Недвижимость для стрит-ритейла: найти и приумножить

Проект рассчитан как на Москву и Санкт-Петербург, так и регионы России. Он предполагает приобретение недвижимости для стрит-ритейла и создание на ее базе районных точек притяжения и многофункциональных торговых пространств, помещения в которых предназначены для сдачи в аренду.

По словам Вячеслава Рожманова, Партнера R2 Asset Management, продовольственный ритейл неплохо адаптировался к текущей рыночной ситуации, и многие торговые сети готовы открывать дополнительные точки. «Некоторые продуктовые ритейлеры выводят на рынок новые форматы, появившиеся в результате пандемии. Например, такие крупные операторы, как «Лента», планируют открытие небольших магазинов шаговой доступности и, соответственно, ищут помещения размером 300-500 кв. м в спальных районах. X5 Retail Group представила первый магазин с полностью автоматизированной системой покупок с рекордно маленькой площадью магазина в 80 кв.м».

Еще один тренд восстановления стрит-ритейла – адаптация недвижимости для общепита. В основном для торговли готовой едой навынос и кофеен формата «кофе с собой». В этом сегменте наиболее популярны площади 20-30 кв. м. Интересно, что последнее время операторы этих двух направлений часто объединяются, предлагая посетителям и кофе, и полноценные готовые блюда на вынос. В этом случае они готовы рассматривать помещения побольше – 50-70 кв. м.

В любом случае, пандемия научила продуктовые магазины и предприятия общественного питания, в том числе престижные рестораны, быть готовыми к любым ситуациям, и в случае новых ограничений иметь возможность переключиться на доставку и торговлю на вынос. В связи с этим растет популярность формата dark store, который не подразумевает клиентского потока, а значит, предъявляет не такие высокие требования к помещениям: здесь не важно наличие больших витрин и отдельного входа, а также расположение на первой линии.

При этом одной из ключевых проблем при поиске недвижимости для стрит-ритейла становятся завышенные ожидания арендаторов относительно ставок: кризис и выезд предыдущих арендаторов породили ложную надежду на большие дисконты. Однако собственники сегодня не спешат идти на уступки.

Максимум, чего удается добиться, – скидка в пределах 10-15%. Большинство владельцев коммерческих площадей понимает, что после окончания пандемии рынок восстановится достаточно быстро и ставки вернутся на прежний уровень. Долгосрочный договор, заключенный с серьезным дисконтом, в этом случае может лишить их части арендного потока. В этой связи собственники стараются заключать краткосрочные договоры, а многие сетевые операторы вынуждены идти на эти условия, что ранее было для них не характерно.

В рамках проекта развития коммерческой недвижимости для торговых сетей R2 Asset Management предлагает арендаторам подбор и приобретение помещений, подходящих для их целей и в наиболее перспективной локации, а также заключение долгосрочного договора аренды на выгодных условиях.

География проекта затрагивает не только в Москву и Санкт-Петербург, но и города миллионники, областные центы Центрального Федерального Округа РФ. «В регионах России довольно часто встречаются очень интересные объекты для стрит-ритейла с точки зрения инвестиций. Их доходность может составлять не традиционные 10-15%, а 30-40%. Как правило, такие вложения интересным тем инвесторам, кто так или иначе уже присутствует в этом регионе и планирует и дальше развивать там свой бизнес», – комментирует Вячеслав Рожманов.

Благодаря знанию рынка и профессиональной экспертизе специалисты компании смогут оценить перспективы и доходность объекта, проанализировать возможные риски и разработать стратегию по повышению капитализации объекта или его редевелопмента. Таким образом R2 Asset Management планирует в 2021 году сформировать достаточно большой портфель качественного арендного бизнеса, который в последующем будет выведен на рынок в качестве инвестиционного продукта.