Демографические показатели как фактор спроса на рынке жилья: десять главных закономерностей

Для каждой группы покупателей можно выделить закономерности, которые задают характерное для нее распределение спроса. Специалисты Группы «Эталон» изучили статистику сделок в 2019 году и выявили, насколько покупательские предпочтения зависят от возраста, рода занятий и места проживания.

«Зависимость спроса от конкретных социально-демографических параметров – это данность, основанная на объективных предпосылках. И застройщики при определении аудитории своего продукта должны учитывать все многообразие покупательских категорий. Иначе они рискуют потерять в прибыли и столкнуться с дополнительными издержками», – подчеркивает Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон».

В рамках исследования аналитики Группы «Эталон» выделили шесть возрастных групп с шагом в десять лет, что позволяет наиболее точно, надежно и репрезентативно определить ключевые особенности и закономерности, характерные для каждого из сегментов аудитории.

Данные Группы «Эталон»

1. Самые молодые покупатели: покупают на собственные средства, живут одни, предпочитают однокомнатные квартиры и студии

Те покупатели, которым еще не исполнилось 25 лет, отдают предпочтение однокомнатным квартирам и студиям, которые занимают 72,3% в структуре спроса по данной категории. В половине случаев (50,6%) они обходятся собственными средствами, не прибегая к ипотеке. Однако очень часто (в двух случаях из каждых пяти) для покупки нового жилья им приходится продавать уже имеющееся в собственности. Как правило, молодые покупатели намерены жить одни (61,8% аудитории). Варианты, при которых они планируют делить жилплощадь с детьми, супругами или родителями сравнительно редки.

2. Покупатели в возрасте 25-34 лет: высокая доля сделок с двухкомнатными квартирами, приоритет ипотеке, наличие еще одной квартиры в большинстве случаев

Возрастная категория 25-34 является одной из базовых для рынка — она охватывает почти треть всей аудитории. Они делают выбор в пользу более габаритного и более дорогого жилья. Без малого 30% совершаемых ими сделок относятся к двухкомнатным квартирам и апартаментам, в каждой шестой транзакции фигурируют трехкомнатные объекты. При этом в структуре сделок с апартаментами для данной возрастной категории наибольший интерес представляют 1-комнатные объекты (48,6%). В трех случаях из четырех клиенты в возрасте от 25 до 34 лет прибегают к ипотеке.

При этом они достаточно обеспечены финансами, чтобы обойтись без продажи собственного жилья. 76% таких покупателей в итоге владеют двумя и более квартирами. Они намерены жить в них с детьми (36,3%), супругами (28,9%) или в одиночестве (27,8%).

3. Покупатели в возрасте 35-44 лет: самая просторная недвижимость, высокая доля сделок с трехкомнатными квартирами, интерес к инвестициям, в большинстве случаев проживают с детьми

Еще одна базовая категория клиентов для рынка недвижимости (обеспечивает треть спроса). На этот возраст обычно приходится расцвет карьеры. Многие люди обзаводятся семьями. В среднем они готовы вложить в покупку жилья порядка 9,5 млн рублей. Для этой группы покупателей характерны самые высокие показатели по средним габаритам приобретаемой недвижимости — 59,62 кв. м.

Они чаще остальных делают выбор в пользу трехкомнатных квартир и апартаментов (22,8% сделок), при этом при покупке апартаментов наибольшим спросом у этой возрастной категории пользуются 1-комнатные объекты (57,7%). Среди рассматриваемой категории покупателей востребована ипотека (более 65% сделок). 35-44-летние также проявляют наибольший интерес к инвестициям в недвижимость. 8,6% из них указали именно этот мотив в качество основного при покупке. Большинство покупателей (55,5%), принадлежащих к данной категории, указали, что собираются жить в новой квартире с детьми.

4. Покупатели в возрасте 45-54 лет: экономия на габаритах, покупки для детей, получение финансового ресурса за счет продажи имеющегося жилья

Покупатели в возрастной категории 45-54 лет больше склонны к экономии. В целом покупаемое ими жилье стоит на миллион меньше, чем то, которое выбирают представители поколения 35-44-летних. В рамках данной группы очень развит мотив покупки «для детей».

