Обсуждение и начало реализации программы реновации — ключевое событие, сформировавшее информационный фон развития рынка жилья Московского региона в 1 полугодии 2017 года. Ключевые выводы, которые можно сформулировать к началу июля:
объем предложения в домах из списка под реновацию резко сократился;
динамика цен в домах под реновацию носит неустойчивый характер. В целом по рынку за исследуемый период отмечен небольшой рост цен кв. м (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) на рынке в целом. Рост цен зафиксирован, прежде всего, за счет опережающих темпов роста в нескольких районах города.
Увеличилась доля предложения в домах под реновацию на рынке аренды. Часть потенциальных продавцов решили хотя бы сдать свои квартиры в условиях недостатка информации о модальности реализации программы и сложностей с их продажей.
Срок нахождения в базе объявлений в домах под реновацию стал заметно ниже, чем на рынке в целом. Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.
Т.о., общая стратегия поведения собственников квартир в пятиэтажках описывается следующей формулой — «на рынке остались, прежде всего, те продавцы, которые рассчитывают на совершение сделок на повышенных ценовых уровнях, а остальные заняли выжидающую позицию или перешли на рынок аренды».
Продажа. Изменение структуры предложения. Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации. |
||||||
|
число объявлений |
число объявлений |
число объявлений |
доля |
доля |
доля |
|
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
янв |
1 645 |
167 |
24 468 |
6,3% |
0,6% |
93,1% |
фев |
1 307 |
138 |
23 538 |
5,2% |
0,6% |
94,2% |
мар |
1 514 |
172 |
29 931 |
4,8% |
0,5% |
94,7% |
апр |
769 |
(82 |
17 410 |
4,2% |
0,4% |
95,3% |
май |
744 |
115 |
21 196 |
3,4% |
0,5% |
96,1% |
июн |
586 |
114 |
21 522 |
2,6% |
0,5% |
96,8% |
Доля объявлений в домах, попавших в программу по реновации стабильно сокращается на протяжении всего 2017 года. До начала ее активного обсуждения ежемесячно в домах из перечня, где жители приняли решение войти в программу, в реализацию выводилось около 1,5 тысяч лотов. На негативном информационном фоне, возникшем весной 2017 года, число новых объявлений стало сокращаться. Так, в апреле 2017 было выведено 769 лотов. в мае 2017 - 744 лота, в июне 2017 - 586 лотов. Доля таких объявлений сократилась с 6,3% в январе до 2,6% в июне. При этом, число лотов в домах. которые отказались от включения в программу (по итогам голосования или через иные механизмы), остается неизменной - 0,4-0,6%. Объем предложения на рынке в целом также достаточно стабилен (изменения месяц к месяцу укладываются в стандартную годовую цикличность рынка).
Продажа. Изменение средней цены кв. м. Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации. |
||||||
|
руб. за кв. м |
руб. за кв. м |
руб. за кв. м |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
|
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
янв |
147 303 |
157 611 |
182 659 |
-0,1% |
-1,1% |
-1,4% |
фев |
146 857 |
153 440 |
178 738 |
-0,3% |
-2,6% |
-2,1% |
мар |
149 750 |
151 451 |
180 689 |
2,0% |
-1,3% |
1,1% |
апр |
155 978 |
159 573 |
183 162 |
4,2% |
5,4% |
1,4% |
май |
149 509 |
154 714 |
178 933 |
-4,1% |
-3,0% |
-2,3% |
июн |
153 428 |
159 901 |
181 562 |
2,6% |
3,4% |
1,5% |
Цены в домах в списке под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. На смену заметному росту на старте ее обсуждения (в феврале и марте, +2,0% и +4,2% соответственно) пришло их снижение более чем на 4% в мае 2017 года. Динамика цен в домах из списка под реновацию выражена сильнее, чем в остальном жилом фонде Москвы. Динамика средних цен в основной части жилого фонда Москвы колеблется в узком диапазоне -2,3 - +1,5%, а в домах из списка под реновацию от -4,1% до +4,2%. Это связано с тем, что многие собственники (и сопровождающие сделки агенты) принимают решения о ценообразовании в условиях недостатка точной информации об условиях ее реализации.
