Инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга выросли на 55%, пока рынок теряет арендаторов

При этом спрос на складские и торговые помещения сокращается, а доля свободных площадей увеличивается. Согласно анализу агентства недвижимости AVG Недвижимость, инвестиционная активность растёт вопреки ухудшению ситуации в отдельных сегментах арендного рынка.

На Петербург и Ленинградскую область пришлось около 10% российских инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако увеличение вложений не сопровождается сопоставимым ростом арендной активности. За девять месяцев объём сделок на складском рынке сократился на 45%, до 157 тыс. кв. м. Арендные ставки в складах класса А снизились почти на 9%, класса В — на 12%.

Сложная ситуация складывается и в торговой недвижимости. В первом полугодии количество арендных сделок в торговых центрах сократилось почти вдвое. Доля свободных помещений выросла с 3% до 5%. При этом за девять месяцев в Петербурге ввели лишь 16 тыс. кв. м новых торговых площадей — на 74% меньше, чем годом ранее.

Инвестиции растут, арендаторы уходят

По мнению Анны Гусевой, владельца агентства недвижимости AVG Недвижимость, положение торговых центров осложняется изменением потребительских привычек. Ретейлеры сокращают присутствие в менее прибыльных объектах, а покупатели всё чаще предпочитают онлайн-заказы.

«Ситуация с арендаторами торговых центров сегодня достаточно сложная. Развитие доставки изменило поведение покупателей: одежду или обувь можно заказать на следующий день, а иногда и в день покупки. Поэтому ретейлеры оптимизируют торговые сети, оставляя наиболее прибыльные магазины и представительские точки в лучших торговых центрах. Менее эффективные помещения постепенно освобождаются. Для собственников это означает рост конкуренции за арендаторов и необходимость пересматривать подход к заполнению торговых площадей», — отмечает Анна Гусева.

На фоне складов и торговых центров офисный рынок выглядит устойчивее. За первое полугодие ставки аренды в офисах класса А увеличились почти на 5%, класса В — на 2%. Доля свободных помещений остаётся около 5%.

Различается и потенциальная доходность объектов. По соотношению ставок аренды и цен предложения расчётная валовая доходность торговых и производственно-складских помещений составляет около 8% годовых, офисных — около 7%. Однако эти показатели не учитывают расходы на содержание недвижимости, налоги и возможный простой.

Анна Гусева считает, что для частных инвесторов одним из наиболее понятных направлений остаются коммерческие помещения в новых жилых комплексах.

«Я бы в первую очередь рассматривала помещения на первых этажах новостроек. Чем больше жилой комплекс и чем активнее он заселяется, тем выше потребность в магазинах и повседневных услугах. Здесь нужны супермаркеты, аптеки, салоны красоты, пункты выдачи заказов. Причём есть варианты с разным бюджетом: от небольшого помещения под специализированный магазин до крупного объекта для продуктовой сети. Такой формат мне кажется одним из наиболее понятных с точки зрения поиска арендатора», — поясняет эксперт.

Рост инвестиционных вложений при снижении арендной активности показывает, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга развивается неравномерно. Офисный сегмент пока сохраняет положительную динамику ставок, тогда как собственники складов и торговых центров сталкиваются с ослаблением спроса. Дальнейшая привлекательность объектов для инвесторов будет зависеть не столько от общего объёма вложений, сколько от способности недвижимости обеспечивать стабильный арендный доход.

Доходность коммерческой недвижимости Петербурга