«Метриум»: Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Суммарный объем предложения составил порядка 2 445¹ квартир площадью 284,9 тыс. кв. м. В сравнении с концом прошлого года число лотов в продаже сократилось на 18,2%, а их площадь – на 13,5%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 6,4%, в элитном – на 2,8%.

Премиум-класс

По данным «Метриум», премиальный сегмент рынка новостроек на конец I полугодия 2019 года был представлен 33 проектами. Объем предложения составил 1 920 квартир (197,1 тыс. кв. м). За полугодие число лотов сократилось на 22,6%, продаваемая площадь – на 20,1%.

За шесть месяцев продажи открылись только в одном жилом комплексе премиум-класса – ЖК «РЕКА» компании «Дон-Строй Инвест»².

Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в I полугодии 2019 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	«РЕКА»	Дон-Строй Инвест	ЗАО	Раменки

Источник: «Метриум»

Самый большой выбор квартир премиум-класса (около трети предложения) представлен в Пресненском районе, доля которого за полугодие почти не изменилась (+ 0,4 п.п.). Пятая часть рынка приходится на Очаково-Матвеевское (+2,4 п.п.). Старт продаж нового комплекса поспособствовал росту предложения в Раменках на 2,4 п.п. (до 14,5%) по отношению к концу прошлого года. Доля Хорошевского района сократилась на 0,5% и составила 10,6%. На остальные локации приходится суммарно 24,2% предложения (не более 4% на район).

Структура предложения по районам (проекты) Источник: «Метриум»

Структура предложения по районам (квартиры)

Доля однокомнатных квартир за полугодие сократилась на 6,9 п.п. (с 24,7% до 17,8%). Двухкомнатных и трехкомнатных лотов стало больше в соотношении. Их доли увеличились с 29,7% до 36,6% и с 23,4% до 26,7% соответственно. Процент многокомнатных квартир, наоборот, уменьшился до 18,9% (-3,2 п.п.).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 2 кв. 2019 г., средний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Внушительная часть предложения (37,6%; +2,9 п.п.) сконцентрирована в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства. Доли квартир в новостройках, где производится монтаж этажей и отделочные работы, сократились до 21,4% (-7,5 п.п.) и 12,8% (-2,2%) соответственно. Более четверти предложения сконцентрировано в готовых домах (28,2%, +6,8 п.п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2019 года средняя цена за квадратный метр в сегменте составила 488 800 руб. ($7 587³). Рост показателя за полугодие – 6,4% в рублевом и 10,5% в долларовом выражении. В сравнении с первым кварталом средняя цена выросла на 2% и 3,6% соответственно.

В районах Очаково-Матвеевское и Мещанский произошел самый высокий рост – на 10,6% и 11,8% соответственно, что обусловлено повышением цен в проектах данных локаций. Рост среднего ценового уровня в пределах 5,1-8% отмечен в районах Пресненский, Хорошевский, Хамовники, Замоскворечье, Марьина Роща и Тверской. Заметная отрицательная динамика наблюдается в Даниловском районе и Дорогомилово (-9,7% и -6,5% соответственно). Данный факт вызван изменением структуры предложения в комплексах. В Раменках в продажу вышел новый проект с ценами ниже рыночных, что снизило среднюю цену на 6,4% по сравнению с концом прошлого года. В единственном проекте Щукино зафиксировано понижение цен, из-за чего средняя цена района также стала меньше на 5,5% по отношению к показателю на конец года.

Средняя цена за кв. м в премиум-классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квартир премиум-класса за I полугодие увеличилась на 9,9% – до 50,1 млн руб. В разрезе типологий бюджеты в среднем составили:

• по однокомнатным квартирам – 23 млн руб. (+17,1%);

• по двухкомнатным – 37,5 млн руб. (+17,7%);

• по трехкомнатным – 49,6 млн руб. (+0,6%);

