В первые дни наступившего года заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что в 2017 году в столице будут открыты 15 новых станций метрополитена – в три раза больше, чем в прошлом. Однако на официальном сайте руководимого им ведомства на сегодняшний день значатся 19 станций, в том числе 3, которые должны были запуститься до конца 2016 года, но строители не уложились в срок.
Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, 12.01.17 г.
Аналитики «Метриум Групп» выяснили, что в радиусе 1,5 км (расстояние, которое можно преодолеть пешком за 15-20 минут) от каждой из этих 19 станций сегодня реализуется 46 жилых и апартаментных комплексов на первичном рынке. Причем новые станции метро, запланированные к открытию на 2017 год, можно условно разделить на две группы:
рядом есть новостройки;
рядом есть новостройки, однако новая станция дублируется уже действующими.
«Считается, что открытие новой станции метро неизбежно ведет к росту цен на недвижимость в прилегающих районах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – В реальности же есть ряд факторов, которые могут нивелировать значимость этого события. Например, если новая станция открывается в шаговой доступности от уже действующей или вообще дублирует ее. В этом случае для жителей расширяется вариативность передвижения по Москве, однако о кардинальном улучшении транспортной доступности речи не идет. Поэтому влияние таких станций на рост стоимости жилья будет минимальным».
Среди новостроек, на которые открытие новых станций метро окажет непосредственное влияние, в меньшей степени представлены апартаменты – всего 5 проектов из 22. В остальных 17 жилых комплексах предлагаются квартиры комфорт-, бизнес- и премиум-классов.
Больше всего новостроек расположено в пешей доступности от строящейся станции «Очаково» - 3 жилых комплекса. Прямо рядом с ней сегодня возводится ЖК «Пикассо», а на несколько большем удалении жилые комплексы «Мичурино-Запад» и «О7».
Кроме того, в ближайшем окружении еще восьми станций, запланированных к открытию в 2017 году, возводится по два проекта. Среди них интерес представляют остановочные пункты за МКАД – в районе Солнцево и в Новой Москве. Так, рядом со станцией «Говорово» реализуются жилые комплексы «Мещерский лес» и «Татьянин Парк», у метро «Солнцево» – ЖК «Лучи», а по соседству с «Рассказовкой» одноименный жилой комплекс «Рассказоvка» и масштабный проект «Переделкино Ближнее». При этом рядом с проектами «Лучи» и «Переделкино Ближнее» появятся еще по одной станции, но на чуть большем удалении, чем описанные выше. Это «Боровское шоссе» и «Новопеределкино» соответственно.
Сюда же следует добавить новостройки внутри МКАД, но в удаленных от метро частях районов Дмитровский, Ховрино и Очаково-Матвеевское: «Город», «Летний сад» (оба – рядом с метро «Верхние Лихоборы»), «Янтарь Apartments», «Смольная, 44» (оба – метро «Ховрино»), «Пикассо», «Мичурино-Запад» и «О7» (все три – «Очаково»). Рядом с остальными будущими станциями метро расположены проекты бизнес- и премиум-класса, жители которых пользуются метро в меньшей степени.
Все перечисленные жилые комплексы можно отнести к одним из самых доступных предложений на первичном рынке Москвы. В частности, в ЖК «Мещерский лес» стоимость квартир начинается от 3,05 млн рублей, в ЖК «Летний сад» – от 3,4 млн рублей, а в ЖК «Лучи» – от 4,08 млн рублей. Низкий порог входа делает эти проекты привлекательными для широкого круга покупателей, которые могут не только приобрести комфортное жилье рядом с метро, но и получит прибыль за счет улучшения транспортной доступности новостройки.
