«Метриум Групп»: Рынок новостроек массового сегмента Москвы в феврале

По данным «Метриум Групп», в феврале 2017 года на первичном рынке жилья массового сегмента Москвы новых проектов не выходило. Однако были выставлены на продажу квартиры в корпусах в уже реализуемых комплексах:

• ЖК SREDA / PSN Group: корп. М6, М7;

• ЖК «Некрасовка» / «Авеста-Строй»: квартал 13 АБ корп. 4В;

• ЖК «Парк Легенд» / «ТЭН»: корп. 3.

Также в ряде проектов был выведен в продажу новый объем квартир. По итогам месяца предложение увеличилось на 13% и составило почти 20 750 лотов общей площадью 1,161 млн кв. м в 54 проектах.

В структуре предложения по административным округам наблюдались заметные изменения. Наибольшее сокращение выборки было отмечено в ЮВАО (-4,5 п.п.), однако на округ по-прежнему приходится почти треть реализуемых квартир. Благодаря выходу новых корпусов в ЖК SREDA и ЖК «Некрасовка», количество экспонируемых лотов в ЮВАО почти не изменилось, а снижение доли было вызвано пополнением предложения в других округах. Так, за счет старта продаж дополнительного объема квартир в проектах «Северный», «Римского-Корсакова 11» и Green Park на 4,1 п.п выросла доля СВАО (до 17,5%). Южный округ за месяц прибавил 2 п.п. (до 17,3%). Причиной роста стал вывод новых квартир и корпусов в ЖК «Парк Легенд», «Ясный», «Маршала Захарова 7» и «Варшавское шоссе 141».

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», доля предложения на начальной стадии строительной готовности увеличилась на 1,5 п.п и составила 28,7%. Изменение было вызвано тем, что сразу в нескольких жилых комплексах вышел новый объем предложения в корпусах на раннем этапе строительства. Процент экспонируемых квартир в домах на стадии СМР сократился до 38,9% (-1,2 п.п.). Доля лотов в новостройках, где ведутся отделочные работы, и в домах, введенных в эксплуатацию, также претерпела незначительные изменения и составила 18,8% (+1,1 п.п.) и 13,6% (-1,3 п.п.) соответственно.

Структура предложения по стадии строительной готовности

Источник: «Метриум Групп»

Предложение по-прежнему смещено в сторону одно- и двухкомнатных лотов, представленных на рынке почти в равной доле: 37,9% (-1,3 п.п.) и 40,4% (-0,5 п.п.) соответственно. Трехкомнатные квартиры занимают 14,8% (+0,1 п.п.), на студии (5,7%, +1,5 п.п.) и многокомнатные лоты (1,3%, +0,2 п.п.) приходится наименьшая доля рынка.

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – февраль 2017 г., внутренний круг – январь 2017 г.)

Источник: «Метриум Групп»

Уже на протяжении четырех месяцев на рынке новостроек массового сегмента сохраняется отрицательная ценовая динамика. По подсчетам аналитиков «Метриум групп», в феврале средневзвешенная цена кв. м. опустилась на 0,6% и составила 144 735 руб. В разрезе по округам наибольшее снижение зафиксировано в СВАО (-6,9%) и ЗАО (-6,0%). Основным фактором, повлиявшим на корректировку в сторону понижения, является значительное увеличение объема лотов на низкой стадии строительной готовности. Рост среднего ценового уровня отмечен только в САО (+0,9%), ЮВАО (+2,5%) и ЮЗАО (+1,5%).

Средняя цена квадратного метра по округам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

Средний бюджет предложения квартир основных типологий показал незначительное снижение:

• однокомнатных – на 0,9% (до 6,04 млн руб.);

• двухкомнатных – на 0,8% (до 8,80 млн руб.);

• трехкомнатных – на 0,3% (до 12,00 млн руб.)

Средневзвешенный бюджет покупки студии вырос на 3,4% (до 4,58 млн. руб.). При этом минимальная стоимость предложения на рынке массового сегмента Москвы также показала положительную динамику (+6,3%, до 2,85 млн руб.).

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум Групп»

Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2017 года:

• мкрн «Северный» (СВАО/ район Северный): студия площадью 25,1 кв. м за 2,85 млн руб.;

• ЖК «Мещерский Лес» (ЗАО/ район Солнцево): студия площадью 22,9 кв. м за 3,07 млн руб.;

• ЖК «ВЛюблино» (ЮВАО/Люблино): студия площадью 23,3 кв. м за 3,36 млн руб.

Основные тенденции

«В феврале на рынке новостроек массового сегмента Москвы была отмечена низкая девелоперская активность, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Отсутствие новых проектов в том числе связано с вступившими в силу с 1 января 2017 г. изменениями в законодательстве, в соответствии с которыми увеличился срок между получением разрешения на строительство и официальным открытием продаж (регистрацией первого ДДУ). Тем не менее, предложение пополнялось за счет выхода нового объема квартир в уже реализуемых комплексах и составило по итогам месяца рекордные 20,8 тыс. квартир общей площадью 1,161 млн кв. м.

Большинство застройщиков в феврале сохранили цены на прежнем уровне, по ряду проектов отмечено повышение. Однако на фоне выхода значительного объема предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности средняя цена квадратного метра показала снижение на 0,6% – до 144 735 руб. Также завершилось большинство новогодних акций, из-за чего средний размер скидки снизился в пределах 2-3 п.п. (с 7-8% до 5-6%).

Заметного роста покупательской активности по итогам отчетного периода отмечено не было, в целом она сохранилась на уровне января. Одной из причин незначительного изменения спроса, вероятнее всего, стал период отпусков, связанный с продолжительными февральскими праздниками. Также часть потребителей приняла решение отложить приобретение квартиры в феврале в связи с анонсом ведущих банков (Сбербанк,  ВТБ, ВТБ24) о снижении ипотечных ставок в конце февраля / начале марта на 0,5-1,35%».