Это важное преимущество для жителей новостроек, расположенных вдоль окружности. Но при этом внутри кольца цены значительно выше, чем в проектах, расположенных на его внешней стороне. Аналитики «Метриум» изучили предложение в жилых и апартаментных комплексах на первой линии от Садового кольца и пришли к выводу, что средняя стоимость квадратного метра «снаружи» на треть ниже, чем «внутри».
На сегодняшний день на внешней стороне Садового кольца (на удалении не более 500 метров) ведутся первичные продажи в 15 жилых и апартаментных комплексах. В общей сложности в них представлено немногим более 1,2 тыс. лотов, что составляет 22% от общего объема предложения в Центральном административном округе.
Новостройки на первой линии от Садового кольца позиционируются в трех сегментах – «бизнес», «премиум» и «элит». Больше всего лотов экспонируется в премиум-классе – 75,1%. На долю бизнес-класса приходится 12,5%, а элитной категории – 12,4%. Если рассматривать юридический статус реализуемой недвижимости, то подавляющее большинство объектов относится к апартаментам – 94,6%. Данный формат предлагается в 11 проектах. Квартиры доступны в 4 новостройках, их доля составляет 5,4%.
По оценке экспертов «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках на внешней стороне Садового кольца по итогам 2018 года составляла 578,9 тыс. рублей. Для сравнения, в пределах «кольца» данный показатель равен 883,9 тыс. рублей. Таким образом, недвижимость внутри Садового в среднем обойдется в полтора раза дороже. Впрочем, если рассматривать отдельные сегменты, то разница в ценах будет не такой большой, но все равно заметной. К примеру, средний «квадрат» в апартаментах премиум-класса на первой линии от Садового кольца стоит 427,8 тыс. рублей, а внутри «кольца» – 471,3 тыс. рублей. Разница – 10,2%.
Стоимость лотов в новостройках на внешней стороне Садового кольца сегодня начинается от 4,4 млн рублей за апартаменты площадью 19,9 кв. м в комплексе апартаментов бизнес-класса «MosYard Дубининская». Второе место занимает проект «Резиденции Замоскворечье», где цены стартуют от 7 млн рублей. За эту сумму можно приобрести небольшую студию площадью 28 кв. м в проекте «Резиденции Замоскворечье».
Примерно таких же габаритов (28,2 кв. м) недвижимость в апартаментном комплексе Red7 обойдется в 10,57 млн рублей. Четвертое место занимает комплекс «Волга» с показателем 11,12 млн рублей. В отличие от проектов со второй и третьей позиций, которые относятся к премиальному сегменту, «Волга» позиционируется в бизнес-классе. При этом порог входа здесь выше за счет большей площади (42,6 кв. м) и полной готовности проекта (комплекс сдан в эксплуатацию).
Топ-5 замыкает новый проект, вышедший на рынок во второй половине 2018 года. Это премиальный комплекс апартаментов Chkalov – первый современный жилой недоскреб на Садовом кольце. Стоимость лотов, которые продаются с полной отделкой, оборудованные санузлом и кухней, начинается от 12 млн рублей за 32,1 кв. м. Самый же дорогой лот в рассматриваемой категории экспонируется в комплексе Fairmont Vesper Residences. Это пентхаус площадью 1042 кв. м за 2,08 млрд рублей.
Проект |
Класс |
Статус |
РВЭ |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
MosYard Дубининская |
Бизнес |
Апартаменты |
1 кв. 2019 |
4,4 |
9,7 |
19,9 |
38,6 |
Резиденции Замоскворечье |
Премиум |
Апартаменты |
2 кв. 2019 |
7 |
183,87 |
28 |
353,9 |
Red7 |
Премиум |
Апартаменты |
2 кв. 2022 |
10,57 |
36,17 |
28,2 |
112,99 |
Волга |
Бизнес |
Апартаменты |
Получено |
11,12 |
25,44 |
42,6 |
91,3 |
Chkalov |
Премиум |
Апартаменты |
1 кв. 2021 |
12 |
64,6 |
32,1 |
118,7 |
I'M на Садовом |
Премиум |
Апартаменты |
Получено |
14,12 |
50,76 |
37,6 |
119,7 |
Квартиры |
15,2 |
58,8 |
37,28 |
141,16 |
|||
Резиденция Тверская |
Премиум |
Апартаменты |
Получено |
17,27 |
271,37 |
30,81 |
190,54 |
Дом Наркомфина |
Премиум |
Квартиры |
3 кв. 2019 |
22,7 |
109 |
28,7 |
113,5 |
Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments |
Элит |
Апартаменты |
3 кв. 2020 |
23,85 |
146,4 |
29,96 |
162,66 |
Сады Пекина |
Премиум |
Апартаменты |
Получено |
32 |
83,8 |
59,5 |
172,2 |
Звезды Арбата |
Элит |
Апартаменты |
Получено |
38 |
711 |
62,6 |
415,8 |
Smolensky De Luxe |
Элит |
Апартаменты |
Получено |
48,15 |
48,15 |
96 |
96 |
Fairmont Vesper Residences |
Элит |
Апартаменты |
2 кв. 2019 |
75,4 |
2083,46 |
82,86 |
1041,73 |
Дом на Бурденко |
Элит |
Квартиры |
Получено |
142,28 |
254,31 |
147 |
201,5 |
Bunin |
Элит |
Квартиры |
Получено |
438,48 |
438,48 |
324,8 |
324,8 |
«Границы ЦАО имеют неровную форму, за счет чего одни районы отдалены от географического центра столицы сильнее, чем другие, – комментирует Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development (девелопер комплекса Chkalov). – К примеру, районы Пресненский, Басманный, Красносельский и Хамовники простираются дальше Третьего транспортного кольца. То есть административно эти локации относятся к ЦАО, но вряд ли можно всерьез рассматривать недвижимость за пределами ТТК как расположенную в центре. При этом Садовое кольцо является более осязаемым маркером, позволяющим оценить реальную близость к сердцу города. Расположение проекта на первой линии от «кольца» является важным конкурентным преимуществом – чтобы попасть в историческую часть Москвы жителям достаточно пересечь улицу, однако цены на недвижимость здесь значительно ниже».
«На сегодняшний день на внешней стороне Садового кольца предлагается пятая часть всех квартир и апартаментов в новостройках ЦАО, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобное расположение можно назвать идеальным с точки зрения потребительских характеристик. С одной стороны, это удобный доступ ко всей инфраструктуре центра Москвы, причем многие объекты расположены в пределах шаговой доступности. С другой стороны, Садовое кольцо играет огромную роль в ценообразовании. Разница в стоимости недвижимости между «внутри» и «снаружи» в среднем составляет полтора раза».