Назвали самый востребованный вариант комбо-ипотеки на московском рынке в 2026 году и привели расчеты

По уровню комфорта эта схема сопоставима с альтернативной комбинацией «семейная ипотека + большой первоначальный взнос» - но без необходимости собирать крупную сумму на старте.

Почему комбо-ипотека стала массовым явлением

Популярность комбо-ипотеки растет прямо пропорционально увеличению цен на новостройки. А разрыв между лимитом семейной программы и реальными ценниками особенно большой в Москве, отмечают в PLUS Development. Здесь практически не осталось просторных семейных лотов от 60-70 кв. м. стоимостью до 12 млн рублей.

В итоге именно комбинации кредитных продуктов помогают покупателям выйти из ситуации: обычно заем в пределах 12 млн рублей оформляют под 6%, а остальную сумму берут на рыночных условиях.

В августе 2026 г. число запросов на оформление комбо-ипотеки в PLUS Development выросло на 35% относительно февраля.

Это логично: так, средняя стоимость двухкомнатных квартир бизнес-классе в старых границах Москвы сейчас превышает 20-25 млн рублей. И уже более 90% комбо-сделок на рынке приходятся именно на семейную программу, о чем свидетельствуют открытые данные банков и внутренняя статистика PLUS Development.

Основные схемы на московском рынке

В целом, комбо чаще оформляется как два отдельных кредита. Но также используют вариант с одним договором, в котором приписывают средневзвешенную ставку. В приведенных расчетах использовали две отдельные ставки сроком на 30 лет.1. Классическое комбо «семейная + рыночная»

Льготная часть до 12 млн рублей оформляется под 6%. Остаток - под рыночную ставку (сейчас это может быть 18-23% в зависимости от банка и первоначального взноса). Общий лимит такой схемы в Москве и Московской области - до 30 млн рублей.

Пример расчета*

• Стоимость квартиры: 28 млн ₽
• ПВ 20%: 5,6 млн ₽
• Сумма кредита: 22,4 млн ₽
• Льготная часть: 12 млн ₽ под 6%
• Рыночная часть: 10,4 млн ₽ под 20%
• Ежемесячный платеж: по льготной части - около 72 000 ₽, по рыночной части - около 174 000 ₽, итого - примерно 246 000 ₽

В данном случае переплата за 30 лет будет значительной как раз из-за рыночной части. Но есть плюс: можно отдельно рефинансировать только рыночную часть при снижении ставок (без затрагивания 6%).2. Семейная + субсидированная ставка от застройщика Застройщик снижает ставку по рыночной части на первые 1-3 года или на весь срок. Схема популярна в проектах комфорт- и бизнес-класса, где девелопер готов делить нагрузку с покупателем.

Пример расчета*

• Стоимость квартиры: 28 млн ₽
• ПВ: 20% (5,6 млн ₽)
• Сумма кредита: кредит 22,4 млн ₽ (12 млн под 6 % + 10,4 млн рыночная)
• Субсидия от застройщика: 8% на первые 2 года по рыночной части (далее - 20%)
• Ежемесячный платеж первые 24 месяца: около 148 000 ₽ при сложении льготной и субсидированной частей
• Ежемесячный платеж с 3-го года: около 246 000 ₽

Если субсидия действует дольше или ставка ниже, стартовая нагрузка будет еще комфортнее.

3. Семейная + собственные средства/маткапитал (альтернатива чистому комбо)Покупатель максимально использует льготный лимит и закрывает разницу первоначальным взносом выше минимальных 20%. Меньше переплата, но требует более крупного первоначального капитала.

Пример расчета*

• Стоимость: 28 млн ₽
• ПВ: 11,2 млн ₽ накоплений + материнский капитал (в примере - 963 243 ₽), итого - 12 163 243 ₽ (примерно 43% от стоимости жилья)
• Кредит: 15 836 757 ₽ (12 млн ₽ под 6%, 3,84 млн ₽ под 20%)
• Ежемесячный платеж: примерно 136 000 ₽

«С февраля 2026 года законодательно закреплена возможность отдельно рефинансировать рыночную часть кредита, не затрагивая льготную ставку 6%. Это существенно снижает страх покупателей перед высокой рыночной частью на длинном горизонте, поэтому комбо-варианты становятся все более востребованными у аудитории семейной программы», - отметила Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании PLUS Development.

Как уточняют в PLUS Development, самая популярная схема - с субсидией от застройщика. Классическое комбо дает максимальный выбор лотов, но высокую текущую нагрузку. Альтернативное комбо с маткапиталом, собственными средствами - самый экономичный по переплате, но сложный по факту.

«В целом же в 2026 году комбо-ипотека на московском рынке - вынужденная и одновременно эффективная реакция на разрыв между лимитами льготных программ и реальными ценами. Но дальнейшая динамика развития комбо-линеек будет зависеть от того, сохранится ли возможность комбинирования и как изменятся параметры семейной программы с октября». – говорит Екатерина Наливайко.

*Цифры в расчетах примерные, они будут отличаться в зависимости от стоимости лотов, условий и сроков кредитования.