Итоги года на рынке новостроек Москвы: головокружение от успехов

Хотя к концу года девелоперы восстановили утраченные объемы, а в некоторых проектах даже стали появляться скидки (правда, их было немного и они редко превышали 5-7%) этот год запомнится для игроков рынка как исключительный. Кроме того, немалые ресурсы застройщики направляли на разработку совместно с банками разнообразных финансовых инструментов для сохранения уровня спроса: субсидирования процентных ставок по ипотеке, разнообразных рассрочек, а один даже предлагал учитывать автомобиль в качестве первоначального взноса.

Объем предложения

В старых границах Москвы объем предложения в массовом сегменте (новостройки стандарт-, комфорт- и бизнес-класса) за первые полгода 2021 года неизменно находился на минимальном уровне: основное снижение пришлось на 1 квартал, когда предложение упало на 16,5%, а по итогам 2 квартала отрицательная динамика составляла 10,2% относительно января. В 3 квартале на фоне фактического непопадания новостроек в пределах МКАД в изменившиеся условия ипотеки с господдержкой и опасений девелоперов о снижении спроса, начался рост экспонируемых объемов, наметился тренд на прирост предложения, получивший развитие до конца года. Максимальное количество квартир и апартаментов в продаже было зафиксировано в октябре (34,24 тыс. лотов). Всего же по итогам 2021 года объем предложения вырос на 11,8% по сравнению с январскими показателями, достигнув в декабре значения 32,52 тыс. лотов. При этом, начиная со второго квартала, объемы предложения в квадратных метрах росли медленнее, чем в лотах. Это связано с продолжающимся снижением средней площади предлагаемых квартир и апартаментов: за последние 12 месяцев она сократилась на 8,4%, составив в декабре 56,5 кв. м. В абсолютных значениях этот показатель уменьшился за год на 5,2 кв. м, что соответствует средней площади ванной комнаты.

В Новой Москве на протяжении всего 2021 года на рынке новостроек отмечались колебания объемов предложения. Весь год в экспонировании находилось достаточное высокое для данной локации количество: 8,7 – 10,9 тыс. лотов и, по итогам года, экспонируемый объем вырос на 17,3%, по сравнению с январскими показателями, составив в декабре 10,9 тыс. квартир и апартаментов. В ТиНАО динамика изменения объемов в лотах на протяжении года полностью коррелировала с динамикой объемов в кв. м: средняя площадь экспонируемых квартир оставалась стабильной (-1,0% по итогам года), за 12 месяцев предложение выросло на 16,1% и составило 537,9 тыс. кв. м

Распределение по классам

В течение года, по мере выхода новых корпусов и вымывания наиболее ликвидных объемов, в старых границах Москвы отмечались колебания предложения по сегментам: в первом полугодии лидировали новостройки бизнес-класса, их доля составляла 50,3% - 56,4%, во втором – предложение сместилось в сторону более доступного комфорт-класса: его доля выросла до 50,1%-54%. По итогам декабря, комфорт-класс снова сократился – в результате объемы предложения сегментов практически сравнялись. Доля экономкласса большую часть года находилась на уровне 0,4% - 1,3%, однако в 4 квартале, за счет выхода на реализацию недорогих апартаментов, новых объемов в Некрасовке, и квартир в домах по реновации, доля экономкласса выросла до 2,1%-2,5%. В целом можно отметить, что недорогие сегменты уходят за МКАД, оставляя лидирующую позицию бизнес-классу.

В Новой Москве распределение жилья по классам не принесло сюрпризов: за 12 месяцев ушедшего года рынок ТиНАО пополнился 94 новыми корпусами, из них 86,2% относятся к сегменту комфорт-класса. В связи с этим смещение структуры предложения происходило в сторону более доступных объектов комфорт-класса, за исключением марта и ноября, когда предложение смещалось в сторону бизнес-сегмента.

Квартирография

В структуре предложения по количеству комнат в старых границах Москвы на протяжении всего года отмечался рост доли однокомнатных квартир и студий и снижение доли многокомнатных: по сравнению с январем 2021 года, доля однокомнатных квартир выросла на 5,7% до 41,3%, двухкомнатных лотов снизилась на 1,1% до 34,9%, трехкомнатных вариантов сократилась на 4,0% до 19,0%, а многокомнатных – на 0,6% до 4,7%.

