«Метриум Групп»: Итоги 1 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

В первом квартале 2017 года первичные продажи квартир премиум- и элитного классов велись в 54 проектах. Суммарный объем предложения составил около 3 050 лотов (361,5 тыс. кв. м).

Премиум-класс

По данным «Метриум Групп», в премиум-классе в 1 квартале было представлено 27 комплексов, в которых экспонировалось 2 330 квартир (249,0 тыс. кв. м). С начала года число продаваемых лотов увеличилось на 14,9%. Рост предложения объясняется стартом продаж квартир в трех новых проектах. Кроме того, в ЖК «Садовые кварталы» (девелопер – «Интеко») в открытую продажу поступили квартиры в четвертой очереди строительства.

Проекты премиум-класса, вышедшие на рынок в 1 квартале 2017 г.

№	Проект	Девелопер	Округ	Район	Дата выхода
1	«Нескучный HOME &SPA»	GORN	ЮАО	Донской	1 кв. 2017
2	The Mostman	«Инвест Проект»	ЦАО	Таганский	1 кв. 2017
3	Квартал JAZZ	SMINEX	СВАО	Марьина Роща	1 кв. 2017

Источник: «Метриум Групп»

В распределении объема предложения лидерскую позицию по количеству реализуемых квартир сохранил за собой Пресненский район (22,8%). При этом, его доля за квартал уменьшилась на 13,1 п.п. за счет сокращения выборки в ЖК CITY PARK. Второе место занял район Марьина Роща – 12,7%. Выход нового проекта добавил район в локацию жилья премиум-класса. Далее следуют районы Донской (10,7%) и Хамовники (10,4%). За счет старта продаж крупного ЖК «Нескучный HOME &SPA» доля Донского района увеличилась сразу на 10,5 п.п. Новый объем квартир в ЖК «Садовые кварталы» привел к росту предложения в Хамовниках на 5,2 п.п.

Структура предложения премиум-класса по районам (проекты)	Структура предложения премиум-класса по районам (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»	Источник: «Метриум Групп»

Практически в равных долях представлено предложение по типологии квартир. Двух- и трехкомнатные лоты заняли 28,8% (+2,1 п.п.) и 25,5% (+1,2 п.п.) рынка соответственно. Оставшуюся часть поделили одно- и многокомнатные квартиры – 23,0% (-2,1 п.п.) и 22,7% (-1,2 п.п.).

Структура предложения по типу квартир в премиум-классе (внешний круг – 1 квартал 2017 г., внутренний круг – 4 квартал 2016 г.)

Источник: «Метриум Групп»

Наибольшая часть реализуемых квартир (43,9%, +17,3 п.п.) находилась в корпусах на начальном этапе строительства. Также высокую долю (36,2%, -7 п.п.) занимали лоты в домах на стадии отделочных работ. Оставшаяся часть поделена между квартирами в домах, введенных в эксплуатацию (10,9%, - 5,4 п.п.) и в корпусах на этапе монтажа этажей (9,0%, -4,9 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности в премиум-классе (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв. м в объектах премиум-класса по итогам 1 квартала 2017 года составила 413 220 руб. ($7 010). С начала года ценовой показатель в рублевом эквиваленте снизился на 3,9%. За счет укрепления национальной валюты средняя долларовая цена выросла на 4%.

Прямое повышение цен в среднем на 2-7% было отмечено в четверти проектов. В строящихся комплексах рост цен обусловлен повышением стадии строительства. В нескольких объектах девелоперы увеличили стоимость последних лотов. Снижение цен на квартиры (на 6-11%) зафиксировано в одном комплексе.

При этом выход новых проектов с весомым объемом предложения по стартовым ценам привел к отрицательной динамике в отдельных районах и в целом по рынку. В Донском районе снижение составило 52,5%, в Таганском – 35,2%, в Хамовниках – 12,3%.

