Роль ключевых логистических хабов в регионах возрастает на фоне переориентации логистики

Роль ключевых логистических хабов в регионах возрастает на фоне переориентации логистики

Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги трех кварталов 2022 года на региональных рынках складской недвижимости.


На фоне структурной трансформации экономики ряд регионов РФ столкнулся со сложностями. В первую очередь, это касается Северо-Западного федерального округа, который оказался практически полностью отрезан от новых рынков сбыта. При этом для других субъектов открываются новые возможности и значительная поддержка со стороны регуляторов в рамках реализации приоритетных направлений развития.

Сегодня в стране 8 логистических хабов федерального значения, где общая площадь качественных складских объектов составляет около миллиона кв. м и выше. Лидеры – Москва и Санкт-Петербург, несоизмеримые по размеру и своей специфике рынки.

Аналитика

Замедление деловой активности, которое наблюдается сегодня на ключевых региональных хабах, связано с двумя факторами – стабилизацией после пикового спроса в 2020-2021 гг. и изменением макроэкономической конъюнктуры. При этом многие компании ищут возможности для расширения бизнеса на фоне ухода международных игроков. В сделках это отразится только через несколько месяцев, т.к. бизнесу нужно время для принятия окончательных решений. Кроме того, в регионах все еще сохраняется нехватка качественных складских площадей, и поиск необходимых блоков, удовлетворяющих запросы арендаторов, требует значительных усилий.

Доля свободных площадей на ключевых региональных хабах к концу третьего квартала составила 4,2%. Минимальный индикатор зафиксирован в Казани – 1,4%, наибольшее значение – 6,7% в Новосибирске. В сравнении с декабрем 2021 г. рост вакансии наблюдается практически во всех регионах, исключением стал Краснодар, где показатель снизился на 0,2 п.п.

Подобная динамика связана с переездами многих крупных арендаторов в собственные здания (подписанные годом ранее), вводом небольших спекулятивных объектов, а также коррекцией рынка в новых реалиях. Текущие показатели вакансии все еще находятся в средних для рынка значениях, резкого ухудшения не произошло. В условиях сохраняющейся высокой неопределенности ожидается, что высвобождение площадей замедлится, поскольку арендаторы удерживают складские запасы, опасаясь новых сбоев в цепочках поставок.

Аналитика

В разрезе нового строительства, по итогам трех кварталов этого года в основных регионах РФ было введено в эксплуатацию 305 тыс. кв. м, показатель соответствует средним значениям прошлых лет. Лидером по объему ввода стал Новосибирск (106 тыс. кв. м), в этом регионе начали работу два крупных объекта: РЦ OZON в PNK Парке Толмачево (50 тыс. кв. м), а также МЛФЦ, реализованный ПФО Групп, (46 тыс. кв. м). Второе место занимает Екатеринбург (96 тыс. кв. м), где 44% нового ввода представлено одним объектом – второй очередью РЦ OZON в логопарке «Кольцовский» (42 тыс. кв. м). Тройку лидеров замыкает Краснодар, где свою работу начал РЦ Wildberries (50 тыс. кв м). К концу года динамика нового строительства замедлится, совокупный объем ввода может достигнуть 370 тыс. кв. м. На фоне слабого спроса сроки реализации многих спекулятивных проектов будут перенесены.

Одно из важных изменений – ожидание арендаторами значительных дисконтов на складские площади в связи с ухудшением общеэкономического фона. При этом конъюнктура складского рынка трансформируется медленно, собственники не спешат снижать ставки. Спецификой текущей ситуации является разнонаправленная динамика индикаторов в зависимости от каждого отдельного региона, отмечаются сбои в привычной линейной зависимости ставок аренды от уровня вакансии. Главными причинами происходящего являются небольшие размеры региональных рынков, вследствие чего происходят «всплески» вакансии, а также структурные изменения в экономике.

Аналитика

Прогнозируя дальнейшее развитие, в качестве долгосрочного тренда, который будет оказывать влияние на складской сегмент в ближайшие годы, аналитики IBC Real Estate выделяют процесс переориентации логистики. Бизнес перестраивает цепочки поставок, перенаправляя грузы с Запада на Юг и Юго-Восток. Возрастает нагрузка на всю транспортно-логистическую инфраструктуру данных направлений. С июля-августа на всех крупных складских рынках страны наблюдалось восстановление спроса на аренду. Для второстепенных логистических хабов импульс будет менее значимым, динамика индикаторов высоко волатильна на фоне ограниченного предложения и неравномерна в связи с трансформацией бизнеса.

«Развитие логистической инфраструктуры на Юге и Востоке страны – один из ключевых приоритетов для государства сегодня. Мы уже видим деятельность в направлении увеличения пропускной способности пунктов пропуска на этих границах РФ, что поможет бизнесу переориентировать грузопотоки. Это станет одним из важнейших факторов, поддерживающих сегмент. В структуре спроса на складскую недвижимость мы ожидаем рост доли дистрибьютеров, однако наибольшую часть по-прежнему будут занимать ритейлеры и онлайн операторы» – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.


Другие материалы раздела
Первая полоса