Рынок новостроек массового сегмента Москвы в июле

По данным «Метриум Групп», в июле 2016 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в экспозиции находилось 46 проектов с общим объемом предложения 16 060[1] квартир, что на 6,1% больше, чем в июне.

За рассматриваемый период времени продажи открылись в двух новых комплексах, расположенных в Западном административном округе:

• ЖК «Петра Алексеева, 12а» (с июня 2016 г. в комплексе велось бронирование квартир) в Можайском районе, девелопер – ГК INGRAD. Комплекс состоит из четырех монолитных 12-секционных многоэтажных домов с площадью квартир 57 тыс. кв. м, коммерческих помещений – 3,4 тыс. кв. м, детского сада на 110 мест, физкультурно-оздоровительного комплекса, паркинга на 600 машино-мест. В реализации представлены квартиры от небольших студий (26,5 кв. м) до просторных четырехкомнатных (111,2 кв. м). Минимальная цена кв. м – 140,2 тыс. руб., минимальный бюджет покупки – 4,5 млн руб.
• ЖК «Пикассо» в районе Тропарево-Никулино, девелопер – ООО «Мангазея Девелопмент». Жилой комплекс состоит из двух монолитных многоэтажных домов с площадью квартир 24,1 тыс. кв. м, двухуровневым подземным паркингом на 356 машино-мест. На текущий момент в продаже представлены квартиры от одной до трех комнат с диапазоном площадей 37,6–98,9 кв. м. Цена кв. м начинается от 125 тыс. руб., бюджет покупки – от 5,3 млн руб.

Кроме того, в нескольких уже реализуемых проектах вышли новые корпуса: корп. 2 в ЖК «Ясный», три дома средней этажности (корп. 6-8) в ЖК «Золотая Звезда» и корп. 7 в ЖК «Фили Град». Стоит отметить также, что в июле были приостановлены продажи в ЖК «Терлецкий парк» в связи со сменой подрядной организации.

Таким образом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», в июле произошли заметные структурные изменения в предложении по округам. Так, значительно выросла доля предлагаемых квартир в ЗАО (+7 п.п.), которая составила 14,4%. Основной причиной стал выход в реализацию двух проектов, нового корпуса в ЖК «Фили Град», а также новой секции в ЖК «О7». Наибольшее снижение (на 2,5 п.п.) наблюдалось в ЮВАО (до 19,9%). Данные изменения были вызваны, в основном, перераспределением объема предложения в целом по округам.

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Структура предложения по округам г. Москвы (корпуса)

Источник: «Метриум Групп»

В структуре предложения по типологии существенных изменений не произошло. Незначительно сократилась доля однокомнатных квартир (-1,7 п.п.), которая в июле составила 40,5%. Предложение двух- и трехкомнатных лотов, напротив, возросло до 40,9% (+0,8 п.п.) и до 12,9% (+0,8 п.п.) соответственно. На студии и многокомнатные квартиры пришлось 4% (- 0,4 п.п.) и 1,7% (+0,5 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – июль 2016, внутренний круг – июнь 2016)

    

Источник: «Метриум Групп»

В распределении предложения по стадии строительной готовности за месяц также не было отмечено серьезных изменений. На 1,6 п.п. сократилось число экспонируемых квартир в корпусах на этапе монтажа этажей (30,2%). Доля лотов в объектах на начальной стадии строительства возросла до 41% (+2,1 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности

    

Источник: «Метриум Групп»

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв. м в июле составила 146 230 руб., что на 2,8% выше по сравнению с аналогичным показателем предыдущего месяца. Таким образом, наметившийся в июне тренд повышения ценового уровня продолжился.

