Жилая недвижимость, вторичный рынок. Итоги 1 квартала 2018 г

По итогам 1 квартала 2018 можно с уверенностью говорить о переломе падающего тренда на вторичном рынке жилья.

25.04.2018 206

Продажа квартир в существующих домах (вторичка) восстановилась последним из сегментов рынка жилья после кризиса 2014-2017 гг. Первичный рынок (правда, в нём выход из кризиса был связан не сколько с ростом цен, а, прежде всего, с увеличением числа сделок) и сегмент аренды (ставки на нем небыстро, но уверенно растут в большинстве городов с середины 2017 года) демонстрируют позитивные тенденции уже на протяжении нескольких кварталов, а на вторичном рынке положительный тренд был зафиксирован лишь по итогам января–марта 2018 года.

Средние цены на квартиры выросли как в среднем по рынку, так и внутри всех групп региональных центров. Средняя стоимость квартир на вторичке в столицах субъектов Федерации (в выборку попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей) по итогам 1 квартала 2018 составила 53,1 тыс. руб. (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), тогда как в 4 квартале 2017 она была равна 52,6 тыс. руб. (+0,95%). В годовом выражении (по отношению к итогам 1 квартала 2017) рост составил +1,14% (53,1 тыс. руб. против 52,5 тыс. руб.).

Среди городов с численностью населения более 1 млн жителей рост по отношению к 4 кв. 2017 зафиксирован в 13 городах из 15, в т. ч. в Москве и Санкт-Петербурге. Сильнее всего выросли цены в Казани, Нижнем Новгороде и Перми (+3,5%, +3,4% и +3,1% соответственно). Рост цен в Нижнем Новгороде и Перми объясняется более глубоким (по сравнению с другими городами-миллионниками) падением в острую фазу кризиса. Кроме того, в Нижнем Новгороде и Казани весной этого года запускаются важные новые станции метро ("Стрелка" и "Дубравная"). Продолжается снижение цен только в Челябинске (-2,4%) и Омске (-0,7%). Особенно заметен падающий тренд в Челябинске, где цены снизились и в квартальном, и в годовом выражении (на 8,2%). В годовом выражении рост цен зафиксирован в 11 городах из 15. Сильнее всего подросли цены предложения в Москве (+5,3%) и Санкт-Петербурге (+8,9%). В других города-миллионниках цены изменились не так сильно (всего по этой группе - +1,5%), но изменение тренда со стагнации на рост фиксируется практически в каждом из них. Рост цен в Санкт-Петербурге связан с постепенным выходом на вторичный рынок многочисленных студий в недавно сданных новостройках на периферии, что искусственно завышает среднюю цену квадратного метра.

Рост рынка подтверждается и ростом числа сделок. К примеру, в Московском регионе (Москва и Московская область) по итогам 1 квартала 2018 года было заключено на 9% больше сделок, чем в аналогичный период 2017 года. В отличие от предыдущих периодов динамика на вторичном рынке сопоставима с трендом на рынке новостроек (в нем в январе-марте 2018 в Москве и Московской области было заключено на 17% договоров больше, чем год назад).

В городах с населением от 500 до 1000 тыс. жителей восстановление рынка идет медленнее. Изменение цен по отношению к предыдущему кварталу по этой группе городов составило +1,0% (в годовом выражении +1,6%). Рост цен за квартал зафиксирован в 12 городах из 19, за год - в 11 из 19. По отношению к 4 кварталу 2017 года сильнее всего выросли цены предложения в Рязани, Махачкале, и Ижевске (+7,2%, +6,3%, +3,5% соответственно). Наиболее заметное снижение зафиксировано в Краснодаре (-3,7%), Оренбурге (-3,0%) и Барнауле (-2,8%).

В центрах субъектов Федерации с населением 200-500 тыс. жителей изменения ценового тренда пока заметны слабее всего. Средние цены по группе за квартал не изменились (+0,1%). В годовом выражении рост составил +0,4%.

