После 2-летнего падения спрос на рынке новостроек восстанавливается; статистика за 2017 год отражает минимальное снижение числа ДДУ (-1% по сравнению с 2016 годом);
Восстановление рынка идет неравномерно. Ключевые точки роста - столичные регионы (суммарный рост в них +11%), Татарстан (+20%), Липецкая и Архангельская области (более, чем в 2 раза). В 52 субъектах наблюдается снижение спроса, тогда как рост лишь в 30;
Темпы продаж в новостройках сильнее зависят от объема внешних миграций, чем от уровня доходов населения. В топ-10 субъектах по миграционному притоку в 2017 году зарегистрировано 55% сделок (тогда как в десятке лидеров по душевым доходам - 34%).
Максимальный годовой прирост количества сделок отмечен в Липецкой и Архангельской областях (в 2,3 и 2,1 раза соответственно), максимальное снижение в Омской области - на 63%, а также в Саратовской и Челябинской областях - на 51%;
По числу ДДУ на 1000 жителей лидирует Ленинградская область (на 1000 человек приходится 16 сделок в новостройках). Меньше всего ДДУ на душу населения заключают в Чеченской Республике - 0,2.
За 10 месяцев1 2017 года Росреестр зарегистрировал 551 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 1% меньше, чем в аналогичный период 2016 года. Около-нулевая динамика свидетельствует о завершении восстановления спроса на первичном рынке недвижимости после падения в 2015 на 20%. Рынок растет, прежде всего, за счет регионов-лидеров. На топ-10 субъектов Федерации в 2017 году пришлось 59% сделок; консолидация рынка продолжает увеличиваться (в 2016 году в 10 лидерах было реализовано 55% квартир, в 2014 году - менее 48%).
№ |
Регион |
Зарегистрировано ДДУ, единиц |
Динамика по сравнению с 2016г., % |
Зарегистрировано ДДУ на 1000 жителей, единиц |
1 |
Московская область |
76 972 |
1% |
10 |
2 |
Москва |
55 672 |
53% |
5 |
3 |
Санкт-Петербург |
49 456 |
8% |
9 |
4 |
Краснодарский край |
39 352 |
-7% |
7 |
5 |
Ленинградская область |
28 589 |
-10% |
16 |
6 |
Новосибирская область |
20 515 |
-18% |
7 |
7 |
Ростовская область |
14 223 |
11% |
3 |
8 |
Республика Башкортостан |
13 646 |
14% |
3 |
9 |
Республика Татарстан |
13 079 |
20% |
3 |
10 |
Самарская область |
11 704 |
-10% |
4 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
Оживление спроса происходит в основном за счет продаж в столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область), Итоговый рост по ним за рассматриваемый период составил 11%. В сумме по 6 прочим регионам из десятки лидеров зафиксировано незначительное снижение покупательской активности (-3%). По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 52 регионах.
В разрезе федеральных округов заметный рост числа сделок наблюдается только в Центральном ФО (+12%), в Северо-Западном, Южном, Приволжском и Дальневосточном ФО отмечается околонулевая динамика. На Северном Кавказе, в Сибири и на Урале продолжается ощутимое падение рынка. В СКФО рост числа сделок отмечен только в Чечне (но объем сделок в этой республике (270 регистраций в год) крайне незначительный).
Федеральный округ |
Динамика по федеральному округу |
Лидеры по росту числа ДДУ |
Динамика по региону |
Лидеры по падению числа ДДУ |
Динамика по региону |
Центральный ФО |
12% |
г. Москва |
+53% |
Тамбовская область |
-31% |
Северо-Западный ФО |
1% |
Архангельская область |
+114% |
Вологодская область |
-30% |
Сибирский ФО |
-22% |
Забайкальский край |
+45% |
Омская область |
-63% |
Приволжский ФО |
0% |
Удмуртская Республика |
+58% |
Саратовская область |
-51% |
Южный ФО |
-3% |
Республика Крым и г. Севастополь |
+86% |
Астраханская область |
-41% |
Дальневосточный ФО |
-1% |
Сахалинская область |
+72% |
Камчатский край |
-74% |
Северо-Кавказский ФО |
-17% |
Чеченская Республика |
+2% |
Республика Ингушетия |
-46% |
Уральский ФО |
-24% |
Ямало-Ненецкий АО |
+26% |
Челябинская область |
-51% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
1-е место по числу сделок в 2017 году на рынке новостроек уверенно занимает Московская область - 77 тыс. регистраций ДДУ; на 2-м месте Москва (55,7 тыс. ДДУ, что на 53% больше, чем за аналогичный период в 2016 году). Росту продаж в столичном регионе способствовали снижение ставок по ипотеке (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достиг 6,5-7,0%), активное использование акций и скидок для стимулирования спроса (до 25% по отдельным корпусам), выход новых корпусов по привлекательным ценам. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 49 тыс. квартир, реализованных по ДДУ. В 2016 году тройка лидеров выглядела так: Московская область (76,4 тыс. ДДУ), Санкт-Петербург (45,9 тыс. ДДУ) и Краснодарский край (42,4 тыс. ДДУ).
Рост спроса в столицах и окружающих областях также связан и с активизацией рекламных кампаний ряда крупнейших застройщиков в других регионах, нацеленной на межрегиональные сделки.
Переход Краснодарского края с 3-го места на 4-е объясняется снижением спроса в этом регионе (-7% по отношению к 2016 году). В 2015-2016 гг. новостройки в Сочи, Геленджике, Краснодаре получили дополнительный драйвер спроса за счет ограничения на выезд из страны ряда категорий граждан и роста популярности объектов в Сочи за счет эффекта “олимпийского наследия”.
Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение - на 10-е место поднялся Татарстан, а Челябинская область из-за 51% сокращения числа регистраций сделок с новостройками перешла на 21-е место в рейтинге.