В Новой Москве весь год наблюдались колебания, обусловленные вымыванием ликвидных предложений и выходом новых объемов. Но в целом, соотношение оставалось стабильным, соответствуя показателям предыдущих периодов. Доля студий и “однушек” за год снизилась на 2,2% до 40,1%, доля двухкомнатных лотов потеряла 2,6%, составив 37,9%, трехкомнатных выросла на 1,3% до 17,7%, доля многокомнатных квартир прибавила 3,5%, составив 4,3%.

Ценовая ситуация

Рост цен в старых границах Москвы наблюдался непрерывно: при этом, наиболее значительный, порядка 18,2%, пришелся на период январь-апрель, далее темпы роста стали замедляться, а в августе было зафиксировано даже небольшое снижение на 1,1%. В декабре наблюдался традиционный скачок: динамика роста средней цены по итогам месяца составила 3,2%. Годовой прирост выглядит впечатляющим: по сравнению с январем 2021 года средние показатели выросли на 33,3% и остановились на отметке 346,7 тыс. руб. за кв. м, т.е. за год средняя стоимость кв. м увеличилась на 86,6 тыс. рублей в абсолютном выражении.

Средний бюджет предложения в старых границах Москвы по итогам года вырос на 22,4% до 19,6 млн руб., т.е. средняя квартира стала стоить на 3,6 млн руб. дороже. При этом, в бизнес-классе этот показатель вырос наиболее значительно, на 22,5%, составив к концу года 26,9 млн руб. (+4,9 млн руб. за год), в комфорт-классе – на 14,6% до 12,9 млн руб. (+1,6 млн руб. за год), в экономклассе средняя стоимость лотов снизилась на 36,0 % до 5 млн. руб. (-2,8 млн руб. за год).

В Новой Москве средняя цена квадратного метра достигла уровня 208,8 тыс. рублей, что на 25,6% выше, чем январе 2021 года или дороже на 42,5 тыс. рублей в абсолютном выражении. При этом, рост цен, который в прошлые периоды (2019-2020 гг.) на присоединенных территориях демонстрировал более высокую динамику, с начала 2021 года показывал более умеренный показатель.

Средний бюджет предложения в ТиНАО подрос на 24,4% до 10,35 млн руб. (+2,03 млн руб. к январю 2021 г.), а наиболее значительно он наблюдался в бизнес-классе (годовой прирост составил 27,4% до уровня 12,7 млн рублей), и в комфорт-классе – стоимость квартир выросла на 25,5% до 9,95 млн рублей. В эконом-сегменте она снизилась на 20,3% до уровня 6,24 млн рублей.

“В 2021 году, особенно во втором полугодии, активность девелоперов находилась на высоком уровне, за 12 месяцев в старых границах Москвы рынок пополнился более, чем 300 корпусами, как в новых, так и в уже реализуемых проектах. Несмотря на то, что в отдельные периоды лидерами по новым корпусам были разные сегменты, по итогам года общее количество выведенных в новостройках бизнес- и комфорт-класса практически сравнялось. Что касается Новой Москвы, то за счет ограниченности предложения тут, любое изменение в виде нового проекта или корпусов, существенно влияет на общий объем, и структуру предложения. Поскольку 74,8% всего предложения данной локации сконцентрировано в проектах 4-х застройщиков, они четко регулировали весь год, как экспонируемые объемы, так и ценообразование.

В целом, это был невероятный год, особенно по динамике цен во всех сегментах столичной недвижимости: такого резкого скачка стоимости новостроек, особенно в первом полугодии, мы не наблюдали давно. При этом, инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых надежных, поэтому в наступившем 2022 году мы ждем как продолжения роста стоимости новостроек, так и высокой покупательской активности, однако процессы корреляции спроса и предложения станут более плавными и сбалансированными”, - отмечает управляющий директор сервиса “Синица” Татьяна Майорова.

Больше качественной аналитики от “Синицы” -- в таблицах и гистограммах.

Таблица 1: Распределение предложения по классам жилья, Старая Москва, 2021г.

Таблица 2: Распределение предложения по классам жилья, Новая Москва, 2021г.

Гистограмма 1: Распределение по количеству комнат, Москва, 2021г.