Премиальные высотные проекты вышли за пределы Сити и подорожали на 12%

По итогам 1 квартала 2025 г. в таких проектах в продаже было представлено около 480 квартир и апартаментов. По данным «Аеон Девелопмент» и консалтинговой компании NF GROUP, снижение данного показателя за год составило 12% за счет постепенной реализации представленных проектов. Однако стоимость квадратного метра за аналогичный период, наоборот, выросла на 12%, достигнув 900 тыс. рублей.

Эксперты «Аеон Девелопмент» и NF GROUP проанализировали рынок высотных проектов премиум-класса. В выборку попали дома от 100 м или от 30 этажей, в которых хотя бы один из корпусов подходит под данный критерий.

Элитный сегмент в целом всегда отличался своей малоэтажностью и камерностью, что в первую очередь является следствием ограничений по высотности в центральных локациях. Так, объекты класса делюкс располагаются в исторических районах столицы и, вписываясь в сложившийся архитектурный облик, как правило не превышают отметки в 8-10 этажей, хотя безусловно на рынке встречаются примеры и выше (до 14 этажей). Премиальные комплексы, которые могут находиться в более удаленных локациях, характеризуются большей этажностью, однако не относятся к категории «высотных» – максимальный уровень в большинстве объектов не превышает отметки 25-27 этажей. Исключением всегда являлся ММДЦ «Москва-Сити», как уникальный кластер с небоскребами. И если до недавнего времени высотные премиальные проекты от 30 этажей были представлены лишь на территории делового центра, то сейчас такие комплексы появляются и за пределами кластера.

На текущий момент на первичном рынке реализуется только четыре высотных премиальных проекта. Три из них расположены в ММДЦ «Москва-Сити»: «Дом Дау», Neva Towers и «ОКО». Единственным комплексом такого формата вне делового центра, где сейчас можно приобрести лоты, является «River Park Кутузовский» (корпуса в 45-46 этажей), расположенный на западном направлении в районе Дорогомилово – это в целом самый высокий премиальный проект за пределами ММДЦ «Москва-Сити» за всю историю рынка. Также стоит отметь, что первая премиальная «высотка» в сегменте за пределами кластера Сити появилась в этой же локации – комплекс «Поклонная 9» (34 этажа), который на текущий момент уже реализован. Помимо этих двух проектов пока что подобных примеров на рынке не представлено.

«Небоскребы в бизнес-классе уже стали достаточно распространенным явлением, тогда как в премиальном сегменте высотный продукт только начинает формироваться. Это технически сложные сооружения, требующие больших инвестиций, и не каждый девелопер возьмется за такой проект. Но мы видим у покупателей запрос на концепцию "многоуровневого города". Высотность становится синонимом полного набора инфраструктуры в шаговой доступности. При этом важны и видовые характеристики проектов, сочетание футуристичной архитектуры и благоустроенных зеленых дворов и даже большое расстояние между зданиями сейчас в цене», - рассказывает Марина Мальцева, первый заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент».

По итогам 1 кв. 2025 г. в высотных премиальных новостройках экспонировалось около 480 квартир и апартаментов, что составляет 14% от общего количества лотов на первичном рынке. За последний год объем предложения снизился на 12% за счет постепенной реализации представленных проектов. При этом несмотря на то, что за пределами ММДЦ «Москва-Сити» расположен лишь один комплекс «River Park Кутузовский», за счет своей масштабности он формирует значительную долю в структуре предложения высотных проектов – почти 40%.

Средневзвешенная цена 1 кв. м в премиальных «высотках» по итогам 1 кв. 2025 г. достигла уровня 900 тыс. руб., что на 12% выше значения аналогичного периода прошлого года, а за последние пять лет прирост составил 61%. Динамика связана как со структурными изменениями в подсегменте высотных проектов, так и общим ростом цен на элитном, в частности премиальном, рынке.

В среднем в высотных премиальных новостройках заключается около 430 сделок ежегодно. На протяжении последних лет безусловным лидером по объему спроса в высотных новостройках остается «River Park Кутузовский», занимая долю 50-70% от количества сделок в высотных премиальных проектах (2022 г.– 48%, 2023 г.– 58%, 2024 г.– 61%, 1 кв. 2025 г. – 73%).

«За последние годы архитектурный облик Москвы значительно изменился, и одной из частей стратегии развития города является активное высотное строительство, в том числе постепенно растет доля жилых проектов такого формата. Безусловно, наиболее ярко данная тенденция прослеживается в бизнес-классе, где большинство объектов расположено за пределами исторического центра. Однако мы видим, что точечно начинают появляться такие примеры и в премиальном сегменте вне делового центра. Перспективы элитного сегмента в высотном строительстве определённо есть – в первую очередь в локации Большого Сити. С выводом промзон и созданием здесь новых жилых или бизнес кластеров, в отдельных локациях могут появиться проекты высокого уровня, либо в составе масштабных ЖК, либо в наиболее приближенных к центру районах или интересных локациях на набережных, с видами и т. д.», – рассказывает Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP.