В строящихся новостройках Москвы можно купить на 44% больше метров, чем в аналогах на вторичке

Сравнивалось 2 группы объявлений:

• На вторичном рынке рассматривались предложения по прямой продаже квартир площадью 55-65 кв. м в домах, построенных до 2010 года и максимально близких по своим параметрам к современному комфорт-классу. К ним были отнесены монолитные многоэтажки 1990-2000-х, кирпичные башни советской постройки, панельные дома улучшенных и экспериментальных серий.

• В новостройках учитывались только жилые комплексы комфорт-класса в Москве (без сегмента апартаментов).

В обоих случаях были использованы цены предложения на начало ноября 2017.

Для каждого административного округа Москвы в бюджете, соответствующем средней цене на вторичке (по указанной выборке), было подобрано 2 варианта:

1. Квартира максимальной площади в строящемся корпусе;

2. Квартира максимальной площади в корпусе, сданном в эксплуатацию (или анонсированном к сдаче в ближайшие 3-4 месяца).

Вторичка vs Строящиеся ЖК и корпуса

Максимальный выигрыш в метраже можно получить в Западном административном округе. 60-метровая квартира на вторичном рынке здесь в среднем стоит 12,5 млн руб. В этом бюджете можно приобрести "трешку" площадью 101 кв. м в 3-м корпусе ЖК "Лучи". Этот комплекс находится за пределами МКАД в Солнцево, но рядом с ним активно строится одноименная станция метрополитена, которая будет открыта в 2018 году еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Минимальный выигрыш в метраже в Восточном административном округе. В бюджете 9,5 млн руб. (именно столько здесь стоит средняя 60-метровая квартира на вторичке в аналогах современного комфорт-класса) можно приобрести лишь 69 квадратных метров в ЖК "Левел Амурская", который строится на месте строительной базы на юго-западе Гольяново.

В ЦАО порог входа на рынок самый большой — 14,5 млн руб., но заметно улучшить свои жилищные условия можно и здесь. В ЖК "Пресня-Сити" в башне В на 8-м этаже можно купить квартиру площадью 85 кв. м за 14,47 млн руб. Комплекс строится на месте бывшего хлебозавода №5, главное здание которого, имеющее статус памятника архитектуры, будет сохранено и войдет в состав нового комплекса из 3 жилых небоскребов.

В Новой Москве закономерность "за аналогичные деньги лоты в новостройках больше по площади" также сохраняется. В Новомосковском АО за 6,6 млн можно купить 89 кв. м в ЖК "Медовая долина" в поселке Крекшино (10 минут пешком до одноименной станции и 45 на электричке до Киевского вокзала). В Троицком АО максимальный выигрыш в метраже новой квартиры можно получить в ЖК "Борисоглебское". Правда, этот вариант подойдет только для тех, кто готов сменить свою квартиру в наукограде Троицке на малоэтажный жилой комплекс в 40 км от Москвы у деревни Зверево.

Вторичка vs Сданные/почти сданные ЖК и корпуса

В большинстве округов Москвы увеличить площадь новой квартиры можно и при приобретении новостройки не только на начальных этапах строительства, но и в готовых или практически готовых (сдаются в ближайшие 3-4 месяца) домах.

В Юго-Восточном округе в бюджете 8,7 млн руб. (средняя стоимость квартиры комфорт-класса на вторичке) можно приобрести 81-метровую квартиру в панельном доме в Некрасовке. Этот район Москвы является наиболее удаленным муниципалитетом столицы (без учета новых территорий), но его транспортная доступность кардинально улучшится уже в следующем году после запуска Кожуховской линии метро.

Снизить свои запросы по метражу готовых к заселению квартир в новостройках придется большинству жителей наиболее дорогих секторов Москвы. В СЗАО, ЗАО и САО самые большие лоты в сданных домах по площади меньше, чем 60 кв. м. На северо-западе столицы в бюджете 10,7 млн руб., выбрать готовую новостройку можно лишь в ЖК "Лайф Митинская Экопарк" (и это будет 48-метровая квартира на 2-м этаже). В Центральном округе за 14,9 млн руб. в сданном ЖК предложения есть только на 2-м этаже в "Доме на Рогожском валу".

А вот в традиционно престижном Юго-западном административном округе увеличить среднюю площадь квартиры можно даже в рамках переезда в почти готовую новостройку. В ЖК "Эталон-Сити" в Южном Бутово можно купить 72-метровую квартиру в готовом корпусе за 10,37 млн руб. (средняя цена аналогов на вторичке в этом административном округе – 11,0 млн руб.). Относительно доступный уровень цен в этом ЖК связан с тем, что он продавался по схеме ЖСК, а не в рамках ФЗ-214.

В последние годы ключевым драйвером роста рынка новостроек было снижение порога входа на него за счет сокращения метражей, максимизации доли студий в квартирографии. В результате средняя площадь квартиры в новостройке комфорт-класса в Москве снизилась до 58 кв. м. (что ниже чем средняя квартира в доме советского периода постройки). Средняя площадь проданной квартиры (по анализу выписок ЕГРН) еще ниже — 54 кв. м. Это была осознанная стратегия для привлечения на рынок новостроек Москвы тех, кто, располагая 3,5-4 млн рублей, раньше даже не рассматривал возможность покупки квартир в столице, а смотрел лишь варианты в области или арендовал жилье.

Проведенные расчеты показывают, что привлекательность предложений в новостройках относительно вторичного рынка не ограничивается студиями и небольшими однокомнатными квартирами. Даже в рассмотренной группе ~60-метровых квартир выгода в метраже при покупке новостройки будет весьма существенной (44% для строящихся корпусов и 12% для готовых). Конечно, «средняя» новостройка будет иметь худшие параметры транспортной доступности или насыщенности инфраструктурой, но, с другой стороны, параметры самой квартиры, подъезда, двора в новом доме будут лучше, чем в сопоставимом с современным комфорт-классом жилье.

Табл. 1. Подбор вариантов с максимальной площадью для средних цен в квартирах в домах-аналогах комфорт-класса в новостройках Москвы (по административным округам).