«Метриум Групп»: Итоги I полугодия на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года общий объем предложения на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов составил около 3 250 лотов (367,2 тыс. кв. м) в 55 проектах.

Премиум-класс

На рынке новостроек премиум-сегмента было представлено 28 проектов, в которых на продажу было выставлено 2 560¹ квартир (263,3 тыс. кв. м). За второй квартал 2017 года объем предложения увеличился на 9,9%, за полугодие – на четверть (26,3%).

С начала года на рынок вышло четыре комплекса. В Таганском районе началась реализация квартир сразу в двух объектах. В Донском районе и районе Марьина Роща вышло по одному проекту. В апреле 2017 года стартовали продажи в ЖК NV/9 ARTKVARTAL (девелопер – State Development). Комплекс будет входить в состав «АртКвартала» – нового творческого кластера Москвы, который займет территорию в 510 га.

Проекты, вышедшие на рынок новостроек премиум-класса в 1 полугодии 2017 г.

№ Название ЖК Девелопер Округ Район Квартал 1 «Нескучный HOME &SPA» GORN ЮАО Донской 1 квартал 2 Квартал JAZZ SMINEX СВАО Марьина Роща 1 квартал 3 The Mostman «Инвест Проект» ЦАО Таганский 1 квартал 4 NV/9 ARTKVARTAL State Development ЦАО Таганский 2 квартал

Источник: «Метриум Групп»

Рост предложения объясняется также выводом новых очередей в двух проектах: ЖК «Садовые кварталы» (4-я оч.) и CITY PARK (2-я оч.). Стоит отметить, что в июне на первичном рынке была продана последняя квартира в ЖК Barkli Residence.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», превалирующий объем квартир премиум-класса находится в Пресненском районе (28,7%). Тем не менее, с начала года доля района уменьшилась на 7,2 п.п., за счет высоких темпов продаж в крупном проекте. Основное сокращение произошло в первом квартале (-13,1 п.п). Во втором – в продажу поступили лоты во второй очереди строительства ЖК CITY PARK, что привело к росту доли предложения в районе на 5,9 п.п. С большим отставанием следуют районы Марьина Роща и Донской, занимающие по объему предложения второе и третье места (11,1% и 10% соответственно). В данных локациях представлено по одному комплексу, каждый из которых вышел на рынок в первом полугодии 2017 года.

Распределение объема предложения премиум-класса по районам г. Москвы (проекты)	Распределение объема предложения премиум-класса по районам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»	Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения по типологии относительно равномерна. За шесть месяцев процент многокомнатных квартир сократился на 3,5 п.п. (20,4%), доли всех остальных типологий выросли. Однокомнатные лоты прибавили 1,3 п.п. (26,4%), двухкомнатные – 1,0 п.п. (27,7%), трехкомнатные –1,2 п.п. (25,5%).

Структура предложения премиум-класса по типу квартир (внешний круг – 2 кв. 2017, средний – 1 кв. 2017, внутренний– 4 кв. 2016)

Источник: «Метриум Групп»

В конце первого полугодия 2017 года почти половина квартир премиум-класса продавалась в корпусах на начальном этапе строительства (46,9%). Выход новых проектов способствовал росту предложения квартир данной категории: +20,3 п.п. за полугодие. Четверть лотов находилась в домах на стадии отделочных работ (24,9%). За шесть месяцев снижение составило 18,3 п.п. Отрицательная динамика объясняется получением разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) в крупном проекте. Оставшаяся часть поделена между квартирами в домах на этапе монтажа этажей (13%, -0,9 п.п.) и в корпусах, получивших РВЭ (15,2%, -1,1 п.п.).

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке жилья премиум-класса средневзвешенная цена кв.м по итогам июня 2017 года составила 409 655 руб. ($ 6 935). За квартал средний ценовой уровень в рублевом эквиваленте снизился на 0,9%. С начала года цена предложения сократилась на 4,8%. Укрепление рубля в начале года способствовало росту долларовой цены (+2,9%).

Во втором квартале в половине проектов было отмечено повышение цен. Причем в трех комплексах рост зафиксирован на уровне 10-12%. В нескольких новостройках застройщики снизили цены на последние лоты.

Выход новых проектов на начальной стадии строительной готовности не позволил общему ценовому уровню расти. В отдельных районах он привел к существенному снижению средней цены. С начала года в Донском районе показатель снизился на 50,2%, в Таганском – на 29,2%.