В качестве главного его указал каждый четвертый респондент. Ипотека задействуется в 50% сделок, рассрочка – в 13%. Нередко (39% сделок), чтобы получить достаточные средства для совершения транзакции, клиенты из указанной категории продают другую квартиру.

5. Покупатели в возрасте 55-64 лет:преобладание варианта с единовременной оплатой, продажа имеющегося жилья

Клиенты, которым исполнилось на момент покупки от 55 до 64 лет, стараются обходиться без кредитного финансирования.57,8% из них предпочитают единовременную выплату всей суммы из собственных средств, еще без малого 15% задействуют вариант с рассрочкой. 37% лотов покупаются на деньги, вырученные от реализации имеющейся недвижимости. Средний бюджет, который 55-64-летние тратят на новое жилье, находится в пределах 9 млн рублей.

6. Самые пожилые покупатели: высокая доля однокомнатных квартир и студий, популярность рассрочки, квартира для проживания с супругом, продажа имеющегося жилья

Аудитория в возрасте 65+ ориентирована на покупку относительно компактных квартир (средняя площадь – 49,54 кв. м). Однокомнатные лоты и студии составляют 65% всех покупок. Пожилые люди редко обращаются за ипотечными кредитами, их больше интересуют варианты с единовременной оплатой (66,7% сделок) и рассрочкой (23,8%).

Последняя особенно популярна среди покупателей старше 65 лет. Довольно часто они (45% сделок) продают одно жилье ради другого. Также среди этой части покупателей самая большая доля тех, кто намерен проживать в купленной квартире с мужем или женой – 45%.

7. Самые компактные квартиры покупают пенсионеры и студенты, самые габаритные – руководители и владельцы собственного бизнеса

Данные Группы «Эталон»

Согласно исследованию специалистов Группы «Эталон», самые крупные лоты покупают клиенты, занимающие руководящие позиции (в среднем 59,32 кв. м), а также занимающиеся предпринимательством (в среднем 58,85 кв. м). Их квартиры на 30-35% больше по габаритам, чем у студентов или пенсионеров. В свою очередь, средняя площадь объектов в собственности менеджеров и госслужащих равняется примерно 52 кв. м.

8. Ипотека в наибольшей степени востребована руководителями и госслужащими, а рассрочка – предпринимателями

Данные Группы «Эталон»

Среди руководителей и государственных служащих доля ипотечных клиентов превышает 70%. Владельцы бизнеса покупают недвижимость в кредит только в половине случаев и чаще остальных пользуются различными вариантами рассрочки (19%). Пенсионеры в большинстве своем (84%) стараются вносить требуемую сумму целиком из собственных средств.

9. Покупатели из Москвы и Московской области тратят на покупку жилья на 20% больше, чем представители других регионов РФ

Данные Группы «Эталон»

Бюджет лотов, покупаемых москвичами и жителями Подмосковья, в среднем достигает 9,36 млн рублей. Это на 21,7% больше средней суммы, которую на столичном рынке недвижимости тратят клиенты из других российских регионов. У петербуржцев и жителей Ленинградской области на покупку жилья в столице уходит в среднем 6,69 млн рублей. Кроме того, выходцы из столичного региона отдают предпочтение более габаритным объектам. Средняя площадь таких квартир приближается к 58 кв. м, что на 10% больше, чем у лотов, которые приобретают остальные россияне.

10. Две трети региональных покупателей обращаются за ипотекой, больше трети москвичей и жителей Московской области вносят всю сумму единовременным платежом

Данные Группы «Эталон»

55% покупателей из Москвы и Подмосковья при покупке жилья обращаются за помощью к банкам. Для покупателей из регионов эта пропорция заметно выше – 66%. В случае Санкт-Петербурга и Ленинградской области этот показатель доходит до 73%. Каждый третий клиент из столичного региона обходится вообще без каких бы то ни было инструментов финансовой поддержки. Лишь 22% покупателей из других субъектов федерации обладают такими же возможностями.