На рынке произошла подвижка соотношения спроса
30% покупателей жилья сейчас рассматривают новостройку вместо вторички, а еще недавно доля таких покупателей была лишь 20%.
Основные причины, считают в агентстве Pеnny Lane Realty, — зависимость от первичного рынка, отсутствие льготной ипотеки, конкуренция с рассрочками застройщиков и необоснованно высокие ожидания продавцов.
При стабильной ситуации вторичный рынок в любом городе страны по числу сделок существенно превышает первичный. По подсчетам Pеnny Lane Realty, стандартное соотношение 80/20, где 80% сделок приходится на вторичные объекты и только 20% на новостройки.
Весной 2025 года ситуация другая — по данным аналитиков ДОМ.РФ лишь 70% сделок приходится на вторичный рынок, 30% - на новостройки. «Такая перемена мест, — объясняет Андрей Садо, управляющий партнер Pеnny Lane Realty, — произошла из-за ипотечной политики. Основной причиной сложившейся ситуации является отсутствие комфортных для потребителей процентных ставок по ипотечному кредитованию. В настоящее время рыночная процентная ставка по ипотеке в два раза превышает доступную. Дополнительным препятствием для развития вторичного рынка недвижимости является отсутствие для него льготных ипотечных программ, которые продолжают действовать на первичном рынке».
Для стимулирования вторичного рынка недвижимости в марте 2025 года была введена программа «Семейная ипотека» с пониженной процентной ставкой для приобретения вторичного жилья. Однако данная программа доступна только в городах, где ведётся строительство не более двух новостроек. Это существенно ограничивает возможность приобретения вторичного жилья с использованием льготной ипотеки в крупных городах, что фактически сводит к минимуму количество ипотечных сделок с объектами вторичного рынка.
В результате застройщики активно переманивают клиентов с вторичного рынка, предлагая им как льготные ипотечные программы, где основная доля приходится на «Семейную ипотеку», так и беспроцентные рассрочки сроком до восьми лет.
Негативное влияние на рынок недвижимости оказывает также поведение продавцов вторичного жилья, которые завышают цены на свои объекты. Владельцы вторичного жилья часто ориентируются на рост цен на новостройки. Например, квартира, стоимость которой на первичном рынке составляла 15 миллионов рублей в 2021 году, к 2025 году может быть выставлена на продажу за 30 миллионов рублей.
Андрей Садо отмечает, что, если на первичном рынке рост цен обоснован затратами застройщика, финансовой моделью реализации объекта и спросом, то при выставлении квартиры на вторичном рынке продавец чаще всего ориентируется на цены аналогичных объектов в том же районе.
Из-за завышения цен покупатели вторичного жилья часто отказываются от сделок, что увеличивает сроки экспозиции объектов. Покупатели откладывают покупку в ожидании снижения цен.
Ещё одним фактором, негативно влияющим на вторичный рынок, является высокий объём предложения на первичном рынке. По данным Penny Lane Realty, на конец 2024 года нераспроданность квартир у застройщиков в Центральном федеральном округе составляла 58%, а к настоящему моменту снизилась до 40%.
«Взбодрить» вторичный рынок может снижение ключевой ставки, а значит, и ставок по ипотеке. Но в ближайшие полгода такой сценарий маловероятен.