Продажа. Средний срок экспозиции (нахождения уникального объявления в базе данных). Новые объявления, выведенные в продажу в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации. |
|||
|
дней |
дней |
дней |
|
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
янв |
48 |
54 |
59 |
фев |
45 |
60 |
60 |
мар |
36 |
33 |
46 |
апр |
47 |
42 |
50 |
май |
28 |
28 |
30 |
июн |
35 |
36 |
61 |
Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе данных) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Это свидетельствует об отсутствии внятной стратегии у большинства собственников квартир в них, связанной с недостатком информации о конкретике по реализации этой программы. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).
Аренда. Изменение структуры предложения. Новые объявления, выведенные на рынок в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации. |
||||||
|
число объявлений |
число объявлений |
число объявлений |
доля |
доля |
доля |
|
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
янв |
2 417 |
176 |
23 868 |
9,1% |
0,7% |
90,2% |
фев |
1 998 |
124 |
19 052 |
9,4% |
0,6% |
90,0% |
мар |
3 007 |
231 |
28 155 |
9,6% |
0,7% |
89,7% |
апр |
2 218 |
160 |
19 828 |
10,0% |
0,7% |
89,3% |
май |
2 830 |
241 |
24 665 |
10,2% |
0,9% |
88,9% |
июн |
2 646 |
183 |
22 269 |
10,5% |
0,7% |
88,7% |
В отличие от рынка продажи квартир доля домов из списка "под реновацию" на рынке аренды жилья в Москве на протяжении 6 месяцев 2017 года стабильно увеличивается. В январе 2017 года 9,1% новых объявлений приходился на перечень домов "из списка под реновацию", к июню их доля выросла до 10,5%. Очевидно, что часть собственников, которые не смогли вывести свои квартиры на продажу на желаемых ценовых уровнях, выставили свои предложения на рынке аренды жилья.
Аренда. Изменение средней ставки аренды в 1-комнатных квартирах. Новые объявления, выведенные в 2017 году в Москве. Структура по отношению к программе реновации. |
||||||
|
руб. за кв. м |
руб. за кв. м |
руб. за кв. м |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
изменение (% к предыдущему месяцу) |
|
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
в списке под реновацию (голосование "за") |
в списке под реновацию (голосование "против" или исключение) |
вне списка под реновацию |
янв |
27 780 |
30 048 |
31 693 |
|
|
|
фев |
27 328 |
29 262 |
31 689 |
-1,6% |
-2,6% |
0,0% |
мар |
27 447 |
28 830 |
31 518 |
0,4% |
-1,5% |
-0,5% |
апр |
26 645 |
28 159 |
30 844 |
-2,9% |
-2,3% |
-2,1% |
май |
26 685 |
27 250 |
30 788 |
0,2% |
-3,2% |
-0,2% |
июн |
27 043 |
28 454 |
31 025 |
1,3% |
4,4% |
0,8% |
Динамика ставок аренды на протяжении 2017 года выражена слабо. Программа реновации не стала существенным фактором ценообразования на этом рынке. Большинство предложений в таких домах приходятся на нижний сегмент эконом-класса, арендаторы в этом сегменте, как правило, ориентируются на относительно небольшой срок аренды и фактор более привлекательной цены для них кратно важнее не совсем ясных перспектив реализации программы.
Сравним средние цены и число объявлений, выведенных в реализацию в начале 1 полугодия 2017 года (с 1 января по 15 февраля) и в его конце (с 15 мая по 30 июня), а также сгруппируем их по отношению к включению домов в программу реновации.
Средняя цена кв. м в домах под реновацию в 1 полугодии 2017 года незначительно увеличилась (+2,8%) на фоне стагнации (-0,3%) среднего уровня цен в основной части жилого фонда Москвы.
Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в Западном округе (+6,2%), в т.ч. +13,6% в муниципалитете "Проспект Вернадского"
На 10,4% выросли цены предложения кв. м в САО. После объявления района Бескудниково одной из вероятных пилотных территорий для реализации программы именно в этой части столицы продавцы стали смелее выводить на рынок предложения с более высоким ценником (в муниципалитете Дмитровский цена кв. м выросла на 5,2%, в Бескудниковском - на 15,2%, в Западном Дегунино - на 10,5%).
Рост цен на дома из списка под реновацию в ЦАО составил 11,5% (в т.ч. в Пресненском м/о - на 10,4%).