Название проекта |
Станция |
Расстояние (м) |
Класс/ статус |
РВЭ корпусов в продаже |
Min стоимость кв. м (тыс. руб.) |
Min бюджет покупки (млн руб.) |
«Город» |
«Верхние Лихоборы» |
600 |
Комфорт/ квартиры |
4 кв. 2018 |
125,7 |
5,11 |
«Летний сад» |
750 |
4 кв. 2018 4 кв. 2019 |
120,2 |
3,4 |
||
«Мещерский лес» |
«Говорово» |
50 |
3 кв. 2017 4 кв. 2019 |
94,4 |
3,05 |
|
«Татьянин Парк» |
750 |
4 кв. 2018 |
125,1 |
5,28 |
||
«Штаб-квартира на Мосфильмовской» |
«Ломоносовский проспект» |
850 |
Бизнес/ апартаменты |
2 кв. 2017 |
169,6 |
9,45 |
SNEGIRI ECO |
«Минская» |
1000 |
Премиум/ квартиры |
2 кв. 2017 |
510,7 |
49,54 |
«Долина Сетунь» |
1000 |
Получение РВЭ |
388,4 |
32,2 |
||
«Лобачевский» |
«Мичуринский проспект» |
900 |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2016 |
168,2 |
8,06 |
«Пикассо» |
«Очаково» |
150 |
Комфорт/ квартиры |
2 кв. 2019 |
146,2 |
5,57 |
«Мичурино-Запад» |
550 |
Получено РВЭ |
150 |
6,32 |
||
«О7» |
1350 |
1 кв. 2017 1 кв. 2018 |
150,5 |
5,35 |
||
«Мичуринский» |
«Раменки» |
250 |
Бизнес/ квартиры |
Получено РВЭ |
263 |
16,09 |
«Мосфильмовский» |
700 |
Получено РВЭ, 1 кв. 2019 |
221,3 |
11,73 |
||
«Переделкино Ближнее» |
«Рассказовка» |
300 |
Комфорт/ квартиры |
Получено РВЭ 4 кв. 2017 |
98,6 |
4,47 |
«Рассказоvка» |
500 |
4 кв. 2017 |
125 |
5 |
||
Apartville Fitness & Spa Resort |
«Селигерская» |
400 |
Бизнес/ апартаменты |
3 кв. 2017 |
113,3 |
4,73 |
«Дуэт» |
450 |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2018 |
134,5 |
5,03 |
|
«Лучи» |
«Солнцево» |
550 |
Комфорт/ квартиры |
1 кв. 2017 4 кв. 2018 |
97 |
4,08 |
«Янтарь Apartments» |
«Ховрино» |
700 |
Комфорт/ апартаменты |
3 кв. 2017 |
85,1 |
2,84 |
«Смольная, 44» |
800 |
1 кв. 2019 |
110,8 |
3,26 |
||
«Лайнер» |
«ЦСКА» |
200 |
Бизнес/ апартаменты |
1 кв. 2017 |
156,8 |
4,98 |
«Лица» |
300 |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2017 |
250 |
13,39 |
Источник: «Метриум Групп»
Что же касается тех будущих станций, которые дублируют уже действующие, то рядом с ними аналитики «Метриум Групп» насчитали 24 проекта. В подавляющем большинстве из них (14 новостроек) представлены исключительно апартаменты. Еще в семи – только квартиры. А в оставшихся трех и квартиры, и апартаменты.
Среди дублирующих станций самое большое количество новостроек расположено вблизи будущей станции «Деловой центр» Третьего пересадочного контура: 7 проектов, из которых шесть – это небоскребы ММДЦ «Москва-Сити», а также новый жилой комплекс премиум-класса CITY PARK. Для этих объектов принципиального улучшения транспортной ситуации не произойдет из-за того, что здесь уже работают целых две станции метро и одна остановка МЦК.
Стоит также отметить будущую станцию метро «Минская». Всего в радиусе 1,5 км от нее представлены 5 новостроек. Однако они расположены таким образом, что 3 из них («Квартал Триумфальный», «ФилиЧета-2» и Match Point) попадают в зону действия ужеработающих станций метро, а еще 2 – SNEGIRI ECO и «Долина Сетунь» – находятся в локации, рядом с которой остановочных пунктов метрополитена ранее не было. За счет этого «Минская» попала сразу в две категории: как станция, открытие которой окажет влияние на соседние новостройки, и как дублирующая станция.
