В качестве основного тренда 2019 года эксперты отмечают ориентацию девелоперов на строительство проектов BTS. Однако, в связи с уже ощущающимся на рынке дефицитом свободных площадей, не исключена более активная реализация спекулятивных проектов.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский среди основных тенденций 2018 года выделяет следующие:
Объем инвестиций в складскую недвижимость уменьшился на 43% по сравнению с 2017 г. ($255 млн.) и составил $146 млн.
Ставка капитализации по итогам 2018 г. составила 11%-13%.
Девелоперы ориентированы на строительство складских комплексов А класса. Лишь 4% было реализовано в более низком сегменте В. Наиболее интересным с точки зрения строительства остается южное направление, где было построено порядка 50% всего объема. Здесь было завершено строительство нескольких объектов PNK Group, распределительного центра компании Auchan, СК «Борисовский» и других проектов. Вторым по популярности стал север региона – здесь разместилось чуть менее 17% нового предложения. На западе/юго-западе региона было завершено строительство крупных объектов – распределительного центра для «Детского Мира» (62 000 кв. м) и 2 очереди Логопарка Major (57 300 кв. м).
В следующем году спекулятивное строительство останется умеренным, но все же имеет предпосылки быть более активнее, чем в 2018 г. Ощутимая нехватка свободных складских площадей, а также хоть и незначительный, но рост ставок аренды могут несколько увеличить объемы ввода спекулятивных складов до 45-50% от общего показателя.
Рынок будет пополняться лотами, объемом до 25 тыс. кв. м. Преимущественно будет вестись строительство под конкретного клиента, по уже заключенным и планируемым договорам.
В последние годы также зафиксирована растущая потребность в складских площадях со стороны представителей онлайн-площадок, в том числе традиционные ритейлеры также усиливают направление удаленных каналов продаж, растет потребность в фулфилмент операторах. Данные компании задают новые требования к объектам, в связи с чем становится актуальной высокая технологичность, многофункциональность и универсальность зданий.
Всего в следующем году запланировано к вводу порядка 1,2 млн. кв. м складских объектов. Однако по традиции завершение части этого объема будет перенесено. Поэтому мы ожидаем сохранения объемов ввода на уровне 2018 г – 650-750 тыс. кв. м.
Объект |
Шоссе, км от МКАД |
Направление |
Площадь, |
Класс |
РЦ для компании Auchan |
Каширское, 30 |
Юг |
138 000 |
А |
«Ориентир Север 3», |
Ленинградское, 35 |
Север |
69 000 |
А |
«PNK Парк Бекасово», |
Киевское, 50 |
Юго-Запад |
62 000 |
А |
СК Major Terminal, 2 этап |
Новорижское, 20 |
Запад |
57 300 |
А |
«PNK Парк Коледино» |
Симферопольское, 20 |
Юг |
53 300 |
А |
«PNK Парк Валищево», |
Симферопольское, 32 |
Юг |
52 000 |
А |
СК в Кожухово |
МКАД |
МКАД |
43 200 |
А |
ПСК «Атлант-Парк», корпус 29 |
Горьковское, 27 |
Восток |
35 000 |
А |
Объект |
Шоссе, км от МКАД |
Направление |
Площадь, |
Класс |
РЦ для компании Wildberries |
Симферопольское, 20 |
Юг |
145 900 |
А |
РЦ для компании Leroy Merlin |
Дмитровское, 27 |
Север |
140 000 |
А |
«PNK Парк Валищево» («Лента») |
Симферопольское, 32 |
Юг |
71 600 |
А |
«Атлант-Парк», корпуса 30, 31 |
Горьковское, 27 |
Восток |
54 000 |
А |
ЛП «Внуково», корпуса 11-14 |
Киевское, 22 |
Юго-Запад |
50 000 |
А |
РЦ для компании «Мираторг» |
М4-Дон, 17 |
Юг |
45 000 |
А |
По итогам 2018 г. совокупный объем спроса на Московском рынке складской недвижимости достиг рекордных 1,8 млн. кв. м. Значение является максимальным за всю современную историю сегмента. Прирост в сравнении с прошлогодним значением (1,4 млн. кв. м) составил 25%.