Динамика цены кв. м в проектах премиум-класса с разбивкой по районам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

Средний бюджет квартиры премиум-класса составил в 1 квартале 44,17 млн руб., за отчетный период он снизился на 5,3%. Средняя стоимость лотов в разрезе типологий:

• однокомнатных – 18,73 млн руб. (-4,3%);

• двухкомнатных – 33,63 млн руб. (+2,8%);

• трехкомнатных – 47,67 млн руб. (-2,6%);

• многокомнатных – 83,49 млн руб. (-5,8%).

Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
однокомн.	33,5	55,0	99,1	201 997	340 687	688 934	8 750 000	18 732 308	56 596 605
двухкомн.	64,0	87,0	130,6	197 249	386 645	972 157	15 835 010	33 629 897	97 118 484
трехкомн.	73,8	120,9	300,2	204 600	394 132	953 257	15 760 000	47 663 705	161 291 084
многокомн	107,9	173,2	395,0	204 472	482 014	1 100 765	26 430 000	83 490 424	284 144 375
Итого	33,5	106,9	395,0	197 249	413 219	1 100 765	8 750 000	44 171 006	284 144 375

Источник: «Метриум Групп»

По итогам марта 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:

• Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 34,2 кв. м за 8,8 млн руб.;

• CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 33,5 кв. м за 8,8 млн руб.;

• «Дом Серебряный Бор» (СЗАО/ район Хорошёво-Мневники): однокомнатная квартира площадью 39,8 кв. м за 10,1 млн руб.

Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:

• «Монэ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.;

• «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 395,0 кв. м за 282,3 млн руб.;

• «Английский квартал» (ЦАО/ Замоскворечье): пентхаус площадью 288,8 кв. м за 216,0 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум Групп», на первичном рынке элитных квартир в реализации находилось 720 лотов (112,5 тыс. кв. м) в 27 комплексах. За квартал объем предложения вырос на 3%. За отчетный период отмечен старт продаж трех новых проектов.

Проекты элитного класса, вышедшие на рынок в 1 квартале 2017 г.

№	Проект	Девелопер	Округ	Район	Дата выхода
1	Barkli Gallery	Barkli	ЦАО	Замоскворечье	1 кв. 2017
2	ORDYNKA	INSIGMA	ЦАО	Замоскворечье	1 кв. 2017
3	Большой Козихинский пер., 13-15	«Инвестстройком»	ЦАО	Пресненский	1 кв. 2017

Источник: «Метриум Групп»

Еще один комплекс – Cloud Nine (район – Якиманка, девелопер – Vesper) – пополнил сегмент в результате смены статуса апартаментов на квартиры.

Основной объем предложения распределился между четырьмя районами: Хамовники (42,1%), Замоскворечье (23,3%), Якиманка (15,4%) и Таганский (14,9%). Доли всех лидирующих локаций, за исключением Хамовников (-14,5 п.п.), выросли. Максимальный прирост (+12,4 п.п.) отмечен в Замоскворечье, где в продажу вышло два новых проекта. На все остальные локации пришлось менее 5% предложения.

Структура предложения элитного класса по районам (проекты)	Структура предложения элитного класса по районам (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»	Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения смещена в сторону трех- (37,8%) и многокомнатных (36,6%) квартир. Доли этих типологий увеличились за квартал на 2,7 и 2,5 п.п. соответственно. Значительно меньшую часть экспозиции составили двухкомнатные лоты (-6,0 п.п.). Однокомнатные – заняли всего 7,4% рынка (+0,8 п.п.).

Структура предложения по типу квартир в элитном классе (внешний круг – 1 квартал 2017 г., внутренний круг – 4 квартал 2016 г.)

Источник: «Метриум Групп»

Превалирующая часть квартир в проектах элитного класса реализовывалась в домах на начальном этапе строительства (35,2%, +6,7 п.п) и в домах, введенных в эксплуатацию (30,5%, -11,2 п.п.). Доля предложения в корпусах на стадии отделочных работ составила 25,5% (+10,5 п.п.). Оставшаяся часть (8,8%, - 6 п.п.) пришлась на лоты в новостройках на этапе монтажа этажей.

