Каким будет 2026 год: рассказали эксперты рынка коммерческой недвижимости

Эра районных ТЦ, контроль над маркетплейсами, фитнес и общепит амбассадоры успеха, а мода теряет обороты: эксперты торговой недвижимости подвели итоги 2025 года и обсудили стратегии развития на 2026 год на премии RCSC AWARDS 2025.

В 2025 году трафик торговых центров в России снизился в среднем на 3%, следует из данных Mall Index компании Focus Technologies. Заметнее всего наблюдается сокращение посещаемости в региональных объектах — на 5%, в Москве и Петербурге этот показатель в среднем остается практически неизменным. Более того, в районных ТЦ столицы эксперты отмечают рост трафика на 4% по сравнению с 2024 годом.

Сильнее всего снизился товарооборот в fashion-сегменте, это отметили 21% участников исследования бюро RETEX, в котором приняли участие собственники ТЦ, девелоперы, УК и консультанты. Далее идут магазины бытовой техники и электроники — за них проголосовало 14% опрошенных, снижение оборотов в магазинах с товарами для детей, для дома и ювелирными изделиями отметили еще 9-11%. При этом рост товарооборота, как отмечают аналитики, сейчас наблюдается в сегменте услуг. У food-операторов и ресторанов его фиксируют 37% опрошенных, а у развлекательных и фитнес-центров — 13%.

По данным Focus Technologies, несмотря на заметное снижение интереса потребителей к fashion-сегменту (снижение количества посетителей на 6%), количество чеков у таких магазинов выросло на 2% относительно прошлого года. Это указывает на сохранение ядра аудитории в офлайн. Средний чек в действующих ценах вырос на 7%.

Из исследования RETEX, видно, что в торговых центрах в целом растет средний чек. Этот тренд отметили 58% опрошенных бюро экспертов. Сейчас выручка все больше зависит не от количества визитов, а от того, что клиенты платят больше за одну покупку, отмечают аналитики.
 
 Олег Войцеховский, основатель и управляющий директор РСТЦ

У ТЦ меняется парадигма — «места для покупок» трансформируются и переходят к концепции торгово-общественных центров. Эти пространства становятся «третьим местом» (после дома и работы). На одной территории сейчас уже объединяются торговля, демонстрационные и развлекательные площадки, места для общения, культурного и физического совершенствования, медицинские центры, государственные учреждения. Появляются новые места приложения труда — коворкинги. Это связано с тем, что у людей наблюдается сильнейший запрос на эмоции и 2025 год, пока, — пик этого тренда. Новый опыт и необычные впечатления важны поколению Z и миллениалам, а также людям «серебряного» возраста. Отсюда большой интерес к фуд-концепциям и фитнесу, способам получить быстрый дофамин, гормон счастья.

По нашим прогнозам, в ближайшие 5-10 лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ придет к пропорции 50 на 50% (а в районных ТЦ — и до 35% на 65%). Тут важно отметить, что касается это не только Москвы и Санкт-Петербурга, но и крупных региональных городов. Однако такая перестройка — это дорогостоящий процесс, потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень. Ни один проект, где есть существенная доля социальных функций, не может выжить без поддержки властей.

Следующий год будет показательным для отрасли. С одной стороны необходима трансформация, чтобы соответствовать времени, а с другой — будет сказываться новая экономическая реальность. Налоговые нововведения затронут существенную долю арендаторов ТЦ (до 30% по площади, а если считать «по дверям», то и выше 50%) изменения почувствуют и порядка половины и поставщики услуг для ТЦ.

Необходимость уплаты НДС с оборота, начинающегося уже от 20 млн приведет к повышению цен на услуги клининга, безопасности, технического обслуживания, оборудование и расходные материалы для самих торговых центров. У владельцев ТЦ нет возможности самостоятельно выплачивать повышенный налог, не жертвуя при этом маржинальностью проектов, поэтому суммы увеличения налога на недвижимое имущество будут также включены в арендные платежи. И всё это будет вынужденным образом включено в стоимость товаров и услуг, которая может вырасти на 40-50%, а то и больше.

Полина Жилкина, управляющий партнер RETEX, член президиума РСТЦ
 
 В 2025 году рынок торговых центров продолжил качественно трансформироваться, продолжая тренд предыдущих нескольких лет. Самое активное развитие мы наблюдали в формате малых торговых центров – практически весь объем нового предложения представлен именно районными и микрорайонными ТЦ. Из крупных торговых комплексов на рынок выходили те немногочисленные объекты, открытия которых мы ждали уже несколько лет.