При более детальном рассмотрении динамики цены видно, что ее повышение было зафиксировано практически во всех административных округах. Наибольший рост отмечен в ЗАО (на 8,9%). Причиной стал выход нового объема предложения по ценам, выше средних по округу. Заметно увеличилась средняя цена кв. м в САО (+5,8%). В данном округе наибольшее влияние оказало прямое повышение стоимости квартир в ЖК «Город» (на 6-8%) и ЖК «Летний сад» (на 3%). На 5,6% выросла цена за кв. м  в ВАО за счет приостановки реализации более бюджетного предложения в сравнении со средним по округу – ЖК «Терлецкий парк». В ЮАО показатель вырос на 5,3%. Снижение средневзвешенной цены было отмечено только в двух округах: СЗАО (-4,8%) и СВАО (-1,4%).

Показатель средней цены квадратного метра по округам, руб.

    

Источник: «Метриум Групп»

Средний бюджет покупки за месяц практически не претерпел изменений. Наиболее заметная корректировка была отмечена по студиям – средневзвешенная стоимость квартир выросла на 2,6% до 4,25 млн руб. Рост показателя также был зафиксирован по двухкомнатным лотам (на 1,1% до 8,94 млн руб.). Одно- и многокомнатные квартиры, напротив, подешевели на 0,1% и 0,8% соответственно (до 6,1 млн руб. и 20,75 млн руб.). По трехкомнатным квартирам изменения средневзвешенного бюджета покупки отмечено не было.

Рейтинг самых доступных предложений в июле 2016 года:

• мкрн «Северный» (СВАО): студия площадью 25,5 кв. м за 2,65 млн руб.;
• ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО): студия площадью 22,53 кв. м за 2,79 млн руб.;
• ЖК «ВЛюблино» (ЮВАО): студия площадью 22,97 кв. м за 3,18 млн руб.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Общая стоимость, руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студии	22,10	28,48	34,60	102 000	148 364	242 700	2 652 000	4 248 785	6 689 550
1 комн.	30,80	41,32	67,20	88 000	147 509	275 000	3 335 400	6 129 438	15 465 714
2 комн.	38,70	62,77	88,50	85 050	141 855	310 000	4 684 350	8 939 276	20 617 000
3 комн.	56,90	83,88	139,60	80 800	150 799	325 000	6 298 524	12 606 410	36 334 090
многокомн.	80,90	113,69	274,40	80 000	182 097	320 000	8 656 800	20 749 149	62 637 749

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции

«Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента Москвы продолжает увеличиваться,  – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – В июле число экспонируемых квартир превысило 16 тыс. единиц. Стоит отметить, что предложение пополняется не только в округах, традиционно пользующихся популярностью у девелоперов доступного жилья, но и в более престижных локациях. Так, в ЗАО, где ранее преимущественно появлялись проекты бизнес- и премиум-сегментов, только за последний месяц вышло два комплекса комфорт-класса. Таким образом, доля данного округа в массовом сегменте на текущий момент составляет 14,4%. Для сравнения, в июле 2015 года ЗАО занимал всего 7% рынка. Следует подчеркнуть, что если ранее в округе новые ЖК располагались за пределами МКАД или в его непосредственной близости, то в настоящее время они выходят в более привлекательных районах: Можайском (ЖК «Петра Алексеева, 12а») и Тропарево-Никулино (ЖК «Пикассо»).

Важным трендом стал рост цены квадратного метра, который наблюдался на протяжении двух летних месяцев. Этому способствовал выход новых проектов, а также новых объемов и корпусов в уже реализуемых ЖК по ценам выше средних по сегменту. Кроме того, по ряду комплексов было зафиксировано прямое повышение ценового уровня. Таким образом, по состоянию на июль показатель составил 146 230 руб. Стоит отметить, что с июля 2015 года положительная динамика на протяжении двух месяцев подряд отмечается впервые. До этого за год рост средней цены  кв. м был отмечен только в январе, когда на рынок новые проекты не выходили, а по ряду комплексов было произведено повышение стоимости на фоне роста стадии строительной готовности, а также активизации покупателей в связи с ожиданием завершения программы государственного субсидирования ипотечной ставки.

Положительная ценовая динамика в июне стала возможна благодаря относительно стабильному спросу. Такая ситуация для традиционного периода летнего затишья является поводом для оптимистичных ожиданий развития рынка новостроек во втором полугодии 2016 года».

---

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.