Ключевыми факторами разворота падающего тренда по итогам 1 квартала стали:

Снижение ипотечных ставок. Падение ставок по ипотечным кредитам ниже психологически важного уровня в 10,0% привело на вторичный рынок новых покупателей. Несмотря на всю широту ассортиментной линейки на рынке новостроек, далеко не все жизненные сценарии закрываются именно предложениями на первичном рынке.
Сокращение разрыва между ставками на первичном и вторичном рынках. На протяжении острой фазы кризиса ипотечные ставки для новостроек были ощутимо ниже (в том числе за счет мер господдержки). Это привело к перераспределению спроса между сегментами рынка. Многие из покупателей новостроек в 2015-2017 гг. выбрали именно квартиру в строящемся доме, в том числе, из-за неподъемно высоких ставок по ипотеке на вторичке (12-14% годовых).
Роста реальных располагаемых доходов населения. В феврале и марте 2018 года Росстат впервые за долгое время зафиксировал рост реальных располагаемых доходов населения по отношению к предыдущему месяцу (до этого в кризис положительные значения этого индекса фиксировались лишь в единичных случаях в январе/декабре, статистика по которым искажается разным числом рабочих дней в разные годы).
Основной вклад в изменение тренда со стагнирующего на растущий внесли предложения в более современных домах, в том числе, в недавно сданных новостройках. Доля этого жилья в общем объеме предложения растет (к примеру, сейчас на рынок активно попадают квартиры, купленные в 2014 году в рамках спасения сбережений от девальвации), качество продукта в современных домах комфорт-класса выше, чем в жилом фонде, построенном во времена СССР.

Методика — расчеты выполнены по ценам предложения по объявлениям, опубликованным в открытых базах данных по продаже квартир. Выборка очищена от дублей, предложений в новостройках, элитного жилья, объявлений с нерыночными параметрами сделки (рента, продажа комнат, долей, срочный выкуп и пр.). Учитывались только предложения в административных границах городов, являющихся столицами субъектов Федерации с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Грозного).

Табл. 1. Динамика цен на вторичном рынке по группам городов (в зависимости от численности населения).

Численность населения	2017 квартал 1	2017 квартал 4	2018 квартал 1	изменение к предыдущему кварталу	изменение к аналогичному периоду 2017
	Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)	Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)	Ср. взвеш. цена кв. м., тыс. руб. (вес по численности населения)	%	%
>5 млн жителей	160,5	169,1	170,1	+0,6%	+6,0%
1-2 млн жителей	57,0	56,7	57,6	+1,5%	+1,0%
0,5-1 млн жителей	50,1	50,4	50,9	+1,0%	+1,6%
0,2-0,5 млн жителей	48,8	48,9	49,0	+0,1%	+0,4%
все города из выборки	86,7	89,5	90,1	+0,7%	+3,9%
все города из выборки (кроме Москвы и Санкт-Петербурга)	52,5	52,6	53,1	+0,95%	+1,14%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 2.

