Четверть квартир на первичном рынке Москвы возводится в промзонах
Согласно данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы за 5 лет с 2011 по 2016 гг. был утвержден 61 проект планировки территории промышленных зон общей площадью около 3,4 тыс. га, потенциальный объем строительства на этих площадках – 31 млн кв. м.
Одним из основных назначений в большинстве проектов реорганизации промзон является жилье. В результате на рынке Москвы к 2015-2016 гг. появился значительный объем нового предложения, что изменило структуру столичного жилого рынка. В стадии реализации из утвержденных проектов находятся 17 проектов, еще 40 находятся в разработке. Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» подготовил анализ текущего предложения жилья, реализуемого на бывших промышленных площадках «старой» Москвы.
В рамках работы в анализ было отобрано 32 жилых проекта разного масштаба, которые развиваются на промышленных территориях и находятся сейчас в стадии реализации на первичном жилом рынке. Текущий объем предложения в данных проектах составляет 11,2 тыс. квартир (в продаже на рынке) или порядка 734,5 тыс. кв. м в суммарной площади проектов. Доля новостроек, которые строятся на промышленных площадках, составляет почти ¼ от общего предложения квартир в Москве или 22%, исходя из суммарной площади квартир. Примечательно, что несмотря в прошлом на промышленный характер территорий, апартаменты не получили широкого распространения в данных проектах – их доля составляет менее 10% от общего объема предложения.
«Реновация промзон позволила многим застройщикам осуществить свои девелоперские проекты. Список застройщиков промзон состоит практически из всех основных игроков рынка недвижимости: ГК ПИК, ГК ПСН, Группа ЛСР, ГК Пионер, Донстрой, MR Group, столичный УГС и т.д. В основном, когда говорят о реорганизации промзон, чаще всего упоминают площадки завода «Серп и Молот» и ЗИЛ. Однако есть большое количество и других площадок с масштабными проектами. К примеру, два ЖК от ГК ПСН, «Домашний» (склады «Мосстройснаб») и «SREDA» («Карачаровский механический завод» – промзона «Грайвороново») по объему предложения занимают 4-е и 5-е места в списке. Наибольший же объем предложения сконцентрирован на месте бывшего завода железобетонных изделий №355 – в ЖК «Сердце Столицы» компании Донстрой», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Также стоит упомянуть, что формат развития крупных жилых проектов на месте промышленных зон в истории Москвы не новый. Одним из пионеров в этом направлении стала компания ПИК, которая построила микрорайон Волжский на месте части промзоны «Грайвороново» и ЖК «Большое Кусково» на месте Кусковского химического завода. В качестве другого примера можно привести ЖК «Ривер Парк» от компаний AEON и Феррострой в промзоне «Нагатинский затон» на территории Московского судостроительного и судоремонтного завода.
С точки зрения класса жилья более половины исследуемых проектов относятся к классу комфорт – 17 проектов. В бизнес-классе представлено 9 проектов, в классе эконом – 4. Наименьшее количество приходится на элит-класс – 2 проекта. Столь незначительное количество элитных проектов обусловлено потребностями сегмента, для которого важны локация, а также сам характер и масштаб реорганизуемой производственной зоны. К элитным проектам относятся ЖК «City Park» и ЖК «Садовые кварталы», расположенные в ЦАО. В целом подобное распределение соотносится с общей структурой жилого рынка Москвы. В объеме текущего предложения квартир в продаже доля массового сегмента (комфорт и эконом) составляет 64%, на бизнес-класс приходится 32%, на элитный – 4%.
По территориальному распределению основной объем предложения представлен в СВАО и ЮВАО. В первом случае наибольшее количество проектов (6 шт.), а во втором наибольший объем предложения (2,8 тыс. квартир):
|
Округ |
Кол-во проектов |
Квартир в продаже |
|---|---|---|
|
СВАО |
6 |
1 396 |
|
ЮВАО |
5 |
2 802 |
|
САО |
4 |
1 097 |
|
ВАО |
3 |
742 |
|
ЗАО |
3 |
1 132 |
|
СЗАО |
3 |
1 906 |
|
ЦАО |
3 |
793 |
|
ЮАО |
3 |
1 132 |
|
ЮЗАО |
2 |
212 |
|
ИТОГО: |
32 |
11 212 |
Подавляющее большинство проектов реализуется внутри МКАД, за исключением двух проектов в районе Солнцево – ЖК «Мещерский лес» на месте ДСК №3 и ЖК «Лучи» на месте предприятия НПО «Взлет».
