго будет оставаться наиболее привлекательным местом для жизни. Соответственно, спрос на жилье едва ли упадет так, что вложения в личный пенсионный фонд обесценятся. В рублевом выражении стоимость жилья в столице только повышается.
Источник: «Метриум»
Кроме того, необходимо учитывать рост стоимости новостройки в период строительства. По оценкам аналитиков «Метриум», объект в МФК «Савеловский Сити» может подорожать за 2 года на 25%, пока идет возведение объекта. Это значит, что готовая студия в новостройке будет стоить около 6,73 млн рублей.
При общей сумме вложений порядка 2,4 млн рублей через 20 лет инвестор может рассчитывать стать собственником объекта, стоимостью не менее 5,5-6 млн рублей даже в самом пессимистичном сценарии динамики цен. За 15-20 лет сдачи жилья в наём инвестор получит от аренды порядка 2,5-3 млн рублей дополнительных доходов, если эти средства не будут направлены на досрочное погашение ипотеки.
Таким образом, к 60 годам у инвестора в распоряжении окажется квартира (стоимостью 5,5-6 млн рублей) и накопления (2,5-3 млн рублей). В общей сложности – 8-9 млн рублей. В последующие после выхода на пенсию 20 лет ежемесячная прибавка к его государственной пенсии составит 35 тыс. рублей.
Стоимость студии |
5 382 807 |
Инвестиции |
2 408 761 |
Первый взнос по ипотеке |
807 421 |
Платежи банку в период строительства (за 2 года) |
1 017 840 |
Косметический ремонт и меблировка |
583 500 |
Рост стоимости в период строительства |
1 345 702 |
Ежемесячный чистый доход от аренды |
11 940 |
Арендная выручка |
54 350 |
Ежемесячный платеж по ипотеке |
42 410 |
Операционная доходность арендного бизнеса |
12,1% |
Итоговая выручка |
8 000 000 – 9 000 000 |
Источник: «Метриум»
«Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России, – говорит Мария Литинецкая. – Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройки может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.
Кроме того, данная модель очень устойчивая, ведь у инвестора всегда есть запас прочности (в виде операционной выручки), который поможет проявлять гибкость на рынке аренды, а также подстраховать себя от простоя. Однако главный секрет успеха личного пенсионного фонда – это поиск наиболее ликвидной и перспективной квартиры. В этом клиенту могут помочь профессионалы, которые хорошо знают рынок».