	Численность населения, тыс. жителей	2015 квартал 1	2016 квартал 1	2017 квартал 1	2017 квартал 4	2018 квартал 1	изменение к предыдущему кварталу	изменение к аналогичному периоду 2017
Москва	12381	202,7	191,0	184,5	193,1	194,2	0,6%	5,3%
Санкт-Петербург	5282	111,8	105,7	104,3	113,0	113,6	0,5%	8,9%
Новосибирск	1603	66,3	63,8	60,1	60,9	61,5	1,0%	2,3%
Екатеринбург	1456	79,4	68,6	70,3	70,7	70,9	0,3%	0,9%
Нижний Новгород	1262	71,8	65,8	61,5	62,4	64,5	3,4%	4,9%
Казань	1232	72,0	67,6	67,4	67,7	70,1	3,5%	4,0%
Челябинск	1199	47,4	40,5	43,9	41,3	40,3	-2,4%	-8,2%
Омск	1178	52,7	48,7	44,3	45,2	44,9	-0,7%	1,4%
Самара	1170	66,8	60,3	58,1	59,3	59,9	1,0%	3,1%
Ростов-на-Дону	1125	63,3	63,3	60,7	60,7	62,7	3,3%	3,3%
Уфа	1116	70,5	62,3	62,8	64,5	64,6	0,2%	2,9%
Красноярск	1083	60,3	51,2	56,1	52,8	54,3	2,8%	-3,2%
Пермь	1048	57,1	55,6	54,1	51,7	53,3	3,1%	-1,5%
Воронеж	1040	52,1	46,5	44,2	45,0	45,3	0,7%	2,5%
Волгоград	1016	52,8	52,4	50,4	46,9	47,9	2,1%	-5,0%
Краснодар	881	59,9	50,7	49,5	51,5	49,6	-3,7%	0,2%
Саратов	845	47,2	44,8	40,5	41,2	42,0	1,9%	3,7%
Тюмень	745	64,1	55,4	57,9	59,1	60,0	1,5%	3,6%
Ижевск	646	50,5	46,1	45,9	45,1	46,7	3,5%	1,7%
Барнаул	633	56,3	45,2	44,9	46,6	45,3	-2,8%	0,9%
Ульяновск	625	45,0	43,2	39,0	40,1	40,8	1,7%	4,6%
Иркутск	624	58,2	62,3	62,2	58,5	59,3	1,4%	-4,7%
Хабаровск	616	78,8	73,3	73,7	71,6	72,5	1,3%	-1,6%
Ярославль	608	58,2	50,9	51,5	49,6	49,5	-0,2%	-3,9%
Владивосток	607	90,0	85,4	86,0	91,0	93,5	2,7%	8,7%
Махачкала	593	44,7	42,6	39,8	42,7	45,4	6,3%	14,1%
Томск	573	55,4	50,7	50,4	53,9	55,0	2,0%	9,1%
Оренбург	564	53,0	47,2	43,8	43,1	41,8	-3,0%	-4,6%
Кемерово	557	56,4	46,0	42,8	45,5	45,6	0,2%	6,5%
Рязань	538	50,8	47,3	47,6	41,4	44,4	7,2%	-6,7%
Астрахань	533	45,6	42,5	43,2	41,0	40,9	-0,2%	-5,3%
Пенза	524	49,1	48,0	45,7	44,9	44,4	-1,1%	-2,8%
Липецк	510	50,1	47,5	44,9	43,4	43,2	-0,5%	-3,8%
Киров	501	52,4	46,9	40,4	43,6	43,8	0,5%	8,4%
Чебоксары	489	56,3	48,5	47,6	46,0	45,6	-0,8%	-4,1%
Тула	485	63,0	58,9	58,5	55,8	58,8	5,4%	0,5%
Калининград	467	66,4	59,7	55,4	53,8	57,5	6,9%	3,8%
Курск	449	47,1	41,3	40,6	42,3	41,9	-0,9%	3,2%
Ставрополь	434	41,6	40,5	37,9	41,4	40,1	-3,1%	5,8%
Улан-Удэ	432	51,1	45,2	47,6	45,9	47,8	4,2%	0,5%
Тверь	419	59,0	53,6	49,2	48,4	47,7	-1,4%	-3,0%
Иваново	407	51,3	46,6	43,4	43,8	42,2	-3,6%	-2,7%
Брянск	407	45,6	40,2	38,8	36,3	35,7	-1,7%	-8,0%
Белгород	391	65,0	60,5	54,9	59,3	57,0	-3,9%	3,8%
Владимир	356	57,1	52,0	48,2	50,9	50,4	-1,1%	4,5%
Архангельск	351	59,4	61,7	62,9	61,3	63,1	3,0%	0,3%
Чита	347	29,8	44,3	49,8	51,7	50,3	-2,8%	0,9%
Калуга	342	68,3	62,5	59,0	58,5	58,4	-0,2%	-1,0%
Симферополь	341	79,1	76,0	69,1	72,0	73,3	1,8%	6,0%
Смоленск	330	50,3	44,7	41,1	42,1	43,6	3,6%	6,1%
Курган	322	42,9	42,7	39,0	35,4	39,5	11,6%	1,3%
Орел	319	45,4	41,9	42,4	40,4	41,1	1,8%	-3,0%
Саранск	315	57,0	51,9	47,0	49,9	47,0	-5,7%	0,1%
Вологда	313	50,6	48,6	45,3	42,5	42,9	1,0%	-5,3%
Якутск	308	95,2	98,0	70,5	72,9	62,9	-13,7%	-10,8%
Владикавказ	307	53,0	46,3	47,1	42,1	43,4	3,1%	-7,8%
Мурманск	298	63,1	53,9	50,7	50,6	52,0	2,7%	2,5%
Тамбов	290	47,4	45,7	43,6	44,5	43,6	-2,0%	0,0%
Петрозаводск	279	50,1	46,7	49,6	46,8	46,2	-1,2%	-6,8%
Кострома	278	50,0	46,4	42,8	43,7	45,1	3,3%	5,4%
Йошкар-Ола	267	49,1	42,9	38,7	40,3	39,2	-2,7%	1,3%
Сыктывкар	245	68,9	55,9	49,5	55,0	57,4	4,3%	15,9%
Нальчик	239	56,7	49,1	48,1	50,6	47,9	-5,3%	-0,3%
Благовещенск	224	72,5	51,9	55,1	58,6	60,7	3,6%	10,2%
Новгород	223	50,9	46,3	42,7	42,2	43,8	3,8%	2,6%
Псков	210	46,0	46,3	39,8	40,1	39,3	-2,0%	-1,3%