По нашим оценкам, достигнутый уровень показателя стал следствием нескольких факторов, в числе которых в том числе и эффект отложенного спроса. Помимо общей активности арендаторов/покупателей и заключения крупных сделок, многие компании, рассматривающие возможность расширения в 2015-2017 гг., но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 г.
Отклонение показателей объема завершенного строительства и спроса остается существенным. В 2018 г., несмотря на положительную динамику объема ввода, спрос в 2,5 раза превышает площадь нового предложения.
Арендаторам более интересны высококачественные складские комплексы. Так, доля объектов класса А в структуре спроса в 2018 г. равна 90% (1,6 млн. кв. м), класса В – лишь 10% (0,2 млн. кв. м). Годом ранее данные показатели составляли 94% (1,3 млн. кв. м) и 7% (0,1 млн. кв. м).
Размер средней сделки вырос в сравнении с прошлым годом. В течение всего 2018 г. отмечался рост объемов и числа договоров свыше 20 тыс. кв. м. это привело к тому, что их доля в общем объеме площадей составила 50% (годом ранее – 40%). Средний показатель достиг 12,9 тыс. кв. м – рост на 14%.
Драйвером роста рынка остаются представители сегмента торговли. Их доля в структуре спроса увеличилась на 6 п. п. и достигла 47%, в том числе доля интернет-ритейлеров составила 12%. В абсолютном выражении совокупный объем площади, занятой компаниями торгового сегмента, вырос на 255 тыс. кв. м или 43%.
Несмотря на то, что доля в структуре спроса в 2018 г. ниже прошлогоднего показателя (21%), интернет-магазины продолжают активно расширяются на российском рынке. Офлайн-ритейлеры развивают моно-брендовые каналы продаж в интернете, следствием чего становится аренда/покупка/строительство складских объектов.
Доля e-commerce в общем объеме спроса в реальности выше, так как зачастую сложно определить под какие нужды традиционно офлайн-ритейлер арендует дополнительные складские площади. В конечном счете развитие интернет-торговли приводит к росту спроса на логистические услуги, строительству более технологичных и усовершенствованных складских объектов.
Стоит отметить, что объемы и доля компаний-производителей растет последние 3 года – с 90 тыс. кв. м (6% рынка) в 2015 г. до текущих показателей (313 тыс. кв. м или 17,5%). Подобная динамика, несомненно, является положительным моментом развития рынка и экономики.
Доля логистов также выросла в пределах коррекции– на 1 п. п. Несмотря на достаточно умеренную динамику долей, общий объем спроса компаний данного сегмента увеличился на 34%.
Доля компаний, занимающихся дистрибуцией, напротив, снизилась в сравнении с прошлым годом на 5 п. п. Несмотря на это, в абсолютном выражении объемы арендованной/купленной площади представителями данного сегмента сопоставимы в 2018 г. и 2017 г
В прошедшем году возрос интерес зарубежных компаний к рынку складов Московского региона. Их доля в общем объеме спроса выросла с 16% в 2017 г. до 30% в 2018 г. Совокупная площадь арендованных/ купленных складов по итогам отчетного периода составила 550 тыс. кв. м. Положительной динамике поспособствовали как ряд крупных сделок, объемом более 20 тыс. кв. м, так и в целом увеличение их числа.
Российскими компаниями традиционно был поглощен наибольший объем площадей – 1,2 млн. кв. м или 70%. Годом ранее абсолютный показатель был немногим меньше – 1,1 млн. кв. м.
В большей степени на увеличение общего объема спроса в 2018 г. оказали влияние иностранные торговые и логистические компании.
