«Метриум Групп»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

Прошедший 2016 год на рынке новостроек бизнес-класса был ознаменован высокой активностью как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. По данным «Метриум Групп», с начала года сегмент пополнился сразу 21 новыми проектами, еще в трех (ЖК «Династия», Jazz и «Первый комплекс жилых небоскребов в ЦАО») в декабре стартовали закрытые продажи. Для сравнения, в 2015 году в реализацию поступило всего 15 комплексов бизнес-класса, а в докризисном 2014 году – 20.

Кроме того, предложение пополнялось за счет вывода на рынок корпусов в уже реализуемых крупнейших проектах: «Зиларт», «Сердце Столицы», «Символ», «Хорошевский» и т.д. Одновременно в 11 жилых комплексах сегмента первичная реализация жилья была завершена.

Таким образом, по итогам 2016 года на первичном рынке жилья бизнес-класса в открытой продаже было представлено 83 проекта, совокупный объем предложения оценивается на уровне 12,11тыс. квартир, что на 1,2% больше, чем в начале года. Общая площадь лотов в экспозиции, напротив, сократилась на 3,7% (до 996,4 тыс. кв. м) из-за снижения на 4,6% средней площади экспонируемой квартиры (до 82,5 кв. м).

Доля квартир бизнес-класса в общем предложении на первичном рынке Москвы в старых границах по итогам 2016 года сократилась на 5,3 п.п., составив 38,5%. По совокупной площади лотов в экспозиции сегмент занимает 44,9% рынка, что на 4,6 п.п. ниже, чем в начале года.

Новые проекты бизнес-класса, вышедшие на рынок в 2016 году

№ п/п	Проект	Округ	Девелопер	Старт продаж
1	«Клубный дом на Таганке»	ЦАО	«Брошевский» (АФК «Система»)	1 кв. 2016
2	«Маяковский»	САО	TEKTA GROUP	1 кв. 2016
3	«Тимирязев парк»	САО	«Ларус Капитал»	1 кв. 2016
4	«Царская площадь»	САО	Coalco/MR Group	1 кв. 2016
5	«Фили Парк»	ЗАО	Storm Prоperties	2 кв. 2016
6	«Родной город. Воронцовский парк»	ЮЗАО	«РГ-Девелопмент»	2 кв. 2016
7	«Дом на Войковской»	САО	«Валдай Сервис»	3 кв. 2016
8	«Прайм Тайм»	САО	«Атлантик»	3 кв. 2016
9	«Вавилова, 4»	ЮЗАО	«ПИК»
10	«20&20»	ЮАО	Apsis Globe	3 кв. 2016
11	«Вавилова, 69»	ЮЗАО	INGRAD	3 кв. 2016
12	«Достояние»	ЗАО	«Галс-Девелопмент»	3 кв. 2016
13	«Гришина, 16»	ЗАО	«КунцевоСтройИнвест»	3 кв. 2016
14	«Квартал Триумфальный»	ЗАО	«ФЦСР»	3 кв. 2016
15	«Лайм»	СВАО	«Высота»	3 кв. 2016
16	City Park	ЦАО	«МонАрх»	4 кв. 2016
17	«Дом в Мневниках»	СЗАО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
18	«Дом в Олимпийской деревне»	ЗАО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
19	«Дом на Усиевича»	САО	«Лидер Инвест»	4 кв. 2016
20	«Дом Серебряный бор»	СЗАО	«Строитель»	4 кв. 2016
21	«Дуэт»	САО	«Град»	4 кв. 2016

Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», выход новых проектов оказал существенное влияние на распределение предложения по округам. По-прежнему больше всего квартир экспонируется в СЗАО (20,2%, +0,8 п.п. за год). На второе место с 15,1% поднялся ЮАО, годом ранее занимавший предпоследнюю строчку. За отчетный период доля Южного округа выросла сразу на 5,7 п.п, по большей части благодаря выходу новых корпусов в ЖК «Зиларт». Третье место с 14,8% в структуре предложения по округам занимает САО, который прибавил за год 4,3 п.п. из-за старта продаж сразу в 7 локальных комплексах.

Структура предложения по округам (проекты) Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения по округам (квартиры) Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения по типологии за год серьезных изменений не претерпела. Более трети рынка занимают двухкомнатные квартиры, доля которых за отчетный период выросла на 4 п.п. За ними с 27% следуют трехкомнатные (-3 п.п.). Четверть составляют однокомнатные, а 8% – многокомнатные квартиры. Доля студий в сегменте остается незначительной.

Структура предложения по типу квартир (внутренний круг – 4 кв. 2015 г., внешний – 4 кв. 2016)

Источник: «Метриум Групп»

Треть предложения приходится на новостройки на стадии проведения отделочных работ (+14 п.п. за год), еще 29% экспонируется в корпусах, где ведется монтаж этажей (-5 п.п.). Также 21% от общего объема квартир реализуется в домах на начальном этапе возведения, остальное – в полностью готовых новостройках.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2016 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 241 500 руб. За прошедшие 12 месяцев она выросла почти на 5%.

Динамика средней цены кв. м, руб.

