Элитное жилье уходит из центра в парки: объем предложения вне ЦАО достиг максимума

Количество экспонируемых лотов в околоцентральных районах по предварительным итогам года составило около 980 штук – это почти треть (31%) от общего объема предложения на первичном рынке высокобюджетной недвижимости. При этом средневзвешенная цена такого жилья превысила 1,4 млн рублей за кв. м, прибавив более 10% за год, говорится в совместном исследовании «Аеон Девелопмент» и NF GROUP.

Фокус внимания девелоперов элитного жилья (включая сегменты премиум и делюкс) смещается за пределы исторического центра, что обусловлено дефицитом земельных ресурсов в ЦАО, общим развитием транспортной и городской инфраструктуры, а также возможностью реализации более масштабных проектов. Как правило, застройщики возводят здесь полноценные премиальные кварталы с парками и набережными, которые предполагают обширную внутреннюю и внешнюю инфраструктуру.

«Для девелопера возведение масштабного комплекса – задача, требующая достаточного количества ресурсов и запаса прочности. Более того, сегодня в сегменте крупных проектов конкуренция особенно высока и стоит максимально внимательно подходить к проработке концепции и наполнения, а также сохранению высокого качества не только на этапе строительства, но и в последующей эксплуатации объекта. В свою очередь для многих семейных покупателей на первый план выходят качество среды и внутренней инфраструктуры, доступ к зеленым зонам и воде, а не только престиж адреса. Поэтому зачастую выбор падает на проекты в околоцентральных районах», - комментирует Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент». 

По предварительным итогам 2025 г. количество экспонируемых лотов в элитных новостройках за ЦАО составило около 980 шт. Увеличение связано в том числе со стартом продаж башни Lazur – последнего корпуса в самом масштабном проекте сегмента «River Park Кутузовский». Как и в целом в элитном сегменте, в новостройках за ЦАО на протяжении года отмечалось сохранение положительной динамики средневзвешенной цены предложения. К концу 2025 г. показатель превысил отметку 1,4 млн руб./кв. м (+10% в годовой динамике).

Источник: NF GROUP

Некоторые районы за пределами ЦАО исторически считаются престижными. Рынок элитной недвижимости здесь давно получил активное развитие, и эти локации уже можно считать традиционными для дорогого сегмента. Это касается западного направления, в частности таких районов как Раменки и Дорогомилово, где сосредоточена большая часть элитных проектов за ЦАО (почти 70% новостроек). Отличительной особенностью данных локаций является наличие сложившихся крупных зеленых зон, что особенно ценится семейной аудиторией с детьми.

Среди районов за ЦАО по объему первичного предложения лидирует Дорогомилово – 64% лотов, далее следуют Даниловский и Донской районы с показателями 14 и 13% и Раменки – 9%.

Источник: NF GROUP

На текущий момент в районе Раменки реализуются 4 элитных проекта (King & Sons, «Река», «Вишневый сад» и Woods), в Дорогомилово – 5 элитных проектов («River Park Кутузовский», «Vesper Кутузовский», «Бадаевский», Victory Park Residences и D'oro Mille).

На протяжении последних лет активное развитие за пределами ЦАО также получило южное направление – районы Даниловский (ЖК OPUS, «Дом 7 Даниловский») и Донской (ЖК Shift). А в декабре 2025 г. первичный рынок элитного сегмента пополнился новой локацией в ЮЗАО – Гагаринским районом – за счет выхода нового проекта Omega Residence, который пока что реализуется в формате закрытых продаж. Таким образом, данные районы формируют остальные 30% от всех проектов за ЦАО. Пока что появление здесь проектов высокого класса происходит скорее точечно, в отличие от более активной застройки в ЗАО. В целом выход новых качественных комплексов на некотором удалении от сформированных элитных локаций становится драйвером развития целых районов.