В 2020 году предложение в элитных новостройках Москвы сократилось на треть
По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики KalinkaGroup.
«Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», - уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компанииАлександр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв. м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.
Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», - замечает Александр Шибаев.
Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
| ПОКАЗАТЕЛЬ | 2019 | 2020 | ИЗМЕНЕНИЕ, % |
| Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья | |||
| Количество лотов, шт. | 4 016 | 2 762 | -31% |
| Объем предложения, кв. м | 491 468 | 368 601 | -25% |
| Средняя площадь лота, кв. м | 122,3 | 133,5 | +9% |
| ВКЛЮЧАЯ: | |||
| Elite&Deluxe | |||
| Количество лотов, шт. | 708 | 514 | -27% |
| Объем предложения, кв. м | 113 518 | 87 378 | -23% |
| Средняя площадь лота, кв. м | 160 | 170 | +6% |
| Premium | |||
| Количество лотов, шт. | 3 308 | 2 248 | -32% |
| Объем предложения, кв. м | 377 950 | 281 223 | -26% |
| Средняя площадь лота, кв. м | 114,2 | 125 | +9% |
Структура предложения
По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.
С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты. Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge.
Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж. Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).
Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах. В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8».
Начато строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessinот Insigma. Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.
В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты.
Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%). «Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», - замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров KalinkaGroup.
Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году
| Проект | Тип | Район | Застройщик | Кол-во лотов | Период старта продаж | Ввод в эксплуатацию |
|
Клубный дом в Газетном |
Апартаменты | Тверской | ООО «Актив Центр» | 24 | 3 кв. 2020 | 2 кв. 2021 |
| Lumin | Апартаменты | Таганский | HuttonDevelopment | 54 | 3 кв. 2020 | 4 кв. 2022 |
| Пречистенка 8 | Апартаменты | Остоженка | Insolver | 10 | 3 кв. 2020 | 2 кв. 2023 |
| Titulна Якиманке | Квартиры | Якиманка | АО «Центр-Инвест» | 18 | 3 кв. 2020 | 4 кв. 2021 |
| VictoryParkResidences | Квартиры | Дорогомилово | AntDevelopment | 436 | 3 кв. 2020 | 4 кв. 2023 |
| Сады Зарядья (закрытые продажи) | Апартаменты | Тверской | Киевская площадь | 55 | 3 кв. 2020 | 2 кв. 2022 |
| Золотой | Квартиры | Якиманка | CapitalGroup | 162 | 4 кв. 2020 | 2 кв. 2021 |
| Tessin | Квартиры | Таганский | Insigma | 71 | 4 кв. 2020 | 1 кв. 2022 |
| Бадаевский (закрытые продажи) | Квартиры | Дорогомилово | Capital Group | 326 | 4 кв. 2020 | 4 кв. 2021 |
Источник: Kalinka Group
В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite&deluxeсоставила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.
По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м. «Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», - говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв. м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.
В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).
По количеству предложений лидируют проекты NevaTowers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.
Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или whitebox). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии whitebox. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки.
Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.
Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
| Проект | Тип | Район | Застройщик |
| Grand Tower | Апартаменты | ММДЦ Москва-Сити | ООО Гранд сити |
| Corinthia Hotel & Residences | Апартаменты | Тверской | ООО IHI plc |
| Апарт отель Престиж Холл | Апартаменты | Пресненский | АО «Киноцентр» |
| Лаврушенский | Квартиры | Якиманка | Sminex |
| OneTower | Квартиры | ММДЦ Москва-Сити | Мосинжпроект |
| KeplerHouse | Квартиры | Хамовники | Level Group |
| Betskoy | Апартаменты | Таганский | Vanke Group |
| Сретенка 13/26 | Апартаменты | Мещанский | Главстрой |
| Бадаевский (открытые продажи) | Квартиры | Дорогомилово | Capital Group |
| Остров | Квартиры | Хорошёво-Мнёвники | Дон-Строй |