Если рассматривать категории арендаторов, то наиболее активно сейчас ведут себя сегменты спорта, досуга и развлечений, фуд-операторы. Мы провели опрос среди экспертов отрасли – собственников, девелоперов, УК и консультантов – на предмет их оценки результатов 2025 года и будущих трендов в сегменте торговых центров. Итоги подтвердили наше видение ситуации: рынок консолидируется, растут преимущественно неторговые категории, максимально сильное конкурентное давление ощущается со стороны онлайн-торговли, но также усиливается роль и коммерческой инфраструктуры в новых жилых кварталах. Однако, несмотря на преобладание осторожных сценариев, эксперты рынка видят в 2026 году возможность перезапуска отрасли.

Алексей Князев, со-основатель Focus Technologies

По наблюдениям, 2025 год продолжил тренды последних лет: покупатель реже приходит в ТЦ «просто посмотреть», чаще – с конкретной целью, поэтому и для центров, и для операторов, жизненно важно повышать качество сервиса, долю положительного клиентского опыта, которые в конечном счете переходят в конверсию.

Сейчас онлайн-каналы забирают понятные потребителю и недорогие покупки. В офлайне лучше всего держатся концепции где есть акцент на эмоциональный компонент, где важен личный контакт или представлен сложный, дорогой продукт, к качеству которого у потребителя высокие требования. Магазин бренда в этой логике всё чаще становится частью омниканального контура – точкой выбора, доверия и сервиса, а также логистическим узлом (выдача, возвраты, доставка из магазина), что меняет KPI и требования к оптимальное сочетание арендаторов в ТЦ.

Грядущий 2026 год будет сложным, но открывающим возможности для роста. Ключ — в умении видеть эти возможности: привлекать ярких арендаторов, создавать коллаборации и фокусироваться на меняющейся целевой аудитории. Качественные ТЦ с концепциями, соответствующими структуре спроса, продолжат удерживать аудиторию, остальные будут вынуждены либо перезагружаться, либо уходить с рынка.

Юлия Зинник, руководитель отдела торговой недвижимости Level Group

По итогам 2025 года самым стабильным активом в торговой недвижимости остается стрит-ритейл, вакантность в этом сегменте сейчас составляет всего 4–5%. Если говорить о торговых центрах, то перспективнее сейчас выглядят районные объекты. Они, в отличие от крупных комплексов, показали рост трафика на 6% в годовом выражении. У людей уже нет времени на длительные поездки в ТЦ, им важно получить все необходимое недалеко от дома.

Тренд на локализацию станет определяющим в 2026 году. Прогноз по вводу площадей подтверждает нашу гипотезу: предложение малых форматов вырастет на 170%, а строительство крупных проектов, напротив, сократится на 70%. Это не просто цифры, а факт показывающий глубокую перестройку всей отрасли. В этом контексте концепция Level Group задает новый, крайне востребованный стандарт районного ТЦ. Наши объекты становится не просто местом для покупок, а центром общественной жизни.

Владимир Курдин, директор по развитию DDX Fitness

2025 год стал для нас прорывным. В начале года сеть насчитывала 65 клубов, сегодня их более 140, и мы уверенно движемся к цифре 150 до конца года. Такая динамика стала заметным событием для фитнес-индустрии и российского ритейла. Она отражает рост потребительского спроса, который мы наблюдаем не только в крупных агломерациях, но и в региональных центрах. Так, в этом году клубы DDX Fitness открылись в 28 городах, где ранее сеть не была представлена.

Стоит отметить важный тренд — укрепление рекуррентной модели. По данным FitnessData, сегодня две трети новых клубов открываются по подписке, и мы видим в этом формате системный драйвер развития всей отрасли.

Наблюдается и функциональное изменение самих ТЦ: появляется больше помещений, которые требуют нового сценария использования. Для собственников это одновременно и вызов, и возможность: такие пространства можно трансформировать под форматы, предполагающие стабильный трафик. DDX Fitness в этом смысле остается предсказуемым и устойчивым арендатором: мы успешно осваиваем сложные помещения и превращаем их в полноформатные клубы с постоянным потоком клиентов. Сегодня средняя посещаемость одного нашего объекта площадью 2 тыс. кв. м. превышает 1,5 тыс. визитов в день, а в месяц по всей сети — более 4 млн. Большинство наших клубов находится именно в торговых центрах.

