Москва будущего по программе МПТ

В рамках серии отчетов о программе создания мест приложения труда (МПТ) консалтинговая компания IBC Real Estate провела исследование о ее влиянии на рынок недвижимости и городскую среду Москвы. В центре внимания – баланс жилой и коммерческой застройки, сокращение маятниковой миграции, новые точки деловой активности и создание рабочих мест рядом с местом проживания горожан.

Москва – один из самых привлекательных городов для проживания и ведения бизнеса, который занимает ключевую позицию на рынке недвижимости России. На ее долю приходится основной объем качественных коммерческих площадей, а также существенный объем инвестиций в недвижимость. Помимо статуса административного и экономического центра, столица России является и центром деловой активности: компании предпочитают размещать здесь штаб-квартиры, а также арендуют и приобретают площади в торговых и складских объектах.

Население Москвы растет, а вместе с ним и запрос на качественную инфраструктуру и новые рабочие места. Но при этом значительная часть коммерческой недвижимости по-прежнему сосредоточена в центре, в то время как уровень обеспеченности инфраструктурой в отдельных районах остается недостаточным, что усиливает нагрузку на дорожную сеть и стимулирует маятниковую миграцию. Эти вызовы становятся драйвером для дальнейшего развития сбалансированной городской среды.

Для преодоления этого дисбаланса в декабре 2019 года город запустил масштабную программу по созданию мест приложения труда (МПТ), призванную задать новый вектор в формировании устойчивой городской среды и деловой активности. Так на конец августа 2025 года Правительством Москвы было заключено более 150 соглашений с инвесторами, в рамках которых будет построено более 230 новых объектов, а совокупный объем строительства составит 6,8 млн кв. м недвижимости.

Ведущую позицию в структуре реализуемых объектов по программе МПТ занимает офисная недвижимость – на ее долю приходится 44% или 2,9 млн кв. м. Такое преимущество объясняется высокой инвестиционной привлекательностью сегмента: более 80% проектов продаются по договорам купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), что позволяет девелоперам поэтапно финансировать строительство и обеспечивать быстрый возврат вложенных средств.

Складская и производственная недвижимость занимают 36% общего объема площадей, что составляет 2,4 млн кв. м. Этот сегмент также интересен девелоперам, однако обладает своей спецификой: производственно-складские объекты отличаются особенностями строительства и используемых материалов, поэтому не все компании готовы реализовывать их самостоятельно, и часто привлекают генподрядчиков.

Тройку лидеров замыкают социальные объекты, на которые приходится 14% или 0,9 млн кв. м. Такие объекты в основном возводятся в рамках жилых комплексов и являются частью их инфраструктуры.

Доля торговых центров составляет 5% или 410 тыс. кв. м. Невысокий показатель связан с текущей рыночной конъюнктурой, которая не предполагает активного строительства крупных торговых центров.

Гостиницы представлены в наименьшем объеме – всего 1% или 48 тыс. кв. м, ввиду специфики сегмента, сложности управления и эксплуатации, а также более низкого коэффициента льготы – 0,5, что делает их менее привлекательными для девелоперов.

Большинство девелоперов, реализующих проекты в рамках МПТ, используют льготу по арендной плате за первый год срока аренды земельного участка. Из 154 заключенных соглашений 83 приходится именно на этот вид поддержки.

Недвижимость, возводимая в рамках МПТ, распределена по всем административным округам столицы, за исключением ЦАО. При этом наибольший объем – 1,5 млн кв. м, сосредоточен в НАО за счет высокой концентрации производственно-складских объектов (900 тыс. кв. м).

В условиях высокой концентрации недвижимости и рабочих мест в центре города особую значимость приобретает развитие периферийных территорий – создание рабочих мест и современной инфраструктуры ближе к месту проживания. В числе перспективных зон – ТиНАО, ЗелАО и другие округа за пределами ТТК.

«Программа МПТ играет ключевую роль в развитии Москвы как современного и сбалансированного мегаполиса. Благодаря ей в столице появится 6,8 млн кв. м качественной недвижимости – от офисов до складов и социальных объектов. Это не просто новые здания, а шаг к созданию комфортной городской среды: рабочие места и инфраструктура формируются ближе к месту проживания, снижается нагрузка транспортную систему, а экономика города получает дополнительный импульс для роста», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.