Быстрее всего рынок не только восстановился, но и перешел в стадию роста в субъектах федерации с положительным миграционным притоком. В топ-10 регионах по значению сальдо миграции в 2017 году было заключено более 54% сделок (в 2016 году 51%, т.е. данная тенденция продолжает усиливаться). В этих регионах рынок растет (+5%) на фоне незначительного падения (-1%) в целом по РФ. В 47 регионах с миграционным оттоком (на которые приходится 43% населения страны) приходится лишь 24% от покупок в новостройках.
Особенности миграционного движения влияют на объемы и динамику продаж в новостройках сильнее, чем уровень доходов и численность городского населения. К примеру, в 13 субъектах федерации, где расположены города с численностью населения более 1 млн человек (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) число сделок в 2017 году по сравнению с 2016 годом снизилось на 8,4%. В т.ч., падение более, чем на 15% было зафиксировано в Новосибирской, Волгоградской, Челябинской, Омской областях и Красноярском крае. 10 регионов-лидеров по уровню душевого дохода концентрируют лишь 34% сделок, а аналогичная концентрация по регионам-лидерам по численности населения составляет 52%.
Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. наблюдается в нескольких регионах. В Архангельской и Липецкой областях спрос вырос более, чем в 2 раза. Причем, в Липецкой области в марте 2017 года было зафиксировано более 7 000 сделок (больше, чем в любом другом регионе за всю историю регистрации данных). Наиболее логичное объяснение этой статистики - ошибка во вводе или в систематизации информации.
На 86% вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Рост связан с постепенным переходом крымских застройщиков на схему работы по ФЗ (часть регистраций этого года может отражать и сделки, физически совершенные ранее). Переход проектов на полуострове в более привычную для российских покупателей организационную форму, завершение строительство моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Ожидаемое утверждение градостроительной документации (сейчас в Крыму действуют временные правила застройки и землепользования) может способствовать дальнейшей активизации строительства и объема продаж в этом регионе.
На 72% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Сахалинской области. Это связано как с эффектом низкой базы (в 2016 году было совершено около 500 покупок новостроек), так и с влиянием реализации ряда инвестиционных программ - ТОР "Курилы", дальневосточный гектар.
Наиболее заметное снижение объема сделок по ДДУ отмечено в Омской области (-63%), а также в Саратовской и Челябинской областях (-51%).
По числу ДДУ, приходящемуся на душу населения (16 сделок на 1000 жителей), лидирует Ленинградская область. Это связано с тем, что именно здесь находится один из наиболее активно застраиваемых муниципалитетов РФ - Всеволожский район. Квартиры в нем активно покупают не только проживающие в Ленинградской области, но и петербуржцы, и жители других субъектов Федерации. В Москве на 1000 жителей приходится 4,5 заключенных ДДУ, в Московской области - 10,4 сделки. Высокие подушевые показатели по активности покупателей отмечены также в Липецкой и Калининградской областях (10 сделок). Указанные уровни относительных показателей активности покупателей, на самом деле, не так уж высоки. С учетом среднего размера домохозяйства (2,7-2,8 человек) темп «10 сделок на 1000 жителей в год» соответствует тому, что новую квартиру приобретает менее 3% жителей.
Федеральный округ |
Регион |
ДДУ на 1000 человек, единиц |
Кол-во ДДУ на 1000 человек по ФО, единиц |
Центральный |
Московская область |
10 |
5 |
Северо-Западный |
Ленинградская область |
16 |
7 |
Сибирский |
Новосибирская область |
7 |
3 |
Приволжский |
Чувашская Республика |
5 |
3 |
Южный |
Краснодарский край |
7 |
4 |
Дальневосточный |
Республика Саха |
4 |
2 |
Северо-Кавказский |
Ставропольский край |
2 |
1 |
Уральский |
Тюменская область |
5 |
2 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
Объем продаж в новостройках по регионам в пределах федеральных округов распределен неравномерно. Они зависят от уровня жизни, миграционной привлекательности, наличия рабочих мест и особенностей застройки (в ряде регионов, основная строительная активность сосредоточена в частном секторе). В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах более 60% спроса сконцентрировано в Краснодарском и Ставропольском краях соответственно. На регионы-лидеры по количеству сделок в федеральных округах приходится 40% заключенных ДДУ. Равномернее всего распределен спрос в Приволжском округе, где в лидирующем по итогам 10 месяцев 2017 года Башкортостане, было продано чуть больше 14% квартир.
Федеральный округ |
Регион |
Кол-во зарегистрированных ДДУ, единиц |
Доля от общего кол-ва по ФО |
Доля от общего кол-ва по РФ |
Центральный |
Московская область |
76 972 |
39,1% |
14,0% |
Северо-Западный |
Санкт-Петербург |
49 456 |
48,3% |
9,0% |
Южный |
Краснодарский край |
39 352 |
62,5% |
7,1% |
Сибирский |
Новосибирская область |
20 515 |
42,1% |
3,7% |
Приволжский |
Республика Башкортостан |
13 646 |
14,9% |
2,5% |
Уральский |
Свердловская область |
10 604 |
38,4% |
1,9% |
Северо-Кавказский |
Ставропольский край |
6 002 |
63,0% |
1,1% |
Дальневосточный |
Республика Саха (Якутия) |
3 696 |
34,1% |
0,7% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра
1 - Региональные управления Росреестра предоставляют данные по регистрации ДДУ со значительным лагом. Ряд регионов уже отчитался за весь 2017 год, по другим есть данные только за январь-октябрь или январь-ноябрь. В данном исследовании взят временной отрезок, за который есть данные по всем регионам страны. Полные итоги 2017 году могут быть подведены не раньше марта 2018 года.