Динамика средней цены кв. м в проектах премиум-класса с разбивкой по районам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам июня 2017 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,6 млн руб. За квартал средняя стоимость лота снизилась на 3,6%, с начала года – на 8,7%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:

• однокомнатных – 18,18 млн руб. (-7,1%);

• двухкомнатных – 33,58 млн руб. (+2,6%);

• трехкомнатных – 47,85 млн руб. (-2,2%);

• многокомнатных – 83,33 млн руб. (-6,0%).

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

• CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 32,5 кв. м за 8,4 млн руб.;

• Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 34,6 кв. м за 8,8 млн руб.;

• «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): однокомнатная квартира площадью 45,6 кв. м за 9,0 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

• «Резиденция МОНЭ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.;

• «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 394,8 кв. м за 282,3 млн руб.;

• «Долина Сетунь» (ЗАО/ Раменки): пентхаус площадью 410,0 кв. м за 267,7 млн руб.

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от количества комнат

Количество комнат Площадь, кв.м Цена кв.м, руб. Стоимость, руб. мин сред макс мин сред макс мин сред макс однокомн 32,5 55,2 99,1 189 000 329 430 685 820 8 417 500 18 176 260 58 294 485 двухкомн 55,1 87,0 166,2 189 000 385 775 972 155 13 390 000 33 581 585 97 118 485 трехкомн 73,8 120,7 243,0 195 775 396 490 953 255 16 290 000 47 854 855 161 291 085 многокомн 107,9 172,7 442,7 185 470 482 645 1 100 765 29 879 540 83 330 060 284 144 375 ИТОГО: 32,5 103,9 442,7 185 470 409 655 1 100 765 8 417 500 42 581 070 284 144 375

Источник: «Метриум Групп»

Элитный класс

По данным «Метриум Групп», в конце первого полугодия 2017 года на рынке новостроек элитного сегмента экспонировалось 690² квартир (103, 9 тыс. кв. м) в 27 проектах. За шесть месяцев в открытую реализацию поступили три новых жилых комплекса. В ЖК Cloud Nine апартаменты получили статус квартир. При этом выход новых проектов зафиксирован только в первом квартале. Во втором квартале было отмечено снижение предложения на 5%. Таким образом, относительно конца 2016 года объем предложения сократился на 2,1%.

Проекты, вышедшие на рынок новостроек элитного класса в 1 полугодии 2017 г.

№	Проект	Девелопер	Округ	Район	Дата выхода
1	Barkli Gallery	Barkli	ЦАО	Замоскворечье	1 кв. 2017
2	ORDYNKA	INSIGMA	ЦАО	Замоскворечье	1 кв. 2017
3	Большой Козихинский пер., 13-15	«Инвестстройком»	ЦАО	Пресненский	1 кв. 2017

Источник: «Метриум Групп»

Несмотря на значительное снижение, лидером по объему предложения в элитном классе остался район Хамовники. На него пришлось 42,4% (-14,2 п.п.) реализуемых лотов. Доля района Замоскворечье в сравнении с концом 2016 года выросла на 11,2 п.п. и составила 22%, благодаря чему он поднялся на второе место по числу лотов в продаже. Причиной данного изменения стал выход сразу двух новых проектов в первом квартале текущего года. Еще почти треть предложения равномерно распределилась между Таганским районом и Якиманкой – 15,9% и 15,6% соответственно. Доли остальных районов существенно ниже – от 0,4% до 2,2%.

Распределение объема предложения элитного класса по районам г. Москвы (проекты)	Распределение объема предложения элитного класса по районам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»	Источник: «Метриум Групп»

По результатам первого полугодия 2017 года лидирующую позицию в структуре предложения по типологии в данном сегменте по-прежнему занимают трех- (+1,8 п.п., 36,9%) и многокомнатные (-1,7 п.п., 32,4%) квартиры. Значительно меньшую часть экспозиции составили двухкомнатные лоты (-2,5 п.п., 21,7%). Однокомнатные – заняли всего 9,0% рынка (+2,5 п.п.).

Структура предложения элитного класса по типу квартир (внешний круг – 2 квартал 2017 г., средний – 1 квартал 2017 г., внутренний – 4 квартал 2016 г.) 

