Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле ценыменялись слабо.
В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше.
Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.
Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг.
Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%).В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20 (см. табл. 1 и разбивку по ЖК в табл. 3 в приложении).
В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты втечение всеговторого летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированноеповышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложенияи другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии.
Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог).
Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период.
Табл. 1: Группировка проектов по изменению ценв летние месяцы 2017 и 2018 гг.
|
Цены выросли |
Цены не изменились |
Цены снизились |
|||
июл.17/июн.17 |
июл.18/июл18 |
июл.17/июн.17 |
июл.18/июл18 |
июл.17/июн.17 |
июл.18/июл18 |
|
Москва |
4 |
17 |
14 |
13 |
12 |
1 |
Московская область |
6 |
16 |
18 |
15 |
8 |
1 |
Новая Москва |
4 |
5 |
4 |
2 |
0 |
0 |
Московский регион |
14 |
38 |
36 |
30 |
19 |
2 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Еще одной важной тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 2 и табл. 4 в приложении). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).
Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса.
Локация |
ЖК/корпус старт продаж в январе 2018 |
ЖК/корпус старт продаж в феврале 2018 |
ЖК/корпус старт продаж в марте 2018 |
ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018 |
ЖК/корпус старт продаж в мае 2018 |
ЖК/корпус старт продаж в июне 2018 |
Москва |
166 |
180 |
159 |
185 |
181 |
166 |
Новая Москва |
99 |
99 |
107 |
110 |
93 |
105 |
Московская обл. |
71 |
77 |
80 |
79 |
72 |
69 |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
Тем не мене, дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной.Застройщики продолжатпостепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда,в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будетобъясняться и изменениями законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением.
Приложение
Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг.
Локация |
Жилой комплекс |
июнь 2017, ср. цена кв. м |
июль 2017, ср. цена кв. м |
июл.17/июн.17 |
июнь 2018, ср. цена кв. м |
июль 2018, ср. цена кв. м |
июл.18/июн.18 |
Москва |
Сердце Столицы |
292,2 |
292,1 |
0,0% |
295,3 |
287,3 |
-2,7% |
Москва |
Ясный |
147,8 |
147,6 |
-0,2% |
154,8 |
154,3 |
-0,4% |
Москва |
Велтон Парк |
209,1 |
208,3 |
-0,4% |
227,1 |
226,3 |
-0,3% |
Москва |
Домашний |
137,8 |
138,7 |
0,6% |
141,1 |
140,8 |
-0,2% |
Москва |
Нормандия |
151,6 |
150,4 |
-0,8% |
148,9 |
148,7 |
-0,2% |
Москва |
Лайф Ботанический сад |
244,3 |
235,9 |
-3,4% |
241,6 |
241,2 |
-0,1% |
Москва |
Крылатский |
166,9 |
167,0 |
0,1% |
168,3 |
168,1 |
-0,1% |
Москва |
Среда |
167,8 |
168,8 |
0,6% |
174,2 |
174,2 |
0,0% |
Москва |
Маяковский (Москва) |
171,9 |
164,9 |
-4,1% |
183,8 |
183,9 |
0,0% |
Москва |
Сити Микc |
123,6 |
123,6 |
0,0% |
131,5 |
131,6 |
0,1% |
Москва |
Флотилия |
163,8 |
163,9 |
0,0% |
140,5 |
140,7 |
0,1% |
Москва |
Гринада |
132,4 |
130,4 |
-1,5% |
142,0 |
142,2 |
0,1% |
Москва |
Зиларт |
219,4 |
218,3 |
-0,5% |
213,2 |
214,1 |
0,4% |
Москва |
Кварталы 21/19 |
139,4 |
139,1 |
-0,2% |
155,6 |
156,3 |
0,5% |
Москва |
Широкая Грин Парк |
170,6 |
159,1 |
-6,8% |
163,4 |
164,3 |
0,5% |
Москва |
Селигер Сити |
146,9 |
146,9 |
0,0% |
175,0 |
176,0 |
0,6% |
Москва |
Мир Митино |
126,0 |
126,7 |
0,6% |
137,0 |
137,9 |
0,6% |
Москва |
Поколение |
158,8 |
157,9 |
-0,6% |
164,4 |
165,6 |
0,7% |
Москва |
Эталон-Сити |
120,0 |
119,5 |
-0,4% |
129,3 |
130,4 |
0,9% |
Москва |
Савеловский Сити |
180,4 |
181,5 |
0,6% |
197,2 |
199,1 |
1,0% |
Москва |
Петра Алексеева |
163,6 |
163,3 |
-0,2% |
173,3 |
176,0 |
1,5% |
Москва |
Лучи |
115,2 |
115,4 |