По структуре предложения квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 42%. На однокомнатные и трехкомнатные квартиры приходится доли в размере 26% и 23% соответственно. Наименьшая доля приходится на студии и многокомнатные квартиры (от 4-х комнат и больше) – по 5% в каждом типе.
«Несмотря на то, что дальнейшее развитие жилого рынка Москвы связывают преимущественно с программой реновации хрущевок, новостройки на месте промзон продолжат составлять значительную часть рынка. Компания ПСН на территории около 600 тыс. кв. м планирует продолжить строительство в «Грайвороново», из которых чуть больше половины придется на жилье. Уже представлен архитектурный проект девелопмента на месте завода им. В. Казакова на Кутузовском проспекте. Примерно на 10 новых площадках прорабатывают проекты такие компании, как Эталон, ПИК, РГ Девелопмент, Главстрой и др. Помимо этого, столичное правительство анализирует производственные площадки в рамках развития города. Так, к примеру, к 2035 году предполагается, что зона Москвы-реки станет линейным центром города, для чего в программу реновации попадет территория площадью 11 тыс. га», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
|
Промзона |
Название ЖК |
Застройщик |
Адрес |
Округ |
Объем предложения |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
квартир |
кв. м |
|||||
|
завод железобетонных конструкций № 355 |
"Сердце Столицы" |
Донстрой |
Шелепихинска наб. вл. 34 и ул. Шеногина вл.1 (1-я, 2-я и 3-я очередь) |
СЗАО |
1 397 |
96 204 |
|
завод им. Лихачева (ЗИЛ) |
"ЗилАрт" |
Группа ЛСР |
ул. Автозаводская, вл. 23 |
ЮАО |
922 |
71 154 |
|
Завод «Молния» (промзона «Грайвороново») |
"Кварталы 21/19" |
ВекторСтройФинанс / Предприятие МС |
Рязанский проспект вл. 6а |
ЮВАО |
872 |
52 172 |
|
ОАО «Мосстройснаб» (склады) |
"Домашний" |
ГК ПСН |
Донецкая, вл. 30 |
ЮВАО |
750 |
37 765 |
|
"Грайвороново" (Карачаровский механичекий завод) |
SREDA |
ГК ПСН |
Рязанский пр-т, вл. 2 (1-я и 2-я очередь) |
ЮВАО |
694 |
38 574 |
|
Речной порт, склады, производственные здания |
"Западный порт. Кварталы на набережной" |
Порт-Сити |
ул. Заречная вл. 2/1 |
ЗАО |
549 |
35 138 |
|
промзона "Коровино" |
"На Базовской" |
УГС |
Базовская ул., вл. 15 |
САО |
517 |
30 978 |
|
территория бывшего Московского зеркального комбината |
"Life-Ботанический сад" (1-я очередь) |
ГК Пионер |
пересечение ул. Серебрякова, 1-м Ботанический проезд, Лазоревый проезд, ул. Снежная |
СВАО |
384 |
26 768 |
|
территория бывшего Тушинского аэродрома |
"Город на реке Тушино – 2018" (1-я и 2-я очередь) |
Стадион «Спартак» (ИФД Капиталъ) |
Волоколамское шоссе, вл. 67 |
СЗАО |
374 |
25 805 |
|
ОАО «Московский металлургический завод «Серп и Молот» |
"Символ" |
Донстрой |
ул. Золоторожский Вал, вл. 11 |
ЮВАО |