• по многокомнатным – 105,8 млн руб. (+14,6%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин.	сред.	макс.	мин.	сред.	макс.	мин.	сред.	макс.
однокомн.	28,7	52,6	118,0	261 790	436 135	900 000	12 038 925	22 961 900	59 400 000
двухкомн.	44,8	83,5	174,2	262 620	448 430	1 012 710	13 877 500	37 465 160	142 800 000
трёхкомн.	69,0	109,6	232,5	194 690	452 297	979 443	20 340 000	49 582 615	170 794 500
многокомн	75,1	184,9	1371,0	235 861	571 974	1 502 639	33 763 722	105 738 224	1 758 496 000
Итог	28,7	102,5	1371,0	194 690	488 800	1 502 639	12 038 925	50 109 730	59 400 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения к концу I полугодия были представлены в следующих проектах:

• Prime Park (12,04 млн руб. за 40.2 кв. м);

• CITY PARK (12,08 млн руб. за 34,9 кв. м);

• JAZZ (12,94 млн руб. за 46,77 кв. м).

Самые дорогие квартиры, представленные к продаже в конце июня в премиальном сегменте:

• Capital Towers (1,76 млрд за 1 371 кв. м);

• «Вишнёвый сад» (342,9 млн за 254 кв. м);

• Lucky (335,1 млн за 418,9 кв. м).

Элитный класс

По данным «Метриум», на первичном рынке элитных квартир в I полугодии 2019 года в реализации находилось 28 комплексов. За отчетный период на рынок вышло два проекта, где ранее велись закрытые продажи. Кроме этого, в ЖК «Дом с Атлантами» апартаменты были переведены в квартиры. Объем предложения по количеству лотов вырос на 5% (с 500 до 525 шт.)., продаваемая площадь увеличилась на 6,2% и составила 87,8 тыс. кв. м.

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2019 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	Artisan	Valartis Group	ЦАО	Арбат
2	The Residence Mandarin Oriental4	Capital Group	ЦАО	Якиманка

Источник: «Метриум»

Наибольшее число квартир элитного класса продается в Хамовниках, где в конце I полугодия было сосредоточено 39,2% предложения (-4,4 п.п.). Якиманка расположилась на втором месте – 19,2% (за полугодие доля района сократилась на 2 п.п.). Третью строчку в структуре предложения занимает Таганский район с долей 16,8% (+1,7 п.п.). Доля Замоскворечья составила 11,4% (-2,6 п.п.). На остальные районы пришлось 18,8% предложения. Стоит отметить, что самый значительный рост доли – на 4,3 п.п. за полугодие – произошёл в районе Арбат (6,4%), где вышел новый проект.

Структура предложения по районам (проекты) Источник: «Метриум»

Структура предложения по районам (квартиры)

Однокомнатных квартир за отчетный период стало больше (на 1,3 п.п., с 8,0% до 9,3%). Доли других типологий в структуре сократились: двухкомнатных – на 0,5 п.п. (19,4%), трехкомнатных – на 0,1 п.п. (31,5%) и многокомнатных – на 0,7 п.п. (38,9%).

Структура предложения по типологии квартир (внешний круг – 2 кв. 2019 г., средний круг – 1 кв. 2019 г., внутренний круг – 4 кв. 2018 г.)

Источник: «Метриум»

Большинство квартир на элитном рынке предлагалось в домах, получивших РВЭ (51,2%, +8,1 п.п. за полугодие). Доля квартир в корпусах на этапе отделки сократилась на 4,3 п.п. (до 37%), а на стадии монтажа этажей – на 3,8 п.п., так что к концу II квартала в предложении не осталось таких лотов. Доля квартир в корпусах на начальном строительном этапе за полугодие не изменилась (11,8%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за полугодие средний уровень цены кв. м на элитные квартиры увеличился на 2,8% – до 1 062 165 руб., что эквивалентно $16 486 (+6,8%). За II квартал показатель вырос на 4,5% в рублевом и на 6,1% в долларовом выражении.

