Аналитики компании «Метриум» проанализировали пять новых проектов новостроек, которые появились в продаже на рынке Новой Москвы за последние полтора года, с точки зрения их инвестиционной привлекательности.
С начала 2019 года на рынке новостроек Новой Москвы начались продажи пяти проектов. Два из них – жилые комплексы бизнес-класса Russian Design District и homecity, еще три – ЖК комфорт-класса «Середнёвский лес», «Аквилон Park», «Алхимово». Эксперты «Метриум» проанализировали их на основе шести критериев ликвидности (уровень цен, транспортная доступность, удаленность от центра Москвы, обеспеченность собственной инфраструктурой, окружение, масштаб деятельности девелопера) и выделили наиболее перспективные для вложений новостройки. С детальным описанием методики можно ознакомиться ниже*.
На первом месте оказался жилой комплекс Russian Design District (девелопер – Группа Родина), который возводится недалеко от Калужского шоссе, в районе поселения Ватутинки. Проект набрал 51 балл или 66% от максимально возможного. Russian Design District отличает доступный для бизнес-класса уровень цен (135 тыс. рублей за кв. м), а также очень высокая обеспеченность собственной инфраструктурой.
Помимо детского сада и общеобразовательной школы, в проекте предусмотрены Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Школа танцев, Школа йоги и здорового питания, Школа дизайна и технологий DATA, Школа моды, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские.
При этом проект имеет хорошее окружение – рядом есть район с поликлиникой, школой, детским садом, а в шаговой доступности находится крупный лесопарк, преображенный в прогулочно-тренировочный эко-массив. Минимальная стоимость квартиры в проекте составляет сейчас 4,5 млн рублей (35 кв. м).
«Для успешного проекта застройки в Новой Москве мы считаем абсолютным приоритетом создание полноценной экосистемы для жизни, – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина. – Именно поэтому в Russian Design District мы предусмотрели максимум ресурсов для развития личности – спорт, карьера, отдых, культура. Жители кластера не будут зависеть от поездок в «старую» Москву и при этом получат все преимущества загородного формата жизни, потому что комплекс окружен лесопарком и рекой. Мы уже сейчас наблюдаем высокий интерес к нашему проекту со стороны инвесторов».
На втором месте – проект homecity (застройщик – PPF Real Estate Russia) в поселении Московский, который набрал 47 очков (61%). Средняя стоимость квадратного метра составляет 155 тыс. рублей, что ненамного ниже, чем в среднем по рынку новостроек бизнес-класса. Сильная сторона комплекса – транспортная доступность. В 10 минутах пешком находится станция метро «Румянцево», в 2 километрах – МКАД.
Также в проекте предусмотрены собственные детский сад, школа, подземный паркинг, футбольное поле, площадка для выгула собак и т. п. Жилой комплекс расположен на границе Говоровского леса (120 га), который уже включен в городскую программу по благоустройству и совсем скоро здесь появятся велодорожки, детские площадки и зоны отдыха. Рядом находятся бизнес-парки, резидентам которых может быть интересна покупка жилья поблизости, что важно для инвесторов. Минимальная стоимость квартиры в проекте homecity – 6,2 млн рублей за квартиру площадью 38 кв. м.
Наконец, третий новый проект новомосковского рынка новостроек – «Аквилон Park» («Аквилон Инвест»). Суммарный балл – 37 (48% от максимального). Проект дороже большинства ближайших конкурентов в локации, средняя стоимость квадратного метра составляет 173 тыс. рублей.
Новостройка обладает минимально необходимой инфраструктурой (детский сад, школа, паркинг). В 20 минутах ходьбы находится станция МЦД «Силикатная», от которой можно добраться до центра за 55 минут. Минимальная стоимость квартиры – 5,4 млн рублей за студию площадью 26,6 кв. м.
Проект | Цены | Близость метро, ж/д, МЦД | Доступность МКАД | Удаленность от центра | Инфраструктура | Окружение | Рейтинг девелопера | Итог | Качественный уровень | |
1 | Russian Design District | 3 | 3* | 2 | 2 | 27 | 13 | 1 | 51 | 66% |
2 | homecity | 2 | 4 | 4 | 5 | 15 | 16 | 1 | 47 | 61% |
3 | Аквилон Park | 0 | 2 | 4 | 4 | 14 | 12 | 1 | 37 | 48% |
4 | Середневский лес | 2 | 1 | 2 | 1 | 16 | 4 | 5 | 31 | 40% |
5 | Алхимово | 0 | 2 | 1 | 2 | 15 | 6 | 4 | 30 | 39% |
*Учитывались перспективные станции Коммунарской ветки
Источник: «Метриум»
«В Новой Москве проекты застройки появляются не так часто, хотя на ТиНАО приходится больше трети заключенных в Большой Москве ДДУ, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что практически любой проект может быть интересен для инвестора ввиду высокой ликвидности местного жилья.
В то же время новомосковский рынок более сложный, хотя бы даже исходя из географической специфики. Местные проекты часто очень сильно различаются по качественному уровню (расположение, обеспеченность инфраструктурой, благоустройство). Поэтому к выбору инвестиционно привлекательной новостройки нужно подходить очень тщательно».
1. Цена
Чем ниже стартовая цена в новостройке, тем лучше. Сравнивается средняя стоимость квадратного метра в новом проекте со средней ценой по ближайшим конкурентам. Чем больше ценовая разница, тем выше балл. Если различие оценивается в 25% и больше, то максимальный балл 5, если до 5% – 1 балл.
