В поисках путей развития

Хотя из многочисленных интервью, которые летом прошлого года раздавали представители строительных компаний, изливался почти неприкрытый оптимизм – «Дно кризиса рынок прошел, ждем только улучшений…» – для экспертов рынка было вполне очевидно, что такие заявления ориентированы исключительно на будущих покупателей жилья в этих компаниях, имея своей целью лишний раз прорекламировать надежность застройщика, как незыблемого и устойчивого в любых рыночных ситуациях.

Поэтому и приходилось представителям застройщиков столь регулярно высказывать уверенный оптимизм о состоянии и перспективах рынка – таким публичным способом всем потенциальным клиентам активно демонстрировался и оптимизм самого застройщика о своих собственных делах и устойчивости.

Однако внутри самих компаний-застройщиков оптимизма было гораздо меньше и потому они активно вели поиск новых путей развития, хорошо понимая, что в условиях падающего платежеспособного спроса важно успеть опереться на иные источники финансирования или инвестиций.

Объем инвестиций в рынок недвижимости в 2015 году составил около $3 млрд, что на 30% меньше, чем в 2014 году, причем серьезные изменения отмечены и в составе тех инвесторов, которые вкладывают деньги в недвижимость.

Как отмечают эксперты, исторически доля институциональных инвесторов на отечественном рынке недвижимости располагалась в пределах 15 – 20%. При этом вклад частных инвесторов до 2014 года не превышал 5 – 10%, но неожиданно вырос в разы – до 30%! – именно за два прошедших кризисных года.

Эксперты связывают этот факт со значительным подорожанием заемного финансирования и очевидным «усложнением» работы с кредитующими банками, результатом чего проще и выгоднее стало инвестировать в недвижимость собственные средства и деньги партнеров, привлекаемых под новые проекты на индивидуальных условиях.

На российском рынке инвестиционного капитала еще недавно твердое второе место занимал капитал из Европы и Северной Америки, однако в последнее время его закономерно оттеснил на третью позицию инвестиционный поток с Ближнего и Дальнего Востока, хотя, вопреки нашим надеждам, по-настоящему большого притока китайских средств не произошло.

В этих условиях застройщикам приходится рассматривать все мыслимые возможности для привлечения отечественных средств, где наиболее распространенным вариантом становится привлечение в различные проекты новых партнеров, располагающих достаточным собственным капиталом для снижения рисков.

Еще одним вариантом, на который теперь приходится идти строителям – это привлечение якорных ритейлеров, которые обеспечивают необходимое софинансирование проекта в обмен на оговоренную долю недвижимости в построенном объекте.

Хотя для банков становится все труднее финансировать новые строительные проекты компаний даже с самой великолепной кредитной историей, однако застройщики нашли прекрасный способ привлечь банкиров через использование земельных участков, которых сегодня многие банки имеют во множестве как изъятое через суд залоговое имущество, подлежащее реализации.

Передавая земельный участок как свой вклад в совместный проект с застройщиком, банк не только избавляется от «головной боли» из-за «зависшего» и сложного актива, продажа которого почти всегда представляет для банка проблему ввиду непрофильной для финансистов работы.

Для банка проблемный актив при такой операции трансформируется в существенно более ликвидную долю в новом строительном проекте, резко снижая расходы по содержанию данного земельного участка и по необходимому резервированию под данный актив в ЦБ; одновременно и возрастает доходность такой операции для банка по сравнению с простой продажей земли.

Кроме того, ипотечное кредитование для будущих новоселов в таком совместном проекте тоже будет вести именно данный банк – словом, предлагаемый застройщиками вариант оказывается для банков интересным сразу по совокупности позиций, а застройщик получает столь необходимого ему институционального инвестора.

Как видно, застройщики действительно успешно находят новые пути развития.