Однако в разрезе районов динамика средних цен была разнонаправленной. Самый значительный рост показателя произошел в районах: Якиманка и Мещанский (+6,2% и +5,5% соответственно). В районах: Арбат, Таганский и Пресненский цена, наоборот, уменьшилась (на 9,1%, 5,5% и 4,6% соответственно). Причина заключается как в структурных изменениях, так и в ценовой политике девелоперов. В некоторых давно построенных комплексах отмечено снижение цен (как на пул лотов, так и на весь объем), в других цены выросли (преимущественно в пределах 2-8%), во многих проектах изменений в прайс-листе на преобладающий объем не зафиксировано.

Средняя цена кв. м в элитном классе в разрезе районов, руб.

Источник: «Метриум»

Средний бюджет квартир элитных новостроек по итогам полугодия составил 177,5 млн руб. (+3,8% за полугодие). В зависимости от типологий динамика была разнонаправленной:

• по однокомнатным квартирам – 48,7 млн руб. (+0,9%);

• по двухкомнатным – 86,7 млн руб. (-0,6%);

• по трехкомнатным – 127,4 млн руб. (-1,9%);

• по многокомнатным – 302,5 млн руб. (+7,8%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин.	сред.	макс.	мин.	сред.	макс.	мин.	сред.	макс.
однокомн.	41,6	65,9	88,8	564 220	739 230	950 000	25 199 000	48 712 515	73 563 000
двухкомн.	47,2	103,1	146,3	520 000	841 080	1 785 000	42 790 000	86 690 940	181 515 600
трёхкомн.	72,9	142,3	317,0	479 590	894 990	1 804 110	64 000 000	127 377 910	261 548 030
многокомн	82,0	247,6	885,8	419 440	1 221 600	3 170 000	99 220 000	302 480 650	1 028 000 000
Итог	41,6	167,1	885,8	419 440	1 062 165	3 170 000	25 199 000	177 533 035	1 028 000 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в элитном сегменте:

• «Клубный дом на Космодамианской» (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);

• White Khamovniki (30,4 млн руб. за 41,7 кв. м);

• BARRIN HOUSE (39,4 млн руб. за 60,0 кв. м);

Самые дорогие элитные квартиры, выставленные в открытой продаже:

• Knightsbridge Private Park (945,7 млн за 481,2 кв. м);

• Barkli Gallery (872,2 млн за 311,5 кв. м);

• «Дом на Хлебном» (665,4 млн руб. за 344,7 кв. м).

Основные тенденции

«В I полугодии 2019 года на первичном рынке квартир высокобюджетного сегмента объем предложения снизился на 18% – до 2,5 тысяч единиц, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение произошло за счет уменьшения количества лотов премиум-класса (на который приходится почти 80% рынка) ввиду высокого спроса на ряд объектов. За шесть месяцев в продажу поступило только три комплекса, два из которых относятся к элитному классу. Ввиду небольшого масштаба их появление не отразилось серьезно на общей динамике предложения.

На рынке дорогих новостроек традиционно самая высокая доля предложения в построенных домах. В премиум-классе по итогам полугодия она составила 28% (+7 п.п.), в элитном – 51% (+8 п.п.). При этом в отличие от комфорт-и бизнес-сегментов доли лотов в корпусах на начальной стадии строительной готовности не уменьшились (премиум – 38%, +3 п.п.; элит – 12%, 0 п.п.).

В обоих классах за полугодие вырос средний ценовой уровень. В премиум-сегменте девелоперы намного чаще поднимали цены, в итоге увеличение среднего показателя составило 6,4% (до 488 800 рублей за кв. м). На рынке элитных квартир отмечена разнонаправленная ценовая динамика – в зависимости от целей девелопера, темпов продаж проектов и характеристик конкретных лотов. В итоге средняя цена в элитном классе повысилась на 2,8% (до 1 062 165 рублей за кв. м)».

---

1 - В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

2 - Также на рынок вышел ЖК «Композиция №24», но в статистику проект не включен, т.к. реализация ведется только юридическим лицам, продажи физическим лицам будут возможны после ввода комплекса в эксплуатацию.

3 - Курс доллара: 64,43 руб.=1 долл.

4 - Комплекс не учитывался в расчетах в связи с отсутствием данных по объему предложения и ценам в открытых источниках информации.