0,1% |
123,0 |
124,9 |
1,6% |
Москва |
Резиденции кинематографистов |
161,0 |
146,3 |
-9,1% |
155,6 |
158,7 |
2,0% |
Москва |
Символ |
188,4 |
189,1 |
0,4% |
221,3 |
225,9 |
2,1% |
Москва |
Центр-Сити |
219,6 |
212,5 |
-3,3% |
237,7 |
242,7 |
2,1% |
Москва |
Царская Площадь |
213,5 |
212,0 |
-0,7% |
220,3 |
225,4 |
2,3% |
Москва |
Жемчужина Зеленограда |
89,4 |
87,7 |
-1,9% |
98,4 |
100,8 |
2,5% |
Москва |
Римского-Корсакова 11 |
129,9 |
129,7 |
-0,1% |
148,3 |
154,0 |
3,9% |
Москва |
Грин Парк |
164,8 |
165,0 |
0,1% |
171,7 |
179,5 |
4,6% |
Москва |
Лефортово парк |
183,3 |
174,6 |
-4,7% |
173,8 |
181,9 |
4,7% |
Московская обл. |
Эко-Видное 2.0 |
73,4 |
73,4 |
0,1% |
76,3 |
73,2 |
-4,0% |
Московская обл. |
Май |
75,7 |
75,7 |
0,0% |
84,3 |
83,9 |
-0,4% |
Московская обл. |
Юбилейный |
87,5 |
88,0 |
0,6% |
84,1 |
83,8 |
-0,4% |
Московская обл. |
Домодедово Парк |
61,1 |
60,6 |
-0,9% |
60,3 |
60,0 |
-0,4% |
Московская обл. |
Лукино-Варино |
49,4 |
47,0 |
-5,0% |
51,0 |
50,9 |
-0,3% |
Московская обл. |
Путилково |
88,7 |
88,5 |
-0,2% |
92,2 |
92,0 |
-0,3% |
Московская обл. |
Новое Измайлово |
82,7 |
82,1 |
-0,6% |
84,4 |
84,2 |
-0,2% |
Московская обл. |
Союзный |
91,0 |
90,8 |
-0,3% |
103,8 |
103,6 |
-0,1% |
Московская обл. |
Две Столицы |
123,6 |
123,6 |
0,0% |
91,7 |
91,6 |
-0,1% |
Московская обл. |
Сколковский |
99,6 |
97,5 |
-2,1% |
95,5 |
95,5 |
0,0% |
Московская обл. |
Видный Берег |
85,9 |
85,9 |
0,0% |
90,7 |
90,7 |
0,0% |
Московская обл. |
Восточное Бутово |
80,4 |
79,9 |
-0,5% |
83,7 |
83,9 |
0,1% |
Московская обл. |
Центр Плюс |
80,2 |
80,0 |
-0,2% |
80,3 |
80,4 |
0,2% |
Московская обл. |
Новоград Павлино |
69,1 |
69,7 |
0,8% |
72,1 |
72,2 |
0,2% |
Московская обл. |
Центр-2 |
73,0 |
72,4 |
-0,9% |
72,0 |
72,1 |
0,3% |
Московская обл. |
Южный (Домодедово) |
53,7 |
53,6 |
-0,2% |
59,2 |
59,4 |
0,4% |
Московская обл. |
Зеленый город |
60,1 |
59,8 |
-0,4% |
60,2 |
60,5 |
0,5% |
Московская обл. |
Новые Котельники |
79,3 |
79,4 |
0,1% |
88,7 |
89,2 |
0,6% |
Московская обл. |
Скандинавский |
86,4 |
86,2 |
-0,2% |
86,8 |
87,3 |
0,6% |
Московская обл. |
Пригород Лесное |
75,3 |
75,0 |
-0,5% |
78,3 |
78,8 |
0,7% |
Московская обл. |
Государев дом |
73,3 |
73,6 |
0,4% |
71,5 |
72,3 |
1,0% |
Московская обл. |
Шолохово |
65,5 |
64,2 |
-1,9% |
66,6 |
67,3 |
1,1% |
Московская обл. |
Красногорский |
68,7 |
70,0 |
1,9% |
64,7 |
65,4 |
1,1% |
Московская обл. |
Немчиновка |
103,2 |
103,1 |
-0,1% |
102,3 |
103,7 |
1,3% |
Московская обл. |
Одинбург |
94,1 |
95,0 |
1,0% |
97,6 |
99,1 |
1,6% |
Московская обл. |
Одинцово-1 |
76,8 |
86,1 |
12,1% |
88,1 |
89,6 |
1,7% |
Московская обл. |
Ярославский |
84,2 |
84,1 |
-0,1% |
93,2 |
95,8 |
2,8% |
Московская обл. |
Люберецкий |
88,2 |
87,5 |
-0,8% |
92,1 |
95,1 |
3,2% |
Московская обл. |
Рациональ |
106,9 |
106,4 |
-0,5% |
86,6 |
89,7 |
3,6% |
Московская обл. |
Спутник |
85,6 |
86,2 |
0,7% |
110,8 |
114,8 |
3,6% |
Московская обл. |
Оранж парк |
106,9 |
106,7 |
-0,2% |
112,9 |
117,3 |
3,9% |
Московская обл. |
Измайловский леc |
79,0 |
78,9 |
-0,1% |
88,4 |
91,9 |
4,0% |
Новая Москва |
Борисоглебское-2 |
61,9 |
61,8 |
-0,3% |
66,9 |
66,9 |
0,0% |
Новая Москва |
Скандинавия |
95,1 |
96,5 |
1,5% |
106,0 |
106,1 |
0,1% |
Новая Москва |
Борисоглебское |
51,7 |
58,2 |
12,5% |
60,7 |
60,9 |
0,3% |
Новая Москва |
Москвичка |
93,9 |
94,0 |
0,1% |
101,7 |
102,5 |
0,9% |
Новая Москва |
Новые Ватутинки |
91,7 |
91,4 |
-0,3% |
92,6 |
93,8 |
1,3% |
Новая Москва |
Позитив |
108,0 |
107,7 |
-0,3% |
109,3 |
111,6 |
2,0% |
Новая Москва |
Бунинские луга |
97,9 |
98,6 |
0,6% |
105,5 |
108,9 |
3,3% |
Новая Москва |
Саларьево парк |
109,0 |
110,4 |
1,2% |
116,8 |
124,9 |
6,9% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Москва |
все ЖК из выборки |
166,6 |
164,5 |
-1% |
173,6 |
175,1 |
1% |
Московская обл. |
все ЖК из выборки |
81,5 |
81,6 |
0% |
83,5 |
84,2 |
1% |
Новая Москва |
все ЖК из выборки |
88,7 |
89,8 |
1% |
94,9 |
96,9 |
2% |
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН