Аналитики «Метриум Групп» исследовали эволюционные процессы в Юго-Западном административном округе по следующим направлениям: образование, здравоохранение, спорт, общественный транспорт, дорожное строительство и рынок первичной недвижимости.
В Юго-Западном административном округе за «пятилетку» были построены или реконструированы 12 детских садов и 9 школ. В общей сложности на территории округа дети обучаются в 95 общеобразовательных учреждениях. Также работают 76 дошкольных заведений. Стоит отметить, что ЮЗАО является вторым после ЦАО округом Москвы по качеству обучения: 17 школ входят в топ-100 рейтинга Департамента образования столицы, а школа №1514 занимает четвертую позицию (первые три места у школ ЦАО).
В 2012-2017 годах в ЮЗАО было введено 3 объекта здравоохранения, при этом все они относятся к категории научно-исследовательских центров. Новых же поликлиник за 5 лет в округе не появилось. Впрочем, на сегодняшний день юго-запад Москвы обеспечен максимальным количеством амбулаторных центров среди всех столичных округов: здесь сосредоточено 30 взрослых и 23 детских поликлиник. Еще две возводятся в настоящий момент: диагностический центр на улице Вавилова и детско-взрослая поликлиника в Бутово.
Спортивная инфраструктура ЮЗАО за 5 лет пополнилась всего одним объектом – пристройкой к Московской экспериментальной школе Москомспорта. Еще 4 объекта достраиваются или реконструируются. Это футбольное поле с искусственным покрытием на улице Паустовского, BMX-велодром на Тарусской, два ФОК – в Чечерском проезде и на Куликовской улице.
Развитие скоростного общественного транспорта в минувшие 5 лет практически обошло стороной ЮЗАО. На территории округа были введены две станции «легкого» метро – «Битцевский парк» и «Лесопарковая» Бутовской линии. Они добавили вариативности при выборе маршрута жителям Северного и Южного Бутова: теперь они могут воспользоваться как Серпуховско-Тимирязевской линией, так и Калужско-Рижской. А вот МЦК почти не затронуло юго-запад столицы – новая транспортная система проходит по границе округа, на его территории расположена лишь станция «Площадь Гагарина». В будущем через ЮЗАО пройдет отрезок Третьего пересадочного контура с тремя станциями: «Севастопольский проспект», «Воронцовская» и «Улица Новаторов».
Основными транспортными магистралями ЮЗАО являются Профсоюзная улица, Ленинский и Севастопольский проспекты. В период с 2012 по 2017 год масштабных реконструкций этих трасс не проводилось. В 2013 году на Профсоюзной улице на пересечении с Новоясеневским проспектом и улицей Теплый Стан была открыта эстакада, а позднее была произведена реконструкция развязки на МКАД. Из перспективных проектов – реконструкция Балаклавского проспекта и улицы Обручева в рамках строительства Южной Рокады.
Долгое время ЮЗАО оставался округом, в котором новостройки бизнес-класса были в абсолютном большинстве. К примеру, 5 лет назад из 9 жилых комплексов только один относился к массовому сегменту. Сегодня комфорт-класс немного отвоевал позиции – на 17 проектов категории «бизнес» приходится 8 класса «комфорт». Всего же по состоянию на конец 2017 года в ЮЗАО ведутся первичные продажи в 25 новостройках. Это более чем в 2,5 раза больше, чем в 2012 году. Объем предложения за 5 лет вырос почти в 9 раз.
За рассматриваемый временной промежуток порог входа в массовом сегменте ЮЗАО опустился почти в три раза – с 8,46 млн (ЖК «Теплый край») до 3,05 млн (ЖК «Столичные поляны») рублей. Минимальные цены на квартиры бизнес-класса снизились не так сильно. Сегодня в данном сегменте самая доступная квартира обойдется в 7,32 млн рублей (ЖК «Новочеремушкинский 17»), 5 лет назад этот показатель составлял 9,08 млн рублей (ЖК «Айвазовский»).
По оценке аналитиков «Метриум Групп», средние ценовые показатели квартир в массовом сегменте ЮЗАО снизились на 19% до 137,5 тыс. рублей за кв. м. В бизнес-классе, напротив, был отмечен рост средней стоимости квадратного метра на те же 19% до уровня 235,1 тыс. рублей за кв. м.
Новостройки с минимальным порогом входа в ЮЗАО
Проект |
Статус |
РВЭ |
Площадь (кв. м) |
Стоимость кв. м (тыс. руб.) |
Стоимость квартиры/ апартаментов (млн руб.) |
|||
Min |
Max |
Min |
Max |
Min |
Max |
|||
Комфорт-класс |
||||||||
Столичные поляны |
Квартиры |
2 кв. 2019 |
20,1 |
117,2 |
98,3 |
151,5 |
3,05 |
12,34 |
Дом на Профсоюзной 69 |
Квартиры |
Получено |
17,5 |
38 |
160 |
205,1 |
3,5 |
7,05 |
Гринада |
Квартиры |
1 кв. 2018- 2 кв. 2019 |
25,6 |
104,4 |
114,6 |
168,4 |
3,91 |
17,44 |
Эталон-Сити |
Квартиры |
Получено- 4 кв. 2018 |
35,6 |
149,4 |
122,4 |
180 |
5,53 |
20,61 |
Ландыши |
Апартаменты |
2 кв. 2018 |
39,5 |
78,4 |
136,9 |
175 |
6,13 |
11,76 |
Родной город. Каховская |
Квартиры |
2 кв. 2018 |
34,2 |
104,5 |
190 |
242,2 |
7,16 |
23,51 |
Горизонт |
Квартиры |
Получено |
51 |
110 |
150,4 |
201,5 |
8,96 |
20,65 |
9 Акров |
Апартаменты |
Получено |
78,9 |
272,2 |
125 |
170 |
11,28 |
46,27 |
Бизнес-класс |
||||||||
Букинист |
Апартаменты |
3 кв. 2018 |
31,6 |
65,8 |
130,5 |
152,3 |
4,38 |
9,79 |
VIVALDI |
Апартаменты |
1 кв. 2018 |
35 |
81 |
171,7 |
197,7 |
6,06 |
14,93 |
Новочеремушкинская 17 |
Квартиры |
4 кв. 2019 |
42,18 |
134,75 |
160,2 |
222,4 |
7,32 |
22,78 |
Ленинский 38 |
Апартаменты |
3 кв. 2018 |
28,9 |
83,4 |
253 |
318 |
8,03 |
26,11 |
Родной город. Воронцовский парк |
Квартиры |
2 кв. 2018 |
42,8 |
114,9 |
190 |
270 |
8,13 |
30,45 |
Новоясеневский |
Квартиры |
Получено |
50,9 |
231,8 |
185 |
342,3 |
9,67 |
61,63 |
Вавилов ДОМ |
Квартиры |
3 кв. 2019 |
43,8 |
130,2 |
215,5 |
257,7 |
10,48 |
29,4 |
Вавилова, 69 |
Квартиры |
3 кв. 2018 |
51,44 |
226,58 |
191,5 |
322,2 |
10,75 |
67,96 |
Квартал 39А |
Квартиры |
Получено- 1 кв. 2019 |
52,9 |
166,4 |
190,5 |
439,9 |
11 |
55,31 |
Ломоносовский |
Квартиры |
Получено |
61,9 |
222 |
195 |
315 |
15,17 |
63,5 |
Источник: «Метриум Групп»
«ЮЗАО является частью престижного западного сектора столицы, где традиционно сконцентрированы наиболее дорогие объекты бизнес- и премиум-класса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – При этом по ценам юго-запад несколько уступает Западному округу и может рассматриваться как стартовая площадка для тех, кто хочет жить в более статусной локации, но пока не может позволить себе жилье в по-настоящему дорогих районах. Стоит также отметить, что самые дешевые варианты в ЮЗАО расположены за МКАД в районах Южное и Северное Бутово. А новостройки комфорт-класса в пределах кольцевой автодороги в большинстве своем не сильно отличаются по ценам от наиболее доступных объектов бизнес-класса».