Первичный рынок апартаментов – эффект паузы

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке «старой» Москвы по итогам января 2022 г. составил 281,7 тыс. кв. м. За месяц показатель не изменился, а за год потерял 26%. Объем предложения в лотах составил 5,8 тыс. (+3,1% за месяц, +10,6% за год). Доля апартаментов в структуре совокупного объема предложения составила 15,2%. По сравнению с прошлым годом она сократилась на 6,6%, что связано не только с вымыванием объемов на фоне роста цен и ипотечных ставок, но и с низкой активностью застройщиков по выводу новых объектов на фоне затянувшейся неопределенности с правовым статусом. В январе на рынок вышел только один новый проект – клубный дом Logos.

Стоит отметить, что большая часть предложения приходится сегодня на массовый сегмент – 41% площади, где комфорт-класс составляет 35,4% (-0,7% за месяц, +16,4% за год), стандарт-класс – 5,6% (-0,3% за месяц, +4,5% за год). В результате выхода в реализацию проектов реконструкции бывшего советского гостиничного фонда, объем предложения в комфорт-классе вырос за год на 38,2%, стандарт-классе – в 3,8 раз. Доля экспозиции бизнес-класса в годовой динамике сократилась на 34% и составила 35,3% (+2,4% за месяц, -4,3% за год). Объем предложения премиум-класса сократился на 56,4% и составил 23,7% (-1,4% за месяц, -16,6% за год).

В разрезе распределения по локациям больше половины (53,4%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: СЗАО – 19% (+2,1% за месяц, +9,2% за год), ЦАО – 18,5% (-1,3% за месяц, -14% за год) и ЮВАО – 15,8% (+1,4% за месяц, +14,5% за год). За год экспозиция в СЗАО выросла на 44%, в ЮВАО – в 8,7 раз за счет выхода проектов стандарт-класса, в ЦАО – сократилась на 57,7%.

Низкая динамика выхода новых объемов в 2021 г. характеризует и структуру предложения по стадиям строительной готовности – больше половины предложения находится в заключительной фазе – 52,5% площади (-0,9% за месяц, -16,9% за год), за год этот объем сократился на 44%. На начальной стадии строительной готовности представлено 34,3% площади (0% за месяц, +12,6% за год), за год объем такого предложения вырос на 17,3%.

В разрезе ценовых показателей, апартаменты продолжают «подрастать» вместе с рынком. По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в сегменте составила 437,6 тыс. руб. (+0,3% за месяц, +15,7% за год). В течение месяца она показала положительную динамику во всех классах: в стандарт-классе – до 276 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +48,9% за год), в комфорт-классе – до 282,9 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +46,3% за год), в бизнес-классе – до 357,8 тыс. руб. (+0,1% за месяц, +31,7% за год), в премиум-классе – до 825,4 тыс. руб. (+5% за месяц, +42,8% за год).

Средняя цена лотов по итогам января составила 20,9 млн руб. (-1,5% за месяц, -22,7% за год). Такая коррекция на понижение связана с изменением структуры предложения и снижением средней площади лотов – в комфорт-классе на 2,4% и в бизнес-классе – на 9,1%.

В течение месяца средняя цена лотов увеличилась в премиум-классе – на 6,4% и составила 84,7 млн руб. (+48% за год) и в стандарт-классе – на 5,7% до 5,3 млн руб. (+6,1% за год). В комфорт-классе снизилась на 0,15% до 10,8 млн руб. (+4,5% за год) и в бизнес-классе – на 9% до 19,6 млн руб. (+9,6% за год).