Традиционно основной объем сделок сконцентрирован в объектах, расположенных вдоль Симферопольского шоссе – 24% всего объема или 427 тыс. кв. м. В целом арендаторам/покупателям складской недвижимости остаются интересны южное и северное направления.
Показатель спроса в 2019 г. имеет все предпосылки остаться на высоком уровне – свыше 1,0-1,2 млн. кв. м.
Драйвером рынка продолжат выступать розничные компании и сегмент интернет-торговли, во всех его проявлениях – от развития данного направления у традиционных ритейлеров, до фулфилмент операторов. Также, по нашим оценкам, высокую активность продолжат проявлять логистические компании. Новые складские объекты строятся в том числе с учетом востребованности в них со стороны представителей e-commerce и всех смежных сегментов. Соответственно, вновь построенные объекты наиболее универсальны и оптимизированы под возможные запросы.
Клиент |
Шоссе |
км от МКАД |
Объект |
Класс |
Площадь сделки,. кв.м |
Тип сделки |
Леруа Мерлен |
Дмитровское |
35 |
ЛК Белый Раст |
А |
140 000 |
продажа |
Лента |
Симферопольское |
32 |
PNK Парк Валищево |
А |
71 600 |
продажа |
Детский мир |
Киевское |
50 |
PNK Парк Бекасово |
А |
62 000 |
продажа |
Auchan |
Симферопольское |
30 |
Южные Врата |
А |
53 000 |
аренда |
ID Logistics |
Симферопольское |
32 |
PNK Парк Валищево |
А |
37 000 |
аренда |
Все Инструменты |
Новорязанское |
4 |
Hines Белая Дача |
А |
21 650 |
аренда |
Издательство Просвещение* |
Горьковское |
27 |
Атлант-Парк |
А |
21 000 |
аренда |
Алиди* |
Симферопольское |
32 |
PNK Парк Валищево |
А |
19 500 |
аренда |
Первое Решение* |
Киевское |
25 |
Аквион Внуково |
А |
12 600 |
аренда |
Маркет-ТВ |
Симферопольское |
12 |
Борисовский |
А |
10 850 |
аренда |
По итогам 2018 г. было зафиксировано существенное снижение вакансии на складском рынке Московского региона. Компании активно закрывали потребность в дополнительном пространстве, арендуя и приобретая площади в уже построенных объектах. Небольшие объемы ввода и, напротив, высокий спрос (в частности востребованность готовых помещений) постепенно корректировали ставку вакансии на локальном рынке. В течение года она снизилась на 3,5 п. п. и к концу декабря равнялась 5,3%.
В 2019 г. мы ожидаем дальнейшего плавного снижения показателя. Наиболее вероятно, он скорректируется в пределах 0,3-0,5 п. п. Глубокого падения, как это было в 2018 г. мы не ожидаем, так как снижение вакансии в одних объектах будет нивелировано освобождением крупных блоков после компаний, построивших складской комплекс для собственных нужд.
На конец 2018 г. ставки аренды на качественные складские комплексы классов A и B впервые с 2017 г. показали небольшой рост. По итогам 2018 г., они достигли величины 4 050 руб./кв. м/год и 3 750 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно. Кроме того, мы отмечаем на рынке минимальное число случаев демпинга и снижения базовой ставки путем уторговывания.
Динамика рынка приобретает положительный характер. Собственники помещений прибегают к осторожному повышению стоимости аренды. Однако на рынке экспонируется большой объем помещений, бывших в эксплуатации, морально устаревших, с худшей локацией. Ставки на такие объекты сдерживают и без того небольшой рост цен.
Уровень арендной ставки снизился в долларовом эквиваленте относительно прошлого года, что обусловлено ослаблением национальной валюты в 2018 году.
В 2018 г. средневзвешенная ставка аренды может незначительно скорректироваться в большую сторону, однако прогнозируемая динамика показателя будет находиться в диапазоне до 5%.