Источник: «Метриум Групп»

За полугодие доля элитных квартир в корпусах на начальном этапе возведения выросла на 6,3 п.п. и составила более трети предложения (34,8%). Значительное число лотов экспонировалось в объектах, уже введенных в эксплуатацию (-11,8 п.п.; 29,9%) и находящихся на завершающей стадии строительства (+11,4 п.п.; 26,4%). Процент квартир в домах на стадии монтажа этажей уменьшился на 5,9 п.п. – до 8,9%.

Структура предложения элитного класса по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в июне средняя цена кв. м на рынке элитных новостроек составила 898 410 руб. ($15 205), что на 1,5% больше относительно конца 2016 года в рублевом эквиваленте и на 9,6% – долларовом. В разрезе районов была отмечена разнонаправленная динамика показателя. Значительный рост средней цены (+33,2% – в Замоскворечье, +13,4% – в Якиманке) отмечен в локациях, где началась реализация новых комплексов, т.к. они вышли с ценами выше среднерыночных. В остальных районах зафиксировано снижение среднего показателя, обусловленное изменением структуры предложения.

Динамика средней цены кв. м в проектах элитного класса с разбивкой по районам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам июня 2017 года средняя стоимость элитной квартиры составила 136,4 млн руб. (-1,3% к декабрю 2016). При этом для всех типологий, за исключением многокомнатных лотов, средний бюджет покупки вырос:

• однокомнатных – до 47,31 млн руб. (+7,0%);

• двухкомнатных – до 79,42 млн руб. (+5,2%);

• трехкомнатных – до 116,11 млн руб. (+1,7%);

• многокомнатных – до 222,65 млн руб. (-1,1%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
однокомн.	44,0	65,8	101,8	537 963	718 737	1 299 980	25 199 000	47 308 070	77 608 806
двухкомн.	64,4	102,2	176,4	479 425	777 149	1 600 000	44 355 422	79 424 300	166 720 000
трехкомн.	89,5	141,0	186,0	519 197	823 698	1 500 000	59 965 000	116 111 010	246 454 410
многокомн	105,4	222,1	519,6	472 720	1 007 042	1 898 173	80 586 000	223 645 450	867 294 360
Итог	44,0	151,4	519,6	472 720	898 410	1 898 170	25 199 000	136 039 860	867 294 360

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», в первом полугодии 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45,0 кв. м за 25,2 млн руб.;

• «Полянка/44» (ЦАО/ район Якиманка): однокомнатная квартира площадью 48,5 кв. м за 34,9 млн руб.;

• «Малая Ордынка 19» (ЦАО/ Замоскворечье): двухкомнатная квартира европланировки площадью 67,83 кв. м за 36,5 млн руб.

Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:

• Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;

• «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 690 млн руб.;

• Клубный дом «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский) пентхаус площадью 350 кв. м за $ 9,8 млн.

Основные тенденции

«Наибольшая девелоперская активность в сегменте была отмечена в начале года, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Из 7 проектов, вышедших на рынок высокобюджетного жилья в текущем году, 6 стартовали в первом квартале и только 1 – во втором. Интересно, что за все первое полугодие 2016 года рынок не пополнился ни одним комплексом премиум- элитного классов. Таким образом, в сегменте наблюдаются те же основные тенденции, что и на остальном рынке жилья – высокая девелоперская активность, рост объема предложения и, как следствие, конкуренции.

Выход 7 проектов, а также новых очередей в составе реализуемых комплексов, привел к увеличению объема предложения на 19%, что сопоставимо с ростом числа квартир массового сегмента в экспозиции в (+ 21%), но существенно ниже динамики, отмеченной в бизнес-классе (40%).

Спрос на рынке остается стабильно высоким. Интерес вызывают не только традиционные лидеры (такие как ЖК «Садовые кварталы»), но и некоторые «новинки», появившиеся на рынке с конца 2016 года.

Как следствие – цены не стоят на месте. Только за второй квартал стоимость квартир выросла в половине комплексов премиум-класса. Отрицательная корректировка отмечена в некоторых проектах с последними лотами. Элитный класс более стабилен с точки зрения ценовой политики. Изменения зафиксированы в отдельных комплексах. При этом структурные модификации предложения привели в премиум-сегменте – к отрицательной динамике (-4,8%) средней цены кв. м, в элитном – к небольшому росту (+1,5%).

По аналогии с прошлым годом, с осени можно ожидать повышения девелоперской активности. Это приведет к дальнейшему увеличению предложения, особенно после летнего сезона, традиционно характеризующегося невысоким уровнем спроса. На фоне обостряющейся конкуренции средние цены на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов могут в следующем полугодии показать небольшое снижение».