354 |
26 125 |
|
Краснопресненский сахарорафинадный завод (Бадаевский пивзавод) |
"City Park" |
ГК МонАрх |
ул. Мантулинская, вл 7 |
ЦАО |
325 |
24 937 |
|
промзона «Дегунино-Лихоборы» |
"Селигер Сити" |
MR Group |
Ильменский проезд, вл. 14 |
САО |
311 |
13 952 |
|
ОАО «ДСК № 3» |
"Мещерский лес" |
ГК ПИК |
Боровское шоссе, вл. 2 |
ЗАО |
305 |
18 712 |
|
промзона «Соколиная гора» |
"Золотая Звезда" |
Эталон-Инвест |
Буденного просп., д. 51 |
ВАО |
305 |
16 885 |
|
Промзона №4 «Звенигородское шоссе» |
"Redside" |
INSIGMA |
ул. Сергея Макеева, д. 9 |
ЦАО |
302 |
27 627 |
|
ОАО «НПО «Взлет» |
"Лучи" (2-я очередь) |
Группа ЛСР |
ул. Производственная, вл. 6 |
ЗАО |
278 |
16 416 |
|
АО «Мосстроймеханизация» № 4 (промзона № 53 "Калошино") |
"Level Амурская" |
Level Group |
ул. Амурская, вл. 3 |
ВАО |
271 |
13 768 |
|
промзона «Осташковское шоссе» |
"Нормандия" |
Эталон-Инвест |
ул. Тайнинская вл. 9-11 |
СВАО |
269 |
18 092 |
|
промзона (склады) |
"Легендарный квартал на Березовой аллее" |
ООО "Д-Инвест" |
на пересечении ул. Березовая аллея и Сельскохозяйственная |
СВАО |
251 |
10 997 |
|
Деревообрабатывающий завод № 17 |
"Триколор" |
Capital Group |
Ростокинская ул., вл. 2 |
СВАО |
221 |
22 607 |
|
завод «Изолит» |
"Наследие" |
Галс-Девелопмент |
Краснобогатырская улица, д. 90 (2-я и 3-я очередь) |
ВАО |
166 |
10 824 |
|
Московский завод «РТИ-Каучук» |
"Садовые кварталы" |
Интеко |
Ефремова ул., вл. 12, кв-л 4 (1-я очередь) и Усачева ул., вл. 11, кв-л 2 (2-я очередь) |
ЦАО |
166 |
19 602 |
|
завод «Газстроймаш» |
"Варшавское шоссе 141" |
ГК ПИК |
Варшавское шоссе, д. 141 |
ЮАО |
164 |
8 823 |
|
Административные здания (промзона “Братцево”) |
"Невский" |
Крост |
ул. Адмирала Макарова, д. 10 |
САО |
153 |
6 937 |
|
часть промзоны №50 «Алтуфьевское шоссе» |
"Поколение" |
ФСК "Лидер" |
Сигнальный проезд, вл. 5 |
СВАО |
152 |
9 256 |
|
промзона №41 «Октябрьское поле» |
Родной город. Октябрьское поле |
РГ-Девелопмент |
ул. Берзарина, вл. 28 |
СЗАО |
135 |
9 848 |
|
завод железобетонных изделий |
"Мельникова ул" |
Моспромстрой |
ул. Мельникова, вл. 1-3 |
ЮВАО |
132 |
10 730 |
|
завод металлопластмасс |
Родной город. Каховская |
РГ-Девелопмент |
Внутренний пр-д |
ЮЗАО |
125 |
8 067 |
|
территория бывшего Московского зеркального комбината |
"Life-Ботанический сад" (2-я очередь) |
ГК Пионер |
Лазоревый проезд, вл. 3. к.5 |
СВАО |
119 |
7 464 |
|
промзона «Братцево» |
МФК «Водный» |
MR Group |
Головинское ш., вл. 5 |
САО |
116 |
5 873 |
|
промзона № 35 "Воронцово" |
'Родной город. Воронцовский парк’ |
РГ-Девелопмент |
Профсоюзная ул., вл. 66 |
ЮЗАО |
87 |
6 638 |
|
Московский завод по обработке цветных металлов |
"Донской Олимп" |
Группа ЛСР |
Серпуховский вал, 19 |
ЮАО |
46 |
5 776 |
|
ИТОГО |
|
|
|
|
11 212 |
734 515 |
