Рынок аренды жилья в крупнейших городах России. Индекс доступности

Рынок аренды жилья в крупнейших городах России. Индекс доступности

Аналитики компании ЦИАН проанализировали рынок арендного жилья по состоянию на начало мая 2018 года.


В расчетах учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (ограничение по ставке от 5 до 150 тыс. руб./мес.) на май 2018 года и май 2017 года. Рассматривались 34 крупнейших города России (с численностью населения более 500 тыс. человек). Индекс доступности аренды жилья рассчитан для домохозяйств из 2 работающих взрослых, как отношение суммы средней арендной ставки “усредненной” квартиры (площадью 48 кв.м.) с прожиточным минимумом по региону к средней заработной плате.

Ставки аренды медленно растут в большинстве городов. По состоянию на начало мая 2018 года в городах с численностью населения от 500 тыс. человек средняя ставка аренды составила 28,8 тыс. руб./мес. В целом по выборке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается околонулевая динамика (+1,1%).

При этом важнее тот факт, что в 25 городах из 34 ставки аренды растут. Сильнее всего аренда подорожала в Астрахани (+8,0%), Ростове-на-Дону (+7,8%) и Новосибирске (+6,7%). В 9 городах зафиксировано снижение ставок. Наиболее заметное в Воронеже (-9,4%), Владивостоке (-9,4% и Самаре (-10,2%). Аналогичные расчеты по динамике цен в сегменте продажи вторичного жилья демонстрируют похожие значения - цены растут в 22 городах из 34; суммарно по выборке рост составил +1,5%.

Даже без учета элитной недвижимости (лоты со ставкой выше 150 тыс. руб. в месяц не рассматривались) лидерство Москвы и Санкт-Петербурга очень заметно. Средние ставки в этих городах составляют 42,8 и 32,8 тыс. руб. соответственно. В Москве за последние 12 месяцев ставки выросли на 4%, тогда как в северной столице их рост остановился (-1% за анализируемый период).

Ставки аренды слабее зависят от величины населения и средней зарплаты по сравнению с ценой продажи. Ставки аренды несколько меньше, чем цена продажи зависит от численности населения и уровня заработной платы в городе. Так, коэффициент корреляции между людностью и стоимостью квартир на вторичке составляет 0,92, тогда как аналогичный показатель для ставки аренды - 0,86. В соотношении между зарплатой и стоимостью жилья это также справедливо (корреляция для продажи 0,93, для аренды - 0,87).

Это связано с тем, что сегмент аренды сильнее зависит от структуры жилого фонда, особенностей рынка труда и демографической ситуации в регионе. К примеру, средние ставки аренды в Хабаровске (25,1 тыс. руб.) на 60% выше, чем в сопоставимом с ним по численности населения и уровню доходов другом крупном дальневосточном городе, Владивостоке. Это связано с тем, что в столице Приморского края заметную долю арендного рынка занимают малогабаритные однушки (т.н. “гостинки”), практически отсутствующие в городе на берегах Амура.

В Махачкале средняя ставка аренды выше, чем во многих городах с меньшей численностью населения и доходами на душу населения. Это объясняется меньшей популярностью однокомнатных квартир на рынке аренды в этом городе из-за заметно большего среднего размера домохозяйства в этом регионе. Минимальная средняя арендная ставка отмечена в Пензе и Кирове – 10,1 и 9,2 тыс. руб./мес. Более 75% предложения здесь реализуется с арендной ставкой до 11 тыс. руб./мес.

Табл. 1: Средневзвешенная арендная ставка в городах с численностью населения от 500 тыс. человек за 1 кв. 2018 г.

Город

Средневзвешенная арендная ставка по состоянию на май 2018 г., тыс. руб./ мес.

Изменение, по отношению к маю 2017 г.

