Новостройки Московского региона. Итоги сентября 2019 года

Итоги сентября на рынке новостроек Московского региона искажены из-за технического сбоя в системе регистрации ДДУ в Московской области (из-за него в регионе зафиксировано на 58% меньше сделок, чем в августе). В Москве в старых границах и Новой Москве продажи выросли на 6% и 19% соответственно.

·Рост цен предложения в последние 2 месяца остановился. Причины как в стагнации темпов продаж, так и в активизации вывода нового предложения в сентябре 2019.

·Застройщики стали активнее выводить новые проекты на первичном рынке (+47% к августу 2019); одновременно выросла и доля жилья, реализуемого по эскроу-счетам: с 9 до 11%.

Сделки

1. Число сделок в Московском регионе упало на 24% по сравнению с августом 2019 года.

Рекордное снижение продаж наблюдается в Подмосковье (-58%). При этом в столице спрос вырос: в “старых” границах Москвы на 6%, в Новой Москве на 19%.

По итогам сентября 2019 года количество зарегистрированных ДДУ на рынке жилья Московского региона снизилось. За месяц застройщики заключили 8,5 тыс. сделок, тогда как в августе – 11,3 тыс. сделок (-24%). По сравнению с аналогичным периодом 2018 года спрос снизился на 32%. Более чем в 2 раза снизилось количества сделок в новостройках Московской области. За прошедший месяц здесь было зарегистрировано 2,4 тыс. ДДУ, за последние пять лет более низкий уровень спроса был отмечен только в начале 2015 года.

Это связано не с низкой активностью покупателей, а с техническим сбоем в системе регистрации ДДУ в Подмосковье, в среднем за день регистрировалось в 2 раза меньше сделок чем обычно. В столице зафиксировано небольшое осеннее оживление. В «старых» границах Москвы объём продаж на первичном рынке вырос на 6%: с 4,0 до 4,3 тыс. сделок по ДДУ. В новостройках Новой Москвы уровень продаж в сентябре составил 1,9 тыс. сделок по ДДУ, что на 19% больше, чем в прошлом месяце.

2. Оценочная выручка застройщиков Московского региона за месяц снизилась на 14%.

В сентябре 2019 года застройщики Московского региона заработали около 70,1 млрд руб., что на 14% меньше, чем в предыдущем месяце (число сделок – на 24%). По сравнению с сентябрем 2018 года объём выручки снизился на 15% (число сделок – на 32%). В Москве в «старых» границах (48,8 млрд руб.) и Новой Москве (11,3 млрд руб.) выручка выросла вслед за спросом на 3% и 12% соответственно. Застройщики Подмосковья заработали на 58% меньше, чем в августе 2019 года (10,0 млрд руб.).

3. Несмотря на небольшое снижение ставок, доля ипотечных сделок сократилась.

Впервые за последние полгода средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам перешла 10% рубеж и составила 9,9%. Несмотря на это доля сделок с привлечением банковского финансирования снизилась в «старых» границах Москвы и в Московской области до 50% и 60% соответственно (минус 2 процентных пункта за месяц). В новостройках на новых территориях доля стабильно держится на уровне 58% второй месяц подряд. Год назад доля ипотеки значительно не отличалась от текущих показателей: в «старых» границах Москвы - 50%, в Новой Москве - 58%, в Московской области - 58%.

Цены

4.На рынке новостроек Московского региона второй месяц подряд наблюдается стагнация цен.

По итогам первого месяца осени цены на первичном рынке Московского региона практически не изменились. Околонулевая динамика зафиксирована в столичных новостройках: Москва в “старых” границах – минус 0,4% за месяц (до 205,4 тыс. руб./кв. м.), Новая Москва – плюс 0,2% за месяц (до 128,5 тыс. руб./кв. м.). Небольшое увеличение средней цены квадратного метра наблюдается только в Московской области, где за рассматриваемый период рост составил – плюс 1,2%: с 86,4 тыс. руб. в августе до 87,4 тыс. руб. по итогам сентября 2019 года.

Более значительные изменения наблюдаются в годовом выражении. В сентябре 2018 года средняя цена квадратного метра в “старых” границах Москвы составляла 196,5 тыс. руб., в Новой Москве - 108,5 тыс. руб., в Подмосковье - 79,8 тыс. руб. Цены за 12 месяцев выросли на 4,5%, 18,4% и 9,5% соответственно.

Предложение

5. Общий объём нового предложения в Московском регионе увеличился в 1,5 раза по отношению к итогам августа

По итогам сентября 2019 года на рынок новостроек Московского региона вышло 720 тыс. кв. м нового жилья в 42 корпусах. После снижения активности застройщиков во второй половине лета показатель заметно вырос – плюс 47% к результатам августа. Более чем в два раза увеличился объём нового предложения в новостройках «старой» Москвы (до 365 тыс. кв. м). В Новой Москве зафиксировано небольшое снижение – на 7%: с 134 тыс. кв. м. в августе 2019 года до 125 тыс. кв. м. в сентябре 2019 года. На рынок вышло только два корпуса в уже реализуемых ЖК «Саларьево Парк» и «Румянцево парк». Подмосковный рынок пополнился 231 тыс. кв. м. жилья (+26% за месяц).

Рынок столичных регионов пополнился десятью новыми проектами в «старых» границах Москвы. Четыре из них расположены в пешей доступности от Кремля и относятся к сегментам премиум и де-люкс. Это апартаментные комплексы TITUL на Серебрянической, Bulgari Hotel & Residences Moscow, «Сады Зарядья» и La Rue. Помимо этого, три комплекса с апартаментами комфорт-класса вывела компания «Алтай» (в рамках реконструкции советских гостиниц). Стартовали продажи в двух проектах на берегу реки-Москвы: NOW (Tekta Group) и ALIA (Asterus Development). Застройщик «Эталон Инвест» начал реализовывать квартиры в ЖК «Счастье на Ломоносовском» в районе Раменки.

6. Объем активного предложения в новостройках Московского региона продолжает снижаться на 1-2% в месяц.

На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам сентября находится 98,3 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объём снизился на 1%. Год назад аналогичный показатель составлял 108,6 тыс. лотов. В связи с активным выходом новых проектов на низкой стадии строительства выросла доля лотов, реализующихся с использованием эскроу-счетов: с 9% до 11%.

В абсолютных значениях прирост составил 16% (до 10,4 тыс. лотов). Положительные темпы роста за рассматриваемый период наблюдаются только на рынке Новой Москвы – плюс 21%, за счёт вывода на рынок 3-го корпуса в ЖК «Румянцево парк, состоящего из 21 секции. На 3% снизилось количество лотов в активном предложении в новостройках Москвы в «старых» границах и составило 42,7 тыс. лотов. Также снижение данного показателя зафиксировано в Подмосковье – минус 2% за месяц (46,8 тыс. лотов).

Приложение.

Лидеры продаж в сентябре 2019 года.

Табл.1: Топ-10 ЖК по числу сделок в сентябре на первичном рынке Москвы в старых границах.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.2: Топ-10 ЖК по числу сделок в сентябре на первичном рынке Новой Москвы.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.3: Топ-10 ЖК по числу сделок в сентябре на первичном рынке Московской области.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4: Топ-10 застройщиков по выручке в сентябре на первичном рынке Московского региона.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области(все ЖК); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).