«Метриум»: Итоги III квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек массового сегмента
Средняя цена квадратного метра выросла и составила 256 490 руб. (+2,8% за месяц; +4,5% квартал; +14% за 6 месяцев; +24% за 9 месяцев; +35% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы по итогам III квартала 2021 года в реализации находились 88 проектов с общим объемом предложения около 15 275[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 765,3 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно II квартала увеличилось на 33%, а продаваемая площадь увеличилась на 29%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в III квартале 2021 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район |
| 1 | Лосиноостровский парк | ГК ПИК | ВАО | Метрогородок |
| 2 | Матвеевский парк | ГК ПИК | ЗАО | Очаково-Матвеевское |
| 3 | KINETIC | Восток Девелопмент | САО | Западное Дегунино |
| 4 | 1-й Ленинградский* | ГК ФСК | САО | Молжаниновский |
*Открытый старт продаж. Весной 2021 началось предварительно бронирование, а после велись закрытые продажи.
Источник: «Метриум»
В III квартале наблюдалось некоторое повышение девелоперской активности: за отчетный период рынок пополнился четырьмя новыми проектами. Застройщиком двух из них является ГК ПИК. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
- «Holland Park» (корп. 10, 12);
- «Академика Павлова» (корп. 56);
- «Второй Нагатинский» (корп. 3, 4);
- «Люблинский парк» (корп. 13-14);
- «Новохохловская 15» (корп. 3, 4);
- «Полярная 25» (корп. 2, 3);
- «MySpace на Окской» (корп.2).
В структуре предложения по округам по-прежнему лидирует ЮВАО (29,4%), за квартал его доля увеличилась на 1 п.п. В округе стартовали продажи в новых корпусах двух проектов: «Люблинский парк» и «Новохохловская 15». Заметно выросла доля ЗАО (до 18,4%; +5,5 п.п.), где состоялся релиз нового проекта «Матвеевский парк». На 5,5 п.п. снизилась доля ЮЗАО (3,2%) из-за сокращения экспозиции в два раза в единственном проекте локации, таким образом данный округ снова сместился на последнее месте по объему предложения. Почти в равном соотношении сосредоточена экспозиция квартир в САО (16,4%; +2,6 п.п.), где начались открытые продажи в «1-ом Ленинградском» от ГК «ФСК», и СВАО (13,5%; -1,4 п.п.). В СЗАО доля предложения по количеству квартир составила всего 4,9% (+0,3 п.п.).
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)  Источник: «Метриум»
|
Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)  Источник: «Метриум»
|
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
По итогам III квартала наблюдалось увеличение доли однокомнатных квартир (35,9%, +2,3 п.п.) за счет вывода в продажу значительного количества новых лотов (+1,6 тыс. квартир по сравнению с предыдущим кварталом). Также рынок пополнился большим количеством двухкомнатных квартир (+1,1 тыс. лотов), однако из-за большого спроса на такой формат доля за отчетный период не изменилась и составила 29,9% от всех экспозиции. Доля трехкомнатных лотов равна 14% (-2,4 п.п.), а квартир-студий – 19,2% (+0,3 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения –0,9% (-0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – III квартал 2021 г., внутренний круг – II квартал 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) продолжает расти и на конец отчетного периода составила 80,5% (+5,2 п.п. за квартал). Более двух третий предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (68,2%), доля выросла за квартал на 7,4 п.п. На квартиры без отделки пришлось 19,5% рынка (-5,2 п.п.), доля квартир с отделкой white box составила 12,3% (+2,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – III квартал 2021 г., внутренний круг – II квартал 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам III квартала составила 256 490 руб. (+2,8% за месяц; +4,5% квартал; +14% за 6 месяцев; +24% за 9 месяцев; +35% за 12 месяцев). Хотя темп роста цен с августа стал замедляться, по итогам сентября был зафиксирован рост средневзвешенной цены квадратного метра, он составил 2,8%. Причина роста цен заключается в повышении строительной готовности корпусов (плановая индексация цен), а также в наращивании экспозиции преимущественно компактных квартир. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства в августе составляла 45%, а в сентябре – уже 35%. В абсолютном выражении число студий и однокомнатный квартир в сентябре увеличилось на 2% относительно данных августа, при этом общее количество квартир на рынке за аналогичный период сократилось на 6,3%.
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2020 г., руб. за кв.м
Источник: «Метриум»
Наибольший рост цен по итогам трех месяцев к концу III квартала был зафиксирован в СВАО (+7,2%), ЮЗАО (+7,1%) и ВАО (+4,4%), где произошло плановое повышение во многих проектах. Незначительное понижение цен произошло в СЗАО (-0,3%).