2. Транспортная доступность
Этот критерий фактически имеет два измерения. С одной стороны, эксперты оценивают близость к метро. Чем меньше минут в пути затрачивается по дороге от дома до ближайшей станции, тем выше балл. При этом учитываются ближайшие станции железной дороги и МЦД, но за них начисляется 50% от балла, который был бы получен при таком же удалении от метро. Также шкала учитывает возможные большие расстояния между жилым комплексом и ближайшим транспортным узлом, характерные для Новой Москвы.
Поэтому высшие баллы присуждаются за шаговую (по новомосковским меркам) доступность (до 10 мин пешком – 5 баллов, до 20 мин пешком – 4 балла), а остальные – за доступность на общественном транспорте (10-15 мин – 3 балла, 15-25 мин – 2 балла, более 25 мин – 1 балл).
С другой стороны, учитывается расположение относительно МКАД – границы «старой» Москвы. Максимальный балл – за самую высокую доступность (5 минут и меньше), а минимальный (1 балл) – за 20-25 минут езды и больше.
3. Удаленность от центра Москвы
Чем ближе жилой комплекс к центру, тем лучше. При поездке на общественном транспорте или автомобиле в 30 мин и менее до Садового кольца (на авто) или любой станции Кольцевой линии (общественным транспортом) присуждается максимальный балл (5).
Минимальный балл (1) засчитывается за дорогу в 60 минут и более. Если путь на авто или на общественном транспорте занимает различное время (скажем, на общественном транспорте – 35 минут, а на машине – 50 минут), то оценка дается по более благоприятному маршруту.
4. Инфраструктура
Оценивается прежде всего инфраструктура, входящая в состав жилого комплекса, потому что для Новой Москвы характерна изолированность новых районов от других жилых массивов со сложившейся инфраструктурой. За собственные объекты начисляются баллы, наивысший – за социальные. Также учитывается дополнительная инфраструктура, которая в Москве может быть в соседнем районе, а в Новой Москве – и вовсе отсутствовать (спорткомплексы, концертно-выставочные залы, спортивные школы и т. п.).
5. Окружение
Наивысший балл дается за соседство со сложившимся жилым районом (где, как правило, есть вся необходимая для жизни коммерческая и социальная инфраструктура). Очки начисляются за благоустроенные природные территории, курортные зоны, деловые кластеры.
Меньший балл дается за неблагоустроенные территории (лес, поле, крупный водоем). Один балл начисляется за соседство с СНТ или КП – это гарантия того, что на их месте не построят другой жилой комплекс. Снимаются баллы за соседство с железнодорожной линией, промзоной, кладбищем и аэропортом.
6. Масштаб деятельности застройщика
Масштаб деятельности застройщика косвенно указывает на уровень его надежности. Эксперты «Метриум» присуждают баллы за наибольшую площадь застройки в Новой Москве (что свидетельствует о наличии опыта работы на локальном рынке у девелопера) на основе рейтинга застройщиков Новой Москвы, который также составляется аналитиками компании.
Максимальный рейтинг – 77 баллов. Это возможный уровень оценки гипотетически идеального для вложений проекта. С ним соотносятся итоговые баллы участников рейтинга, что помогает оценить качество проектов.
Критерий | Расчёт | Балл |
1. Цена | Разница в средней стоимости квадратного метра по сравнению со средней стоимостью у ближайших конкурентов | |
25% и больше | 5 | |
15-20% | 4 | |
10-15% | 3 | |
5-10% | 2 | |
до 5% | 1 | |
2. Транспортная доступность | 2.1 Время ходьбы до ближайшей станции метро, ж/д, МЦД* | Балл |
до 10 мин. (шаговая доступность) | 5 | |
10-20 мин. пешком | 4 | |
10-15 мин. на транспорте | 3 | |
15-25 мин. на транспорте | 2 | |
более 25 мин. на транспорте | 1 | |
2.2 Время езды до МКАД на автомобиле | Балл | |
5 мин. и меньше | 5 | |
5-10 мин. | 4 | |
10-15 мин. | 3 | |
15-20 мин. | 2 | |
20-25 мин. | 1 | |
3. Удаленность от центра | Удаленность от центра Москвы в минутах езды на автомобиле/общественном транспорте до Садового кольца/Кольцевой линии метро* | Балл |
30 мин. и менее | 5 | |
30-40 мин. | 4 | |
40-50 мин. | 3 | |
50-60 мин. | 2 | |
60 мин. и более | 1 | |
4. Инфраструктура | Наличие на территории ЖК собственных объектов | Балл |
Детский сад | 5 | |
Школа | 5 | |
Поликлиника | 5 | |
Парк/набережная/водоем | 4 | |
Спорткомплекс | 4 | |
Дополнительная социальная и коммерческая инфраструктура (концертно-выставочное пространство, спортивные и творческие школы, и т.п) | 4 | |
Коммерческая инфраструктура | 3 | |
Подземный паркинг | 2 | |
5. Окружение | Наличие рядом с комплексом следующих объектов | Балл |
Сложившийся жилой район/массив | 5 | |
Благоустроенный парк/лесопарк | 4 | |
Курорт/база отдыха/горнолыжный комплекс | 4 | |
Лес/поле/крупный водоем (неблагоустроенные) | 3 | |
Деловой кластер/бизнес-центр | 3 | |
СНТ, КП | 1 | |
Железная дорога | -3 | |
Промзона | -3 | |
Кладбище | -2 | |
Аэропорт | -1 | |
6. Масштаб деятельности застройщика | Положение застройщика в рейтинге самых успешных девелоперов Новой Москвы по версии Метриум | Балл |
с 1 по 3 | 5 | |
с 3 по 5 | 4 | |
с 5 по 10 | 3 | |
с 10 по 15 | 2 | |
выше 15 | 1 | |
Максимальный рейтинг | 77 |
*При наличии станции МЦК/МЦД начисляется половина баллов
Источник: «Метриум»