1

Москва

42,8

4%

2

Санкт-Петербург

32,8

-1%

3

Хабаровск

25,1

4%

4

Екатеринбург

20,1

-3%

5

Астрахань

19,2

8%

6

Казань

19,2

2%

7

Нижний Новгород

18,8

3%

8

Уфа

18,2

3%

9

Ростов-на-Дону

18,0

8%

10

Самара

17,9

-10%

11

Новосибирск

17,7

7%

12

Иркутск

17,6

6%

13

Краснодар

17,3

2%

14

Махачкала

17,0

4%

15

Тюмень

16,9

6%

16

Красноярск

16,2

3%

17

Владивосток

15,3

-9%

18

Рязань

14,6

7%

19

Пермь

14,3

4%

20

Волгоград

13,9

-3%

21

Томск

13,7

6%

22

Челябинск

13,7

0%

23

Ярославль

13,0

3%

24

Саратов

12,7

1%

25

Барнаул

12,6

3%

26

Воронеж

12,6

-9%

27

Ижевск

12,5

2%

28

Омск

12,4

6%

29

Ульяновск

12,1

6%

30

Оренбург

11,9

-5%

31

Кемерово

11,9

2%

32

Липецк

11,6

5%

33

Пенза

10,1

6%

34

Киров

9,2

-4%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Объем предложения снизился в городах ЧМ-18. Объем предложения в сегменте аренды, как правило, достаточно стабилен (под сдачу в аренду используется ~10% от всего жилого фонда в крупных городах, из них обычно каждая 13-15-я квартира в моменте является свободной (т.е. ищет своего арендатора, находясь в базе объявлений)). Это соответствует показателю «2,5 активных объявления на 1 тыс. жителей».

Больше всего объявлений в относительном выражении приходится на города с большим числом недавно сданных новостроек, а также на межрегиональные центры, где наиболее высок миграционный приток населения. В Москве на 1 тыс. жителей приходится 5,2 объявлений, в Краснодаре 7,1 объявлений. Также больше 3 лотов на 1 тыс. жителей зафиксировано в Ростове-на-Дону, Уфе, Тюмени и Ярославле.

Интересно, что в городах, где будет проводиться чемпионат мира по футболу, часть арендодателей сняли свои лоты из сегмента долгосрочной аренды в стремлении заработать на размещении иностранных болельщиков. По состоянию на май 2018 более, чем на 20% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) снизился объём предложения в Екатеринбурге, Москве, Нижнем Новгороде, Волгограде.

Самая доступная аренда (по отношению к зарплате за вычетом прожиточного минимума) в Москве, Тюмени и Красноярске; самая дорогая в Барнауле, Астрахани и Махачкале.

В 26 из 34 крупнейших городов России семья из 2 работающих взрослых тратит менее 50% своих доходов на аренду квартиры площадью около 48 кв. м. и минимальную потребительскую корзину в месяц.

Рейтинг городов по индексу доступности арендного жилья возглавили Москва и Тюмень. Для того, чтобы арендовать квартиру площадью около 48 кв. м. на месяц и обеспечить определенный уровень жизни (исходя из величины минимальной потребительской корзины), среднестатистическая семья из 2 человек здесь потратит наименьшую долю своего дохода – 35% (в 2017 году аналогичные показатели составили 38% в Москве и 36% в Тюмени).

Стоит отметить, что Тюмень является одним из лидеров по внешнему миграционному притоку среди всех субъектов Федерации, в связи с этим здесь большой спрос не только на покупку, но и на аренду жилья. Тройку лидеров в рейтинге закрывает Красноярск, где индекс доступности аренды составил 40%. По данным 2017 года Красноярск занял второе место по доступности жилья на первичном рынке в городах-миллионниках. Такой высокий уровень доступности жилья обусловлен высокой средней заработной платой, город входит в пятёрку лидеров по этому показателю среди всех крупнейших городов.

Последние строчки рейтинга занимают Барнаул, Астрахань с индексом доступности аренды жилья в 55% и Махачкала, где показатель составляет 66%.

Табл. 2: Рейтинг городов с численностью населения более 500 тыс. человек по доступности аренды квартиры по состоянию на май 2017 г. и май 2018 г.

Город

Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней з/п 2 человек, 2017 год

Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней з/п 2 человек, 2018 год

1

Москва

38%

35%

2

Тюмень

36%

35%

3

Красноярск

47%

40%

4

Кемерово

42%

41%

5

Иркутск

43%

41%

6

Краснодар

48%

41%

7

Томск

42%

41%

8

Липецк

43%

42%

9

Владивосток

45%

42%

10

Воронеж

49%

43%

11

Санкт-Петербург

48%

43%

12

Екатеринбург

48%

44%

13

Челябинск

48%

44%

14

Ярославль

46%

44%

15

Киров

48%

44%

16

Уфа

46%

45%

17

Ижевск

46%

45%

18

Омск

46%

45%

19

Пенза

48%

46%

20

Пермь

48%

46%

21

Рязань

49%

47%

22

Ростов-на-Дону

49%

47%

23

Саратов

50%

47%

24

Оренбург

43%

47%

25

Новосибирск

50%

48%

26

Нижний Новгород

48%

48%

27

Казань

48%

48%

28

Ульяновск

53%

49%

29

Волгоград

53%

50%

30

Самара

55%

51%

31

Хабаровск

53%

52%

32

Барнаул

55%

55%

33

Астрахань

57%

55%

34

Махачкала

66%

66%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН


Другие материалы раздела
Первая полоса