Аналитика: офисный сегмент столичного региона в 1 квартале 2019 от S.A. Ricci

Общие тенденции и события

• По итогам I кв. 2019 г. девелоперская активность в части ввода в эксплуатацию новых качественных бизнес-центров отсутствует. Завершение строительства офисных объектов было перенесено на конец 1П 2019 г. и более поздние сроки.

• Вакансия продолжает снижаться – средний уровень составляет порядка 8%, а в центральных районах Москвы этот показатель еще ниже.

• Активность спроса умеренная (82 тыс. кв. м). Объясняется, с одной стороны, интенсивным окончанием 2018 года, а с другой – вымыванием качественного предложенияи сокращением объемов крупных блоков.

• Наметилась тенденция на рост уровня арендной ставки. Средневзвешенная ставка аренды (класс А, B+,B) увеличилась на 0,6% и по итогам I кв. 2019 г.составила 18 100 руб./кв.м/год.

Инвестиционный рынок

• В Iкв. 2019 г. инвестиционная активность в офисном сегменте практически отсутствовала. Объем меньше $10 млн. сопоставим с погрешностью предыдущих периодов.

• Ставка капитализации в I кв. 2019 г. находилась на уровне 10-12%.

Предложение

• По итогам I кв. 2019 г. не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I кв. 2018 г. также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I кв. 2019 г. совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн. кв. м.

• Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2019 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв. м.Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон БК иСК, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

• Более половины офисных объектов (53% от общего объема) будет введено в зоне ТТК – 233 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 119 тыс. кв. м (27% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – порядка 50 тыс. кв. м. Прирост нового предложения в территориальных зонах ММДЦ Москва-сити и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

• Доля качественных объектов класса А составит 66% от общего объема (290 тыс. кв. м). Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 152тыс. кв. м (34% от общего объема).

Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Примеры некоторых крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2019 г.

Спрос

• В первые три месяца 2019 г. спрос на рынке офисной недвижимости со стороны арендаторов/покупателей был довольно сдержанным. Данный факт объяснятся тем, что большое количество сделок было реализовано в конце 2018 г. По итогам I кв. 2019 г. объем новых сделок составил 82 тыс. кв. м, что на 51% уступает показателю I кв. 2018г. – 168 тыс. кв. м. Напомним, что в аналогичном периоде 2017 г. спрос составлял 91 тыс. кв. м.

• Совокупный объем спроса в I кв. 2019 г. составил 125 тыс. кв. м.Доля новых сделок уменьшилась по сравнению c I кв. 2018 г. на51% с 168 до 82 тыс. кв. м. Показатель объема сделок по пересогласованию договоров аренды идентичен показателю Iкв. 2018 г. – 43 тыс. кв. м.

  Поквартальная динамика спроса свободных площадей

  
  

• По итогам трех месяцев 2019 г. спрос в разрезе классности по сравнению с I кв. 2018 г. скорректировался в сторону B+, но такое соотношение было сформировано одной крупной сделкой и довольно сдержанным спросом. Доля реализованных сделок в объектах класса B+ составила 51% от общего объема (42 тыс. кв. м). Напомним, что в аналогичном периоде 2018 г. показатель арендованных/купленных офисных помещений составлял 62 тыс. кв. м.В Iкв. 2019 г. объем спроса на качественные объекты класса А составил почти 34 тыс. кв. м (41% от общего объема). ВI кв. 2018 г. доля сделок в объектах класса А составляла 55% от общего объема (93 тыс. кв. м).

  Структура спроса офисных площадей по классам

  
  

• По итогам I кв. 2019 г. фактически весь реализованный объем пришелся на аренду.

• В I кв. 2019 г. средний размер сделки составил порядка 1 500кв.м.Одна из причин уменьшения среднего размера сделки – отсутствие крупных блоков на рынке офисной недвижимости. Напомним, что в аналогичном периоде 2018г. средний размер сделки составлял 2 тыс. кв. м.

• В спросе по профилям арендаторов в I кв. 2019 г. традиционно лидируют:

  • финансово-инвестиционный сектор – 40% от общего объема;

  • представители телекоммуникации и IT компаний – 17%;

  • компании – производители– 14%.

• Сегмент коворкингов не вошел в тройку лидеров, однако занимает 6% и по нашим прогнозам продолжит развиваться в 2019 году.

  Структура спроса по сферам деятельности компаний за I кв. 2019

  

• По нашим прогнозам, по итогам 1П 2019 г. доли финансовых компаний и государственных структур будут увеличиваться. Доля коворкингов также будет расти.Стоит отметить, что будет наблюдаться рост сделок формата built-to-suit, а также сделок по предварительным договорам аренды.

• Спрос по кольцевым зонам Москвы в I кв. 2019 г.распределился следующим образом:

  • традиционно зона ТТК стала лидером – 38% от общего объема;

  • спрос в зоне Москва-Сити был сформирован одной крупной сделкой и составил 31% от общего объема;

  • объем реализованных сделок в объектах, расположенных в зоне МКАД, занял15% от совокупного объема.

  • В центральных частях столицы(Садовое и Бульварное кольцо) - процент реализованных сделок составил 13% и 3% соответственно.

    Динамика структуры спроса по кольцевым зонам

    
    

• В I кв. 2019 г. доля российских компаний составила 77% от общего объема. Иностранные компании арендовали/купили 23% от общего объема реализованных сделок.

•  По нашим прогнозам,по итогам 1П 2019 г. объем спроса может быть реализован в диапазоне 400 – 500 тыс. кв. м.