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,85 млн руб. (+1% за месяц; +1% квартал). Рост цены квадратного метра не сильно сказался на средней стоимости квартир из-за сокращения экспозиции трехкомнатных и многокомнатных лотов большой площади, а также снижения средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 1,8 кв.м (до 50,1 кв.м).
Тем не менее, за прошедший квартал бюджет предложения вырос на все типологии: студии – на 6,3%, однокомнатные – 3,2%, двухкомнатные – 2,8%, трехкомнатные – 2%, многокомнатные – 1,1%.
К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:
- студии – 7,6 млн руб.;
- однокомнатные – 10,8 млн руб.;
- двухкомнатные – 15,1 млн руб.;
- трёхкомнатные – 19,7 млн руб.;
- многокомнатные – 27 млн руб.
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 14,0 | 24,7 | 42,7 | 200 000 | 306 200 | 488 000 | 4 830 000 | 7 558 025 | 13 041 090 |
| 1К | 24,7 | 39,9 | 61,6 | 174 200 | 270 405 | 519 500 | 7 000 000 | 10 797 680 | 19 481 185 |
| 2К | 42,3 | 61,2 | 103,5 | 153 600 | 247 640 | 422 700 | 8 743 410 | 15 137 650 | 31 865 750 |
| 3К | 62,6 | 83,9 | 139,6 | 148 760 | 233 960 | 371 000 | 11 253 680 | 19 678 675 | 38 791 350 |
| 4К+ | 83,8 | 108,6 | 129,9 | 158 750 | 248 430 | 372 000 | 9 792 805 | 26 988 165 | 44 788 800 |
| итого[2] | 14,0 | 50,1 | 139,6 | 148 761 | 256 491 | 519 500 | 4 830 000 | 12 852 030 | 44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2021 года:
- ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 14 кв. м за 4,8 млн руб.
- ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кузьминки): студия площадью 19,6 кв. м за 5,4 млн руб.
- ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 21,5 кв. м за 5,4 млн руб.
Основные тенденции
«К концу III квартала 2021 года первичный рынок новостроек массового сегмента восстановился после дефицита предложения в первой половине 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший квартал в продажу вышло 4 новых проекта (за I и II кварталы 2021 г. – 8 проектов, всего 12 проектов с начала года), а в реализацию поступило около 10 новых корпусов в новостройках, уже представленных на рынке. Относительно прошлого квартала экспозиция увеличилась на треть, в абсолютном выражении – на 3,8 тыс. лотов, что говорит о высокой активности девелоперов. Таким образом, дефицит предложения, вызванный высоким спросом в начале года, больше не характерен для массового сегмента. Восполнение экспозиции произошло преимущественно в комплексах ГК «ПИК» за счет наращивания экспозиции в новых корпусах.
На протяжении всего квартала наблюдалось плавное повышение стоимости квадратного метра. В сентябре цена за квадрат достигла 256,5 тыс. руб. (+2,8% за месяц; +4,5% за квартал, +24% за 9 месяцев). Средний бюджет предложения увеличился до 12,8 млн руб. (+1% за квартал). Тенденция увеличения стоимости квадратного метра в новостройках сохраняется и носит инерционный характер, однако темп роста стоимости жилья в целом замедляется. Девелоперы выбрали стратегию удержания и плавного увеличения цен за счет смещения экспозиции в сторону квартир небольшой площади, а также плановой индексации цен, связанной со степенью готовности корпусов. Застройщики проводят «ребалансировку» и формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Новый объем на 77% представлен студиями, однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Доля трехкомнатных и многокомнатных лотов сокращается.
В конце сентября Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 6,75% (+1,25 п.п. за квартал). Вследствие такого значительного изменения в скором времени стоит ожидать увеличение ставок по ипотечным займам. По данным ДОМ РФ, в сентябре средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-15 банков на новостройки составила 8,53% (+0,32 п.п. за квартал).
Вероятно, повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Однако стоит отметить, что с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей, что позволяет поддерживать спрос на ипотечные продукты.
Также стоит обратить внимание на набирающую обороты инфляцию (4,69% с начала года, +1,17 п.п. за квартал), что, с одной стороны, приводит к снижению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту, а также формирует предпосылки для дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Однако, с другой стороны, увеличивает инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, которая продолжает расти в цене.
Дальнейшее развитие рынка массового сегмента новостроек «старой» Москвы, вероятнее всего, будет носить спокойный характер, так как присутствует некоторый баланс сил «за» и «против» роста цен и повышения покупательского интереса к новостройкам. Можно предполагать, что до конца текущего года цены сохранятся на прежнем уровне (однако возможны кратковременные локальные коррекции связанные со структурой экспозиции), а спрос начнет восстанавливаться благодаря новому объему предложения и программам кредитования по пониженной ипотечной ставке от застройщиков и их банков-партнеров».