Структура предложения по стадии строительной готовности в элитном классе (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

По данным аналитиков «Метриум Групп», к концу первого квартала средний уровень цен на квартиры в элитных новостройках Москвы составил 884 515 руб. ($15 000). С начала года рублевый показатель практически не изменился (-0,1%), в долларовом – увеличился на 8,1%.

По большинству проектов девелоперы сохранили цены на квартиры на уровне прошлого года. Всего в четырех комплексах отмечено повышение цен, в двух – снижение. Новые проекты вышли без дисконта к рынку. В результате именно в районах, где появились новые объекты, средняя цена показала наибольшую прибавку: +21,7% – в Замоскворечье, +12,4% – в Якиманке.

Динамика цены кв. м с разбивкой по районам в проектах элитного класса, руб. 

Источник: «Метриум Групп»

По итогам марта 2017 года средний бюджет элитной квартиры составил 137,87 млн руб. (+1,4% к декабрю 2016). Ранжирование средней стоимости предложения по типологиям:

• однокомнатных – 44,21 млн руб. (-9,8%);

• двухкомнатных – 75,52 млн руб. (-8,7%);

• трехкомнатных – 114,20 млн руб. (-2,6%);

• многокомнатных – 226,10 млн руб. (+7,8%).

Стоимость квартир элитного класса в зависимости от количества комнат

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин		сред	макс
однокомн.	44,0	62,7	101,8	533 665	705 360	1 102 000	25 199 000	44 214 385			71 667 200
двухкомн.	64,4	97,1	176,4	518 930	777 530	1 600 000	43 040 725	75 520 120			166 720 000
трехкомн.	96,4	141,0	219,0	476 245	809 865	1 500 000	49 968 407	114 200 985			290 899 510
многокомн.	118,2	228,5	519,6	471 600	989 690	1 797 975	63 067 875	226 098 125			865 239 509
Итог	44,0	155,9	519,6	471 600	884 515	1 797 975	25 199 000	137 871 055			865 239 510

Источник: «Метриум Групп»

В первом квартале 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:

• «Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45 кв. м за 25,2 млн руб.;

• «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский): однокомнатная квартира площадью 59,7 кв. м за $597,0 тыс.;

• «Полянка/44» (ЦАО/ район Якиманка) однокомнатная квартира площадью 48,5 кв. м за 34,9 млн руб.

Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:

• Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;

• «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 740,2 млн руб;

• NOVEL HOUSE (ЦАО/ район Якиманка) пентхаус площадью 511,7 кв. м за $ 9,7 млн.

Основные тенденции

«В первом квартале 2017 года первичный рынок высокобюджетных квартир (премиум- и элитного классов) пополнился сразу шестью новыми проектами, в т.ч. «премьерами», которые уже очевидно, станут знаковыми для рынка, – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп». – Любопытно, что из шести комплексов в двух предлагаются квартиры с финишной отделкой, в одном – лоты будут передаваться в состоянии white box. В результате отдельно в элитном сегменте доля квартир с отделкой увеличилась за три месяца с 3% до 21%.

Новинки конца 2016 – начала 2017 гг. пользовались популярностью у покупателей. Однако в прошедшем квартале отмечен интерес и к уже готовым объектам. Введенные в эксплуатацию комплексы являются хорошей альтернативой вторичному рынку, где сейчас наблюдается дефицит ликвидного предложения.

В целом, на рынке отмечается стабильно высокий уровень спроса. Объем предложения при этом увеличивается. По итогам квартала число реализуемых квартир выросло на 11,9%. Если в краткосрочной перспективе девелоперская активность сохранится на том же уровне, на рынке образуется переизбыток предложения, что в свою очередь, потянет средний уровень цен вниз. По итогам первого квартала квадратный метр в новостройках премиум-класса снизился в цене на 3,9%, элитного – на 0,1%».