В 2026 году динамика рынка будет скорее сдержанной. Высокая ключевая ставка, изменение налоговой нагрузки и постепенное охлаждение потребительской активности создают дополнительное давление на маржинальность ритейла и коммерческой недвижимости. В таких условиях рынок неизбежно будет корректировать условия аренды — в сторону снижения индексации и более взвешенного подхода к ставкам аренды.

Иван Сажин, директор по продажам сети смарт-офисов и коворкингов SOK

В 2025 году меня поразило насколько быстро изменился рынок коммерческой недвижимости. Буквально в 2024 году мы жили в условиях рынка собственника: арендные ставки росли с немыслимой скоростью. Если говорить коворкингах, то тарифы в 2024 индексировались по 2 раза в год, при этом спрос не понижался.

Сейчас же, ставки замерли, арендаторы диктуют свои правила, происходят интересные ротации. Многие компании оптимизируют  затраты и «пересобирают» команды, как итог стараются найти дешевле решение или более гибкие условия. Но дешевле не значит качественнее. Уже есть прецеденты, когда из-за смены локации компания потеряла до 20% своих сотрудников.

Точно так же удивили изменения  на рынке труда: если еще год назад было сложно найти кандидатов, приходилось постоянно улучшать условия и увеличивать оплату труда, то сейчас приходится делать сложный выбор из 3–5 хороших соискателей на позицию.

В 2026 году рынок будет значительно сложней, но как показывает история, мы сначала стагнируем, адаптируемся и начинается новый виток развития. Но с каждым сложным периодом этот цикл ускоряется, бизнес стал быстрее перестраиваться, находить новые решение, открывать новые направления.

Учитывая новые налоговые изменения, инфляцию, некоторые арендодатели для удержания спроса будут предлагаться низкую индексацию текущей ставки, для новых клиентов возможны дисконты (о которых рынок не узнает) или step rent (поэтапное повышение арендной платы в течение срока договора).

Но сильного понижения ставок ожидать не стоит, так как не надо забывать про низкий ввод новых проектов. Не смотря на все, мне кажется именно в такие периоды – лучшие время для развития, это шанс для смелых. И именно 2026 год, даст возможность собрать хорошие команды и запускать новые проекты. В следующем году компания SOK планирует открыть новую площадку в одном из торговых центров столицы Урала — городе Екатеринбурге.

Кирилл Фатахов, управляющий партнер компании «Северный Модерн»

Российский ритейл переживает глубокую трансформацию под давлением конкуренции с маркетплейсами, падения спроса, кадрового дефицита и экономической ситуации. В ответ на эти вызовы к 2026 году ожидается кардинальное изменение самой модели торгового бизнеса.

Ключевым трендом станет превращение торговых центров в гибридные пространства — мультиформатные точки притяжения. Акцент сместится с чистой торговли на создание комфортной среды: появятся коворкинги, гастрономические и wellness-зоны, что станет новым источником арендных доходов. Параллельно продолжится реновация, ротация арендаторов, в офлайне усилится волна открытий молодых брендов.

Государство, вероятно, сделает первые шаги по регулированию маркетплейсов, а торговый бизнес будет внимательнее подходить к клиентам и начнет интегрировать технологий (ИИ, VR) для оптимизации операций. Рост обеспечат не открытия флагманских магазинов, а развитие районных форматов и доля сервисов внутри ТЦ. Несмотря на риски, у российского ритейла есть значительный потенциал для «умного» роста через правильные стратегии и инновации.

У Вэйцун, заместитель генерального директора Ogawa, генеральный директор medisana

2026 год для нас в России – это не про резкий рывок, а про осмысленное развитие. Мы уже чувствуем интерес к продукту и видим, где он действительно нужен. В приоритете — расширение присутствия в торговых центрах и гостиницах. Параллельно будем адаптировать продукт под локальные ожидания, и по сервису, и по сценариям использования. Если коротко, 2026-й мы рассматриваем как год укрепления бренда и доверия. С понятной долгой стратегией.

Официальными партнерами церемонии награждения RCSC AWARDS 2025 выступили компании DDX, Ogava и «Северный Модерн».