Название проекта |
Станция |
Расстояние (м) |
Дублирующая станция |
Класс/ статус |
РВЭ корпусов в продаже |
Min стоимость кв. м (тыс. руб.) |
Min бюджет покупки (млн руб.) |
IQ Квартал |
«Деловой центр» |
50 |
«Деловой центр» (метро, МЦК), «Выставочная» |
Элит/ апартаменты |
Получено РВЭ |
264 |
15,57 |
«Башня Федерация» |
200 |
1 кв. 2017 |
500 |
43,34 |
|||
«Город Столиц» |
300 |
Получено РВЭ |
766,1 |
159,34 |
|||
«Меркурий Сити Тауэр» |
400 |
Получено РВЭ |
542,6 |
24,42 |
|||
«ОКО» |
450 |
Получено РВЭ |
477,1 |
30,7 |
|||
NEVA TOWER |
500 |
4 кв. 2018 |
296,6 |
19,32 |
|||
CITY PARK |
1100 |
Премиум/ квартиры |
2 кв. 2018 |
213,9 |
7,77 |
||
«Квартал Триумфальный» |
«Минская» |
1200 |
«Славянский бульвар» |
Премиум/ квартиры |
4 кв. 2018 |
185,5 |
12,88 |
Match Point |
1200 |
«Филевский парк», «Багратионовская» |
Бизнес/ апартаменты |
4 кв. 2019 |
201 |
6,12 |
|
«ФилиЧета-2» |
1250 |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2016 |
182 |
10,25 |
||
«Поколение» |
«Окружная» |
150 |
«Владыкино» (метро), «Окружная» (МЦК) |
Комфорт/ квартиры |
4 кв. 2017 1 кв. 2018 |
122,2 |
5,12 |
Гостиница «Восток» |
250 |
Комфорт/ апартаменты |
1 кв. 2018 |
130,7 |
2,28 |
||
Cleverland |
900 |
4 кв. 2018 |
124 |
2,34 |
|||
«Искра Парк» |
«Петровский Парк» |
350 |
«Динамо» |
Бизнес/ апартаменты |
4 кв. 2018 |
184 |
8,9 |
«ВТБ Арена Парк» |
450 |
4 кв. 2017 |
207,7 |
12,3 |
|||
Премиум/ апартаменты |
2 кв. 2017 |
538,1 |
53,5 |
||||
«Царская площадь» |
500 |
Бизнес/ квартиры |
3 кв. 2018 |
222,9 |
9,49 |
||
Бизнес/ апартаменты |
190,8 |
6,54 |
|||||
«Династия» |
«Хорошевская» |
300 |
«Полежаевская» |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2019 |
165 |
6,15 |
«Прайм Тайм» |
«ЦСКА» |
1100 |
«Аэропорт» |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2018 |
236,5 |
8,71 |
Aerolofts |
1200 |
Бизнес/ апартаменты |
Получено РВЭ, 1 кв. 2017 |
210 |
7,42 |
||
МФК «Фили Град» |
«Шелепиха» |
900 |
«Фили» |
Комфорт/ квартиры |
Получено РВЭ, 1 кв. 2017 |
215 |
9,21 |
Комфорт/ апартаменты |
185 |
5,68 |
|||||
ONLY |
800 |
Бизнес/ апартаменты |
2 кв. 2018 |
176,7 |
5,84 |
||
«ЦЕНТР-СИТИ» |
100 |
«Деловой центр» (метро, МЦК), «Шелепиха» (МЦК) |
Бизнес/ квартиры |
4 кв. 2020 |
148,2 |
5,2 |
|
«Сердце Столицы» |
850 |
4 кв. 2017 4 кв. 2018 4 кв. 2019 |
170,2 |
9,65 |
|||
Бизнес/ апартаменты |
4 кв. 2018 |
222,3 |
8,12 |
||||
«Новая Пресня» |
600 |
Получено РВЭ |
177,5 |
6,94 |
Источник: «Метриум Групп»
«Если рассматривать новостройки рядом с будущими станциями метро как инвестиционный инструмент, то следует иметь ввиду ряд нюансов, – резюмирует Мария Литинецкая. – Во-первых, проекты, рядом с которыми уже есть действующие станции метро, получат совсем незначительную прибавку. То же самое касается и новостроек в высокобюджетном сегменте: подавляющее большинство покупателей квартир бизнес- и премиум-класса пользуются личным автотранспортом. Максимальный же прирост в цене ждет проекты комфорт-класса, расположенные в районах, ранее не охваченных сетью метрополитена. Это могут быть территории Новой Москвы, старые столичные районы за МКАД, а также локации, находящиеся между действующими ветками метро, но на большом удалении от них. Сегодня на рынке представлено немало таких проектов, причем с довольно низким порогом входа. При этом жилой комплекс должен находиться в пешей доступности от будущей станции подземки. Сочетание всех этих факторов позволит получить доход от инвестиций на уровне 30-40% даже в текущей экономической ситуации в стране».
1 - Проекты сгруппированы по станциям метро, станции расположены в алфавитном порядке, а новостройки – по мере удаления от метро.