Источник: «Метриум Групп»

Повышение среднего ценового уровня по итогам года зафиксировано в большинстве округов Москвы. Максимальное (+10,3%) пришлось на ЮАО, где на ситуацию решающее влияние оказывает ЖК «Зиларт». На 9,1% выросла средняя цена в ЗАО, все новые локальные проекты отличаются высокими качественными характеристиками. Снижение среднего ценового уровня отмечено в ЮЗАО, САО и ЮВАО (-3,9%, -3,6% и -1,3% соответственно), где новые проекты и корпуса выходили с ценой, более низкой, чем установившаяся в локации.

Динамика цены кв. м в 2016 г. по округам

Источник: «Метриум Групп»

Средний бюджет покупки за год практически не претерпел изменений. Одно- и двухкомнатные квартиры прибавили по 1%, достигнув 12,5 и 17,8 млн руб. соответственно. Средняя стоимость трехкомнатных квартир сократилась на аналогичный процент – до 25,3 млн руб. Наибольший прирост показали студии (+9%), в среднем в конце 2016 года предлагавшиеся за 7,4 млн руб.

В тройку наиболее бюджетных предложений по итогам года входят:

• ЖК «Штат 18»: 3,80 млн руб. за 22 кв. м;

• ЖК «Хорошевский»: 4,73 млн руб. за 24,9 кв. м;

• ЖК «Дом на Войковской»: 4,98 млн руб. за 33,2 кв. м.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
студии	20,70	30,65	43,39	172 727	241 151	303 629	3 800 000	7 368 182	11 786 700
однокомн.	24,90	50,05	87,00	120 000	247 732	632 041	4 731 000	12 534 832	57 717 854
двухкомн.	39,50	74,58	142,00	103 000	236 071	615 250	5 820 000	17 815 102	66 884 921
трехкомн.	57,60	108,69	230,00	100 000	232 897	576 305	7 860 000	25 332 790	75 212 875
многокомн	68,40	144,04	349,77	97 000	278 016	750 000	12 640 000	40 975 925	216 600 000

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции 2016 года

«Прошедший 2016 год для рынка новостроек бизнес-класса оказался успешным, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – С одной стороны, он пополнился значительным числом новых проектов, а с другой – высокий покупательский интерес позволил преломить нисходящий ценовой тренд».

Среди основных тенденций можно выделить:

Высокая девелоперская активность. В 2016 году на рынок новостроек бизнес-класса вышло рекордное за последние три года число новых проектов. Особенно активным оказалось второе полугодие, когда стало окончательно ясно, что экономическая ситуация близка к стабилизации, а покупатели по-прежнему сохраняют высокий интерес к первичной жилой недвижимости.

Рекордный спрос. Несмотря на активный выход новых проектов и объемов, предложение в сегменте практически не выросло (+1,2%). Причиной послужил рекордно высокий спрос, в отдельные месяцы превышающий прошлогодние показатели более чем в 1,5 раза. Разнообразие предложения, демократичная ценовая политика многих девелоперов, доступная ипотека и гибкие условия приобретения жилья побудили многих в уходящем году решиться на покупку квартиры или улучшение своих жилищных условий.

Положительная ценовая динамика. Весь 2015 год на рынке новостроек бизнес-класса наблюдалось снижение среднего ценового уровня, однако в 2016 году негативный тренд был преломлен. Практически стагнируя в начале года (-0,4% по итогам первого квартала), в дальнейшем средняя цена показала положительную динамику (в среднем 1,8% в квартал), в результате достигнув 241 500 руб. и прибавив почти 5% по сравнению с началом года.

Сохранение средних бюджетов покупки. Несмотря на рост цен, средние бюджеты покупки остались практически неизменными. Во многом это связано с продолжением снижения площадей предлагаемых квартир. За год средний размер лота сократился на 4,6% – с 86,5 до 82,5 кв. м.

Расширение продуктовой линейки. В 2016 году предложение на рынке новостроек бизнес-класса стало еще более разнообразным. В ЖК «Фили Парк» и одной из секций ЖК «Сердце Столицы» появились квартиры с отделкой, которые ранее были представлены только в давно экспонируемом и готовом ЖК «Лосиный Остров». Отличались разнообразием и новые проекты. Среди них были как дома клубного типа (до 100 квартир), так и масштабные комплексы с собственной инфраструктурой. В трех пополнивших рынок объектах представлены нехарактерные для сегмента студии, в пяти проектах в продаже имеются видовые пентхаусы.

Прогноз на 2017 год

«В 2017 году на рынке новостроек бизнес-класса ожидается продолжение тенденции к расширению предложения: стартуют официальные продажи в комплексах, где пока ведется бронирование, также заявлено несколько новых проектов, а в уже реализуемых продолжат выходить новые корпуса, – делает вывод Анна Соколова. – Ужесточение конкуренции будет сдерживать рост цен в сегменте, и заставит девелоперов предлагать гибкие условия покупки. В результате можно ожидать, что в 2017 году рынок новостроек бизнес-класса останется «рынком покупателя». С другой стороны, усиление конкурентной борьбы может придать сегменту новый импульс, стимулируя застройщиков искать новые и нестандартные решения.

Планируемое на начало года сворачивание государственной программы по субсидированию ипотечной ставки отразится на первичном рынке новостроек бизнес-класса в меньшей степени, чем на массовом сегменте, поскольку традиционно доля сделок с привлечением кредитных средств здесь ниже. По большей части покупательская активность будет зависеть от ценовой политики девелоперов, так что наибольший интерес следует ожидать к проектам, где сравнительно демократичные бюджеты покупки будут сочетаться с высокими качественными характеристиками и удобным местоположением».