Офисная вакансия Санкт-Петербурга шагнула на 3 года назад

По данным IBC Real Estate, в I квартале 2024 года на офисном рынке Санкт-Петербурга вновь зафиксировано уменьшение доли вакантных площадей. Наиболее значительное снижение наблюдается среди офисов класса А – с 8,7% в IV квартале 2023 года до 4,7% в I квартале 2024 года. В абсолютных значениях вакансия упала с 132 тыс. кв. м до 71 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что является минимальным значением за последние три года наблюдений. Значительную роль в снижении уровня вакансии сыграли две крупные сделки: покупка компанией «Петрович» офисных площадей на Приморском проспекте и аренда компанией «Тинькофф» бизнес-центра «Феррум II».

Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса B также снизилась на 0,5 п.п. за квартал – с 6,6% (167 тыс. кв. м) до 6,1% (158 тыс. кв. м). За три месяца 2024 года был заключен ряд сделок: бизнес-центр «К-37» полностью арендован компанией «Специальный Технологический Центр», два этажа БЦ «Морская Столица» арендованы компанией «Стройэксперт».

В целом по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга, доля свободных площадей на конец I квартала составила 5,6%, что на 1,8 п.п. ниже итоговых значений за 2023 год. Сегодня на рынке Северной столицы экспонируется 229 тыс. кв. м свободных офисных помещений, из которых объекты класса А составляют лишь 1%.

По итогам I квартала 2024 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя новыми объектами, суммарная офисная площадь которых составляет 34 тыс. кв. м. Все введенные в эксплуатацию здания относятся к классу В. Крупнейшим из них стал бизнес-центр «Реформа на Придорожной аллее» офисной площадью 15,6 тыс. кв. м. Также в эксплуатацию был введен БЦ «К-37», площадь офисов которого составляет 14,0 тыс. кв. м. Примечательно, что практически сразу после выхода на рынок объект был полностью арендован. Дополнительно в списке новых зданий представлены бизнес-центры «Лахта-Плаза» и «Обуховской обороны, 110Н» офисной площадью 3,5 и 0,9 тыс. кв. м, соответственно. Все здания, введенные в эксплуатацию в I квартале, значительно удалены от исторического центра северной столицы.

Таким образом, объем офисного рынка Санкт-Петербурга по результатам первых трех месяцев 2024 года составил около 4,1 млн кв. м качественных площадей. По прогнозам аналитиков IBC Real Estate, объем нового строительства в 2024 году в Санкт-Петербурге может составить менее 100 тыс. кв. м и стать минимальным за более, чем 20 лет наблюдений.

В связи со снижением доли вакантных офисных площадей продолжает фиксироваться рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды. По итогам I квартала 2024 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по классу A зафиксировалась на уровне 2 478 руб./кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы, что на 2,0% выше значения IV квартала 2023 года – 2 429 руб./кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе В средний показатель зафиксировался на уровне 1 596 руб./кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы, что на 0,4% выше значения предыдущего периода – 1 589 руб./кв. м/месяц, включая НДС и операционные расходы. На 2024 год прогнозируется дальнейшее увеличение средневзвешенных арендных ставок.

Высокая востребованность качественных площадей отмечается также и в различии показателя средневзвешенных арендных ставок в новых зданиях и в бизнес-центрах, введенных до 2021 года включительно. Так, по итогам I квартала 2024 года в офисных зданиях класса А, введенных в эксплуатацию в 2022-2024 годах средний показатель арендной ставки на 11% выше ставок аренды в бизнес-центрах, введенных в 2021 году и ранее. Похожая ситуация и в классе B: средневзвешенные ставки аренды в бизнес-центрах 2022-2024 гг. на 30% выше показателя в офисных зданиях 2021 года и ранее.

«Сегодня мы видим, что офисный рынок Санкт-Петербурга в полной мере преодолел неопределенности последних двух лет – доля вакансии по ключевым бизнес-центрам класса А приближается к привычным значениям 2018-2021 годов – 3,5%-5%. Низкий уровень девелоперской активности, полная заполняемость бизнес-центров еще на этапе стройки продолжают формировать дефицит качественного предложения на рынке, что позволяет прогнозировать на последующие девять месяцев 2024 года дальнейшее снижение доли вакантных площадей и рост арендных ставок минимум на 5%», – отмечает Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.