Почему растет число московских премиальных новостроек за пределами центра

Еще пять лет назад московские девелоперы реализовывали примерно поровну премиальных проектов в ЦАО и в других округах Москвы. Прагматизм, смена поколений, финансовые соображения: эти и другие причины «миграции» премиальных новостроек за пределы центра Москвы раскрывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development.

Статистика премиальной географии

Строительство премиальных жилых комплексов все больше смещается за пределы ЦАО. В начале 2023 года из 53 проектов премиум-класса на рынке новостроек Москвы только 21 реализовывался в центре, то есть только 40%, тогда как в других округах столицы их было 32 (60%). Для сравнения: в 2017 году из 53 премиальных новостроек девелоперы строили 26 (49%) в ЦАО, а вне ЦАО – 27 (51%). Тенденция прослеживается и на более коротком временном отрезке. В начале 2022 года в ЦАО строили 44% премиальных комплексов, а за пределами ЦАО – 56%. Представления покупателей и девелоперов о «премиальности» нового жилья кардинально изменились. Некоторые участники рынка до сих пор удивляются наличию новостроек премиум-класса вне ЦАО. Но

Смена приоритетов

Обобщенная причина изменения географии премиального жилья – смена приоритетов покупателей. Центр Москвы был конечным пунктом назначения социальных лифтов до начала 2010-х. Здесь были сосредоточены деловая активность, ключевые госорганы, культурные институты. ЦАО был обречен стать недоступной для многих, а потому престижной территорией для жизни.

В 2010-е гг. произошла «децентрализация» Москвы. Появление «Москва-Сити», Ленинградского, Павелецкого деловых районов показало, что бизнес не обязательно вести в центре. Городские программы благоустройства улиц и парков уравняли разные районы по комфорту, чистоте, ухоженности. Удалёнка позволила работать, не преодолевая ежедневно трафик мегаполиса. Всё это в совокупности снизило привязанность успешных жителей столицы к центру и перенастроило их на новые локации за пределами ЦАО.

15-минутный город

Главное – изменилось восприятие инфраструктуры для повседневной жизни – какой она должна быть и где располагаться? Для покупателя премиальной новостройки в 2000-х вопрос решался просто – нужно жить в центре, где есть всё: от престижных частных школ до салонов красоты для собак.

Теперь подход изменился. В Россию проникли идеи развития 15-минутного города концепции урбаниста Карлоса Морена. Новый идеал – жить в шаговой доступности от инфраструктуры. В связи с этим в «премиуме» появились крупные жилые комплексы с собственными школами, детскими садами и коммерческими услугами. В ЦАО чисто технически не осталось больших площадок, где может развернуться премиальный квартал с инфраструктурой. За пределами ЦАО такие участки есть. К примеру, жилой комплекс премиум-класса «Преображенская площадь» с собственными школой на 430 учеников и детским садом на 200 воспитанников строят на месте бывшего советского НИИ в районе Преображенское.

В районе Нагатинского полуострова мы позаботились о создании комфортной среды для наших резидентов еще до начала строительства жилья. Преображение этой динамично развивающейся локации на юге столицы наша компания начала с возведения самого большого в Европе крытого парка развлечений «Остров Мечты», в состав которого входят высокотехнологичный концертный зал «Москва» на 4,7 тысяч мест и один из крупнейших в городе многозальных кинотеатров. Открыв «Остров Мечты», в шаговой доступности от него мы начали строить премиальный жилой комплекс Dream Towers. Помимо современного окружения, проект отличается развитой внутренней инфраструктурой, включая школу на 150 детей и детский сад на 50 малышей, которые уже скоро будут введены в эксплуатацию. В ближайшие годы мы продолжим благоустройство Нагатинского полуострова и построим здесь еще, как минимум, два премиальных и элитных жилых комплекса.

Новое поколение

Между тем в 2010-е гг. на рынок премиальных новостроек пришло новое поколение клиентов. Если еще в 2000-е гг. менее 7% клиентам в сегменте было 25-35 лет, то к середине 2010-х их доля выросла до 20%, а сейчас – до 25-30%. Успешные айтишники, дети состоятельных родителей, творческой элита, интернет-деятели и т.п. Для них центр Москвы перестал быть одним большим комьюнити. Новое поколение обращает внимание на «начинку» премиальной новостройки, а не на ее расположение. Есть ли системы умного дома? Раздельный сбор мусора? Круглосуточный консьерж-сервис? Зарядки для электрокара? В их чеклисте при выборе новостроек локация уже не играет такой роли, как у предыдущего поколения клиентов.

Экология плюс приватность

Экология и приватность стали мощными трендами в 2010-е. Покупатели стали чаще задумываться о воздухе в выбранном районе, о зеленых пространствах для их детей, о приватности не только жилья, но и самой локации.

С этой точки зрения исторический центр Москвы стал менее привлекательным. Экологическая ситуация здесь стабильно тяжелая в силу его географии и застройки. Крупные парки рядом с самым дорогим клубным домом в ЦАО – роскошь даже для тех, кто готов заплатить 1,5-2 млн рублей за квадратный метр. Река или затон с собственным пляжем – тем более.

Именно поэтому «премиум» стал расширяться туда, где еще сохраняются большие лесные зоны и чистые водоемы. К примеру, комплекс Dream Towers на юге Москвы находится на полуострове, половину которого фактически занимают два парка площадью 42 гектара, омываемых Москвой-рекой.

Помимо этого, центр Москвы перегружен и пешеходным трафиком. Жители исторических районов время от времени жалуются на толпы горожан и туристов, которые не дают спокойно жить. За пределами центра сама локация может быть более приватной, будучи окруженной природой или более тихими жилыми районами.

Вопросы прагматизма

Наконец, покупатели премиальных новостроек становятся более прагматичными с точки зрения трат. Часто они имеют жилье за городом и даже в других странах. Они стали меньше проводить время в России, а квартиры всё чаще приобретаются как временные. С этой точки зрения переплачивать только за ставшую весьма условной границу престижности — границу Центрального административного округа Москвы — они считают уже нерациональным выбором. И, действительно, квадратный метр в премиальных новостройках в ЦАО в среднем обойдется сейчас в 735 тыс. рублей, тогда как за пределами ЦАО – в 561 тыс. рублей, то есть на 24% выгоднее.

Таким образом, я полагаю, мы наблюдаем только начало того процесса, который уже произошел во многих крупных европейских столицах. Исторический центр в них превращается в своеобразный музей под открытым небом, где жилая недвижимость интересует только в качестве трофея определенный круг крупных международных инвесторов, тогда как элита предпочитает жить в более тихих, экологичных и приватных комьюнити. Премиальные новостройки за пределами ЦАО – первые признаки этого тренда.