Смешанные чувства: по всей стране застройщики отказываются от квартир с отделкой, кроме трех регионов

Оказалось, что во многих городах квартиры с отделкой исчезают с рынка на фоне падения спроса, а на замену им приходят лоты «в бетоне» или смешанный формат, когда в одном ЖК представлены все виды отделки (финишный вариант есть, но в минимальном количестве). Только в трех российских регионах предложение с отделкой не сдает позиций и удерживает лидирующую долю в общем объеме. Подробности в материале.

Застройщики, работающие в Москве, явно перешли в режим экономии. По сравнению с 2022-м доля жилья, которое на момент сдачи будет сразу же готово к заселению, ужалась более чем вдвое – с 37% до 15,8% от общего объема предложения. Стало меньше и лотов с предчистовой отделкой – 11,4% вместо 14,6% тремя годами ранее. ЖК с предложением квартир с черновой отделкой занимают 45,9% от общего объема предложения – плюс 11,4 процентного пункта к показателям 2022-го.

«Широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотеки. Для покупателей было удобно, что стоимость ремонта можно было включить в ипотечный заем. Как льготная ипотека была отменена и ключевая ставка сделала ипотечные кредиты малодоступны наличие отделки из драйвера продаж нередко превращалось в тормоз. Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции проекта, который выглядел дороже на фоне конкурентов из-за наличия финишной отделки. Особенно чувствительны к этому покупатели массового жилья, – объясняет Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban. – Если верхняя часть рынка отметилась минимальным ростом предложения без отделки (2,9 процентных пункта, с 52,5% до 55,4%), то в комфорт-классе и нижнем сегменте бизнес-класса произошел серьезный сдвиг – с 27,3% до 42,4%».

На подмосковном рынке недвижимости перераспределение между разными типами отделки носило куда более радикальный характер. Предложение с готовой отделкой от застройщика, которое в 2022-м занимало едва ли не половину всего подмосковного рынка новостроек (47,4%), растаяло до 13,3%. Сегодня 300 из 800 корпусов сданы или будут сдаваться с черновой отделкой, что эквивалентно 32,3% (плюс 5,7 п.п. к августу 2022-го).

Аналогичный сценарий развития продемонстрировали и другие региональные центры. За три года в Казани доля квартир с без отделки выросла на 12,2 п.п., в Краснодаре – на 2,5 п.п., в Екатеринбурге – на 1,1 п.п. Основную долю рынка в этих городах занимает формат white box (под чистовую): в Казани его доля измеряется 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%, в Новосибирске – 62,6%.

В некоторых городах предложение «в бетоне» покрывает более 80% экспозиции. К ним относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Связано это в основном с тем, что в этих городах преобладает предложение массового сегмента, где аудитория особенно чувствительно к повышению цен за счет отделки, и застройщики отказались от этой опции.

Во многих городах наметился важный тренд, который компенсирует и смягчает снижение объема квартир с отделкой – внутри одного корпуса «упакованы» лоты с двумя-тремя видами отделки. Этот подход дает надежду на максимально возможное расширение аудитории и проникновение во все потребительские ниши. В Краснодаре и Тюмени он стал превалирующим – по 69,5% выборки. Кроме того, этот формат быстро набирают вес в Новороссийске (плюс 48,9 п.п. с 2022 г.), Ростове-на-Дону (плюс 31,4 п.п.), Анапе (плюс 26,3 п.п.), Подмосковье (плюс 14,2 п.п.), Ленобласти (плюс 13,6 п.п.п).

Санкт-Петербург демонстрирует в этом плане контртренд. В 2022-го лоты с отделкой составляли основу городского рынка недвижимости (43,6%). Кризис не поколебал их положение, напротив, аналитики Urban выявили прирост доли такого жилья до 47,5%. Им укомплектовано свыше 300 из 715 петербургских корпусов в новостройках. Гораздо чаще стал применяться формат white box – в 18,9% случаев (плюс 8,3 п.п. за три года). Соответственно удельный вес объектов без отделки существенно снизился на 10,6 процентного пункта – до 15,6%. Главная причина – петербуржцы имеют больше возможностей получить семейную ипотеку на льготных условиях, чем жители Москвы. «В обеих столицах действует единый лимит на объем заемных средств – 12 млн рублей. Поскольку первый взнос установлен в размере 20%, это означает, что предельная стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. В Москве обозначенная категория вбирает менее 25% предложения, в то время как в Санкт-Петербурге – почти 60%», – обращает внимание Ольга Хасанова. Еще одну причину она видит в олигополии, сложившейся на петербургском рынке: «Треть лотов с отделкой принадлежат одной компании – ЛСР. Еще треть обеспечивают четыре других крупных игрока – Setl Group, РСТИ, ПСК и КВС. Такие компании могут себе позволит за счет эффекта масштаба оставить в своих проектах отделку без значительного удорожания финального бюджета покупки».

На Черноморском побережье на сегодня преобладают новостройки с чистовой отделки. Причем этот статус оно приобрело совсем недавно. В 2022-м на каждый сочинский лот с отделкой приходилось семь лотов без отделки. В 2025 году соотношение изменилось на 9 к 10 в пользу объектов, сдаваемых «под ключ». За описанной метаморфозой стоит мода на сервисные апартаменты, популярность которых стремительно усиливается как у застройщиков, так и у покупателей. В Анапе и Новороссийске корпуса с чистовой отделкой тоже активно вытесняют и «черновое предложение», и white box. .

В Приморье также доля предложения без отделки сузился с 75,6% до 52,8% в пользу других форматов. Аналитики Urban связывают это с активной экспансией в регионе федеральных девелоперов, которые привнесли на рынок новые форматы. Параллельно росла доля всех прочих видов: white box – на 3,8 процентного пункта, чистовая отделка – на 1,8 п.п., отделка по желанию клиента – на 7,1 п.п.

«Российский девелопмент ищет способы оптимизировать свои издержки, расширить потенциальную аудиторию и создать максимально сбалансированную продуктовую линейку. От решения этих задач зависит среднесрочная устойчивость отрасли в условиях, когда спрос остается на некомфортно низком уровне, а перспективы неопределенны. Однако учитывая региональные особенности рынков, решается эта задача по разному с точки зрения отделки как важной составляющей ценообразования. В городах с большим туристическим потоком, традиционно высокой долей апартаментов и инвестиционных квартир под сдачу в аренду формат чистовой отделки удерживает позиции, как в Санкт-Петербурге или Сочи. В городах с высокой конкуренцией и тенденцией к затовариванию, как в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре, застройщики более склонны «избавляться» от отделки. В городах с более медленными темпами выхода нового предложения девелоперы занимают срединную позицию, отдавая предпочтение смешанному типу отделки с несколькими вариантами на выбор», – резюмировала Ольга Хасанова.