Что ждет рынок апарт-комплексов Петербурга в 2020-м году?

На данный момент, в нашем городе возводится около 30 подобных проектов – это больше, чем где бы то ни было в России. Спрос на такие объекты сейчас высок. Он подогревается рядом факторов среди которых можно выделить запрет на размещение хостелов в жилых домах. Портал BKN.ru опросил экспертов на тему того, что ждет сегмент апарт-комплексов Петербурга в 2020-м году.

По прогнозам, 2020 год станет определяющим для рынка апарт-комплексов Петербурга. Одной из причин этого является то, что большие комплексы, которые были введены в конце прошлого года, начнут работать и инвесторы будут внимательно следить за их доходностью. Насколько положительные или отрицательные результаты могут повлиять на весь рынок?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

– Результаты больших компаний, безусловно, окажут влияние на весь рынок. Так, особенно внимательно частные инвесторы будут следить за реализацией инвестиционных программ. Лично у меня есть ощущение, что заявленная доходность несколько завышена. Если же это окажется действительно так, то это повлияет на продажи.

Андрей Орлов, эксперт агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга»:

– Я считаю, что наибольшее влияние на весь рынок аренды в Санкт-Петербурге оказывает экономическая ситуация в стране. Соответственно, на фоне стагнации бизнеса и падения доходов населения, падает стоимость аренды.

Это объективная реальность. Арендатор юнита в апарт-комплексе – это в большей степени представитель среднего класса, нежели простой гражданин РФ, приехавший работать в Санкт-Петербург. А средний класс в настоящее время переживает не лучшие времена. Самое правильное – дождаться отчетов от управляющих компаний.

Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС (девелопер Авеню Апарт на Дыбенко):

– 2020 станет годом, когда инвесторы начнут следить за тем, как крупные застройщики, которые ввели свои проекты, будут подтверждать обещанную доходность. Так уже сейчас ясно, что ряд компаний для того, чтобы реализовать свои доходные программы должны будут сдавать юниты существенно дороже средней цены по той локации, где они расположены. Если это им не удасться и они не смогут подтвердить свои планы, то это может больно ударить по репутации этих застройщиков и всему рынку апарт-комплексов.

На какие факторы нужно обращать внимание при выборе юнита в апарт-комплексе?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

– При выборе апартаментов в Петербурге рекомендую читать то, что написано мелким шрифтом. Обращайте внимание на то, какую доходность гарантирует застройщик. Ряд компаний сразу прописывает возможность отказа от своих обязательств за минимальные для себя штрафные санкции.

Андрей Орлов, эксперт агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга»:

– При выборе объекта в апарт-комплексе необходимо оценивать локацию с точки зрения транспортной доступности, и обязательно, сервисный или несервисный апарт-комплекс вы приобретаете. В несервисном юните, стоимость аренды сравнима с похожими по метражу квартирами в обычных жилых домах.

Апарт-комплексы с сервисом больше напоминают гостиницы из-за наличия сервисов по доставке еды, уборки, прачечной. Правда, сервис отражается на цене аренды, соответственно, получаем разный контингент арендаторов.

Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС (девелопер Авеню Апарт на Дыбенко):

– Есть ряд основных факторов, на которые нужно обращать внимание при выборе объекта, но, пожалуй, основным можно назвать наличие известной управляющей компании. Так, о ее качестве можно судить по отзывам в сети Интернет.

Эту категорию можно разделить на три части: отзывы туристов, которые являются главным мерилом удовлетворенности клиента от проживания в апарт-комплексе, отзывы владельцев юнитов, например, в проектах, где работает эта организация, а также имеет смысл посмотреть отзывы сотрудников, которые работали в искомой компании.

Также для понимания профессиональности стоит оценить вакансии, которые открыты у управляющей компании. По этой информации, например, можно понять насколько большая текучка кадров в организации или какие требования предъявляет компания к сотрудникам.

Недавно мы провели исследование и выяснили, что для 24% покупателей юнитов в апарт-комплексах Петербурга важно то, у кого они приобретают объект - у застройщика или посредника. Безусловно, купить апартамент от застройщика для большинства интереснее. Кроме того, нами отмечено, что 16% покупателей принципиально хотят приобрести апартамент в уже построенном комплексе и только 8%, наоборот, рассматривают строящиеся проекты.

Какие объекты будут пользоваться спросом? Только ли самые бюджетные?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

– По нашему мнению, наиболее востребованы будут те комплексы, которые получили гостиничную сертификацию и, где подтверждена доходность.

Кроме того, мы и коллеги отмечаем, что в Петербурге все меньше возводится апарт-комплексов, которые являются псевдожильем.

Кроме того, у покупателей будут востребованы объекты, где работает известная и надежная управляющая компания.

В первую очередь спросом будут пользоваться бюджетные объекты, обладающие оптимальным сочетанием цены, качества и концепции. Традиционно более востребованы у инвесторов юниты студийного типа.

Андрей Орлов, эксперт агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга»:

– Мне представляется, что произойдет расслоение инвесторов – лица с большими доходами будут вкладываться в апарты с сервисом, несмотря на большие затраты, у таких объектов больше перспектив на сдачу. В свою очередь, небогатые инвесторы начнут инвестировать в эконом-класс, так как на более дорогой объект просто не хватит денег.

Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС (девелопер Авеню Апарт на Дыбенко):

– Спрос на апартаменты в 2020-м году будет, так как инвесторам нужно куда-то вкладывать деньги. Ставки по депозитам, в связи со снижением ключевой ставки упали, поэтому интерес к апарт-отелям будет достаточно высоким. Одной из причин можно назвать то, что такие комплексы сейчас стали понятным продуктом с хорошей доходностью.

Наиболее важными факторами, которые будут оказывать влияние на выбор объектов останутся локация, цена и надежный застройщик. Четвертый фактор - уровень доходности. Сегодня в центре внимания доступные объекты у метро, а также те, кто имеет удачное соотношение цены и качества.

Какие локации наиболее перспективны для девелоперов?

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»:

– Сегодня активно осваиваются территории в бывших промзонах. Поэтому стоит ожидать появления масштабных проектов именно в таких локациях. Для застройщиков, которые реализуют апарт-комплексы приоритетны пятна с хорошей транспортной доступностью, наличие метро в пешей доступности предпочтительно.

Андрей Орлов, эксперт агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга»:

– Более перспективны для девелоперов те локации, где наиболее развита городская инфраструктура, транспорт (идеальная локация, на мой взгляд, у комплекса YE”S, ст. метро пр Просвещения). Комплексы такого плана должны пользоваться большим успехом у инвесторов и арендаторов.

Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС (девелопер Авеню Апарт на Дыбенко):

– Фактор расположения является крайне важным, однако для расчета инвестиционной привлекательности важно не переплачивать за него. Некоторые комплексы расположены очень удачно, это заметно сказывается на ценнике, поэтому клиент платит за него, что увеличивает порог входа.

Также стоит заметить, что привлекательность и ликвидность объекта зависит и от других факторов, например, от опыта управляющей компании, порога входа и момента, на котором инвестор заходит в проект.

Самым доступным районом сейчас является Невский и Выборгский. Здесь средняя стоимость квадратного метра в апарт-комплексах находится на уровне 86-95